중앙 집중식 토지 공급 정책이 갑자기 큰 조정에 직면했습니다. 부동산 회사는 포인트를 기준으로 토지를 얻습니다.

2차 토지 집중 공급을 앞두고 텐진, 칭다오, 심천 등 도시의 183개 토지 이전이 긴급 중단돼 또다시 중앙 집중형 토지 공급 물결이 일고 있다.

8월 11일, 칭다오시 천연자원 기획국은 8월 10일 2차 100개 토지 집중 이전 경매가 종료되었다고 발표했고, 천진시 관련 부서에서는 다음과 같이 밝혔습니다. 7월 21일 발표된 61개 국유 건설 토지 사용권의 공개 상장 및 양도 연기, 심천 토지광업권 양도 플랫폼은 22개 토지의 상장 및 양도를 중단한다는 발표를 발표했으며, 입찰(입찰) ) 보증금은 원래의 방법으로 환불됩니다.

많은 도시에서 토지 매매 일시정지 버튼을 누르면서 토지 경매 룰의 대대적인 변화가 조용히 진행됐다.

최근 천연자원부는 비공개 회의를 열어 2차 중앙 집중식 토지 공급에 양도 정책을 조정하고 토지 프리미엄을 15%로 제한하며 실제 주택 가격을 인상하지 말라고 요구했습니다. 바닥 가격 인상, 건축 경쟁 등을 통해 바닥 가격과 토지 가격을 엄격하게 통제하여 새로운 최고점을 달성합니다.

현지 경매 규정 조정을 계기로 '경쟁력 있는 품질'이라는 새로운 모델이 탄생했다.

주요 토지 판매자인 항저우를 예로 들면, 2차 중앙 집중식 토지 공급은 10개 행정 구역에서 10개의 '경쟁력 있는 품질' 시범 부지를 시작하며 프리미엄 요율의 상한은 다음과 같습니다. 10% 및 기존 주택의 판매가 필요합니다. 항저우시 건설위원회는 전문가 검토를 조직하고 부동산 회사의 점수를 바탕으로 최종 후보를 결정할 예정이다. 평가표는 주로 "부동산 기업 신용도"와 "품질 약속"의 두 부분으로 구성됩니다. 종합 점수가 가장 높은 곳이 토지를 획득하게 됩니다. 이는 소비자가 주택을 구입하는 것과 마찬가지로 부동산 회사도 토지를 구입할 때 신용 점수를 살펴봐야 한다는 것을 의미합니다.

8월 13일 TOP5 부동산 회사의 투자 및 개발 담당자는 타임스 위클리 기자에게 "경쟁력 있는 품질" 모델이 현재 탐색 단계에 있으며 베이징에서 구현되고 있다고 말했습니다. , 상하이, 항저우 및 기타 장소는 다릅니다. 당초 의도로 볼 때, 토지시장의 문턱 상승과 치열한 경쟁으로 인해 부동산 회사는 비용을 절감하고 제품 품질을 보장하기 어려워져 부동산 시장의 건전한 발전에 영향을 미쳤습니다. "경쟁력 있는 품질"은 정책 도구 상자의 척도 중 하나입니다. 향후 조정은 제품 품질을 제어하고 개발자에게 충분한 이윤을 남기는 것을 기반으로 할 것입니다.

'품질 경쟁력'이 표준이 될 것이다

"한 달 넘게 밤늦게까지 자지 않고 야근을 했다. 밤에도 주말에도 일을 하지 못하고 점심시간에도 식사를 하지 못하니 갑자기 토지 매각을 중단하고 모든 공사를 취소하고 다시 시작해야 합니다.” 8월 13일, 심천의 한 회사 투자부서 관계자. 부동산 국영 기업의 한 관계자는 Times Weekly의 기자에게 8월 6일 오후 선전 토지 경매가 중단되었다는 사실을 알고 동료 모두가 놀랐다고 말했습니다.

