개발자들을 죽음에 이르게 하기 전 마지막 고군분투인 주기적인 쇠퇴가 있겠지만, 본질적으로는 아직 구조적 쇠퇴의 기준에는 이르지 못했다.
먼저 높은 주택 가격의 원인에 대해 이야기하고 싶습니다
분명한 것은 높은 주택 가격은 중국 경제의 큰 문제의 '결과'일 뿐이라는 것입니다 , 중국 경제 문제 자체의 "원인"이 아닙니다. 그 이유는 지난 10년간의 경제정책의 실수에 있다.
지난 10년 동안 우리의 경제 정책은 주택, 의복, 식품 등 국민과 밀접한 프로젝트를 포함하여 상당수의 프로젝트를 시장에 완전히 밀어 넣었습니다. , 교통, 교육, 의학은 모두 다양한 수준의 시장화를 가지고 있습니다. 그러나 이러한 프로젝트가 시장화되면 매우 중요한 보안 시스템이 다양한 수준으로 폐기됩니다.
특히 교육, 의료 및 주택.
학교와 병원은 공립이자 사립이라는 사실은 우리 모두 알고 있습니다. 실제로 주택도 상업용 주택과 저렴한 주택으로 구분됩니다. 왜 공립과 사립으로 나뉘나요? 사립학교, 병원, 상업용 주택은 모두 기업이 스스로 정하는 것이기 때문이다. 규제가 없으면 필연적으로 가격이 급등하고 통제하기 어려워진다. 이때 엄밀히 말하면 공공기관이 역할을 하게 된다. 대부분의 국가 기관은 "비영리" 성격을 가져야 합니다(우리나라의 공공 기관은 제외). 이러한 성격은 민간 기업이 부과하는 가격을 제한할 수 있습니다. 왜냐하면 너무 많은 비용을 청구하면 소비자를 잃을 것이기 때문입니다. 우리에게 부족한 것은 이런 '비영리 공공기관'이다.
'주택 개혁' 이후 중국의 저렴한 주택 중 98%가 하루아침에 상업용 주택으로 바뀌었고, 저렴한 주택 시스템은 완전히 붕괴됐다. 저렴한 주택에 대한 제약이 없으면 기업은 자체적으로 가격을 설정할 수 있습니다. 2008년 금융 위기의 영향으로 중국 경제는 심각한 "내부 피해"를 겪었습니다. 이후 부동산 산업은 폭풍성장과 함께 야생마처럼 급증했다.
게다가 우리나라의 정책에도 큰 단점이 있는데, 일반 사람들이 땅을 사거나 집을 지을 수 없기 때문에 일반 사람들이 집값을 정할 수 있는 권한을 사실상 개발자들이 갖게 된다는 점이다. 집. , 개발자에게서만 구입할 수 있습니다. 이런 맥락에서 개발자들은 암묵적인 합의를 이루기 위해 서로 전화하거나 협상할 필요가 없으며 가격 인상을 공동으로 독점할 필요가 없습니다. 왜냐하면 사람들이 주택을 구입하기 위해 개발자에게 가지 않으면 주택을 구입할 다른 방법이 없기 때문입니다.
이것이 현재 집값 상승 현상을 형성하게 됐다.
그러면 포스터는 '저렴한 주택이 부족해 서민들이 주택에 살기 어려운 데다 상업용 주택 가격이 너무 높으니 충분하지 않을까'라고 묻기도 한다. 저렴한 주택을 지으려면? 대답은 저렴한 주택을 짓는 데 돈이 든다는 것입니다.
그러면 포스터는 또 '어떻게 돈이 없을 수 있지? 저렴한 주택을 위한 토지는 지자체가 무료로 제공해야 하며, 주택 건설 비용에는 토지 양도비도 포함되지 않나요? 그 많은 땅을 팔아도 지방정부는 어떻게 돈이 없겠는가?
사용하지 말아야 할 것에 돈을 쓰기 때문에 정말 돈이 없다는 것이 정답이다.
이는 GDP를 핵심 고리로 삼았을 때 나타나는 부정적인 결과이다.
최근 몇 년 동안 지방 정부 관료들은 GDP를 높이기 위해 고속도로, 고속철도 및 기타 프로젝트를 비롯한 많은 정부 투자 프로젝트를 수행했습니다. 원금을 받은 후 은행에서 자금을 조달합니다. 대출은 대규모 투자에 사용되며, 투자된 프로젝트는 수익이 매우 낮거나 수익이 없는 프로젝트인 경우가 많습니다. 고속도로 통행료를 예로 들면, 1년 통행료로는 이자를 갚기에 충분하지 않은 경우가 많습니다(사람들은 이러한 통행료에 대해 불만을 표시합니다). 그렇다면 은행은 어떻게 그 돈을 갚을 수 있을까요? 물론 우리는 계속해서 토지를 팔고 토지이전비를 계속 징수하기를 희망합니다.
그러나 지난해부터 시작된 규제로 인해 토지 매입에 대한 개발자들의 의욕이 급격히 줄어들면서 위기가 찾아왔다. 지금까지 전국 지방정부의 차입금은 10조 위안이 넘는데, 베이징을 예로 들면 올해 1월부터 5월까지 토지 양도 비용이 250억 위안에 이르고 은행 대출금 220억 위안을 원금으로 갚아야 한다. 즉, 균등하더라도 토지 양도 수수료의 대부분은 여전히 지불해야합니다. 재정적인 문제는 이미 위태로워졌습니다.
지방정부가 대출금을 상환하지 못하면 은행 시스템은 붕괴될 수밖에 없다. 은행은 집값이 절반으로 떨어지면 아무런 압력도 받지 않겠다고 다짐하지만, 지방정부가 대출금을 상환하지 못하면 은행도 당연히 못 갚을 것이다. 살아남기 위해.
그럼 원래 포스터의 질문으로 돌아가겠습니다. 저렴한 주택은 현재 주택가격 문제를 해결하는 열쇠인데, 정말 지을 수 있을까? 정부 빚? 그들은 또한 토지 양도금이 빚을 상환할 것으로 기대합니다. 저렴한 주택이 있는데 누가 상업용 주택을 사겠습니까? 세 번째 문제는 저렴한 주택에 여전히 수요와 가용성 사이에 큰 격차가 있고 단기간에 채워지지 않을 것이라는 것입니다.
그래서 제가 내린 결론은, 주택 문제를 해결하려면 아직 갈 길이 멀다는 것입니다. 첫째, 보안 시스템을