양광은 심천 토지 경매가 중단된 가장 큰 이유는 심천이 1차 집중형 토지 공급 도시 중 평균 프리미엄 비율이 가장 높은 도시이기 때문이라고 말했다. 프리미엄 요율의 상한선과 사격 규칙을 낮추기 위해 규칙을 조정해야하므로 긴급 중단이 발생했습니다. 둘째, 심천에서 경매된 22개 토지 필지의 대부분은 비중심 지역에 위치해 있습니다. 토지 경매 종료 후 영업일 기준 5일 이내에 지불해야 합니다. 수수료 지불로 인해 많은 제한 사항과 요구 사항으로 인해 일부 인기 있는 필지를 제외하고 다른 필지가 오래되어 연기되어야 합니다. .

“보험료 상한선을 낮추고 나면 신축 주택의 가격 한도가 동시에 높아질 수 있으며, 현 시점에서 부동산 회사의 이익률이 높아질 것이라고 판단하기는 이르다.” Yang Guang은 선전의 토지 경매가 오랫동안 이중 입찰을 채택할 것이라고 추측했습니다. 이중 제한 모델에 따라 부동산 회사는 이윤이 적고 주택 배송 품질은 최근 몇 년 동안 급격히 떨어졌습니다. "경쟁력 있는 품질"이 심천의 두 번째 중앙 집중식 토지 공급의 핵심 방향이 될 수 있으며 항저우와 베이징이 모방될 것입니다.

타임즈 위클리 기자는 지난 5월 베이징시 계획천연자원위원회가 중앙집권적 토지양도 과정에서 주택 매매가격 안내 메커니즘을 도입해 향후 개선 여지를 충분히 남겨야 한다고 언급했다는 사실을 알게 됐다. 주거상품 품질 및 가이드 개발업체가 주거의 질 향상에 앞장서고 있습니다.

항저우에서는 2차 중앙집권적 토지 공급에 참여하는 부동산 회사들이 '품질 약속'을 작성해야 한다. 땅값을 먼저 놓고 품질을 놓고 경쟁하는 베이징의 규정과 달리 항저우의 '품질 경쟁'은 토지 가격을 입찰한 후 토지도 기존 주택으로 판매해야 하며, 외부에 판매되기 전에는 이 프로젝트가 완료되어야 합니다. .

8월 13일 E하우스 연구소 싱크탱크센터 옌웨진 연구책임자는 타임즈위클리 기자에게 “향후에는 ‘경쟁력 있는 품질’이 현지 경매의 기준이 될 것”이라고 말했다. "경쟁력 있는 품질"이라는 요구 사항에 따라 부동산 회사의 토지 조사 요구 사항이 크게 증가했습니다. 특정 토지 구획을 연구할 시간이 많지 않으면 부동산 회사는 경쟁력 있는 품질에 대한 자신감이 충분하지 않을 수 있습니다.

따라서 여러 곳에서 토지 공급 시간을 연장하거나 토지 이전을 중단하는 목적은 부동산 회사가 경쟁력 있는 품질 규칙을 더 잘 이해하고 후속 토지 취득 시 숙제를 할 수 있도록 하기 위한 것입니다.

주택업체들이 토지 확보에 당황하고 있다

이전 토지시장 온도 상승과 관련하여 토지 공급 규정이 다시 조정됐다.

“각 도시는 주거용 토지에 대한 정보를 공개하고, 주요 도시에서 주거용 토지의 중앙 이전을 실시하는 동시에 모니터링, 감독, 평가 및 평가를 강화하고, 주거용 토지에 대한 시기적절한 경고와 감독을 제공해야 합니다. 주거용 토지 가격 추세가 합리적인 범위를 벗어나거나 비정상적인 거래가 발생하는 경우.” 2월 23일 천연자원개발이용부는 도시에 여러 경로를 통해 주택 가격을 낮추고 22개 도시에 중앙 집중식 토지 공급 시스템을 시범적으로 실시하도록 요구했습니다. 국가.

토지공급 중앙집권화의 취지는 토지공급 규모를 결정해 부동산업체의 기대를 안정시키고 토지시장을 진정시키려는 데 있다. 실제로 부동산 회사들은 토지 확보에 패닉 상태에 빠졌고, 이로 인해 더운 도시의 토지 경매 프리미엄이 지속적으로 상승했으며 많은 토지 경매가 성공했습니다.

중국 지수 아카데미의 데이터에 따르면 22개 도시의 1차 중앙 집중식 토지 공급 거래 가치는 1조 700억 위안, 평균 최저 가격은 약 9,591위안/제곱미터로 전년보다 증가했습니다. 2020년부터 38%. 올해 상반기 50대 부동산업체가 취득한 토지의 하한가격은 전년 동기 대비 40.8% 상승했다. 평균 보험료율은 7.2%포인트로 전년 동기 대비 5.4%포인트 증가한 21.7%를 기록했다.

1차 중앙집권적 토지 공급은 지가 하락에 대한 기대를 충족시키지 못해 지가와 집값 상승을 부추겼다. 일련의 부정적인 반응이 규제 당국의 관심을 끌었고, 지역 경매에 대한 새로운 규제가 점차 시행되었습니다.

7월 22일, 장치광(張秀廣) 주택도농개발부 부동산시장 감독국장은 부동산과 토지 연계 메커니즘 구축에 주력하겠다고 공개적으로 밝혔다. 베이징의 관행, 주택 가격 제한, 토지 가격 통제, 품질 향상, 기업 자격 검토 시스템 구축, 토지 구매 자금 검토 및 회수 메커니즘 구축.

기존 정책과 비교하면, 많은 도시들은 2차 중앙집권적 토지 공급 규정에서 땅값 상한선을 명확하게 제한해 높은 프리미엄 토지가 원천적으로 발생하는 것을 방지했다.

8월 4일 우시 2차 중앙집권형 토지공급 경매가 시작돼 열지 필지 프리미엄율 상한이 3%로 인하돼 9개 필지가 상한에 도달했다. 8월 9일, 후이저우 주택도농개발국은 주택 가격과 토지 가격 간의 연계 메커니즘을 구축하고 개선할 것을 제안하는 뉴딜 정책을 발표했습니다. 8월 10일, 천진시 기획천연자원국은 제2차 중앙 집중식 토지 공급 규칙을 개정하여 토지 입찰 규칙을 최적화하고 "주택 가격 제한, 토지 가격 제한, 건설 경쟁, 품질 경쟁"과 같은 양도 방법을 시행합니다. 토지 프리미엄 요율을 온라인으로 전환하려면 15%로 설정해야 하며, 규정 수정 전 최대 50%입니다.

"최대 프리미엄 요율을 정한 뒤 프리미엄 요율이 정해졌고 앞으로 시장에는 더 이상 '랜드 킹'이 없을 것"이라고 업계 관계자는 8월 13일 밝혔다. 심천 토지 경매 시장은 타임위클리에 말했다. 기자는 중앙 집중식 토지 공급의 첫 번째 배치에 있는 일부 부동산 회사가 토지를 받은 후 "청구서를 결제할 수 없음"을 발견했다고 플래카드를 올렸을 때 충동적으로 시장에 진입했다고 말했습니다. 토지철수 문제로 분쟁을 일으키고 있다. 프리미엄 요율에 상한선을 설정함으로써 부동산 회사는 더 많은 이윤을 얻을 수 있고 토지 회수를 피할 수 있습니다.

에버브라이트증권은 지난 8월 11일 양질의 토지자원을 두고 벌어지는 악의적인 경쟁이 부동산 산업의 안정적이고 건전한 발전에 큰 해를 끼치고 있다는 연구보고서를 발표했다. '주택은 투기가 아닌 생활을 위한 것'이라는 원칙 하에 주택 가격이 개선될 여지가 제한적이고, 토지 취득 비용이 너무 높아 부동산 회사의 정상적인 이윤폭이 크게 줄어들어 일부 부동산 회사는 건설 품질 측면에서 비용을 줄이거나 회전율을 비현실적으로 높입니다. 토지가격 상한선을 제한하는 것은 부동산 업계가 합리화된 이익과 세련된 경영 방향으로 업그레이드되고 반복되는 데 도움이 될 것입니다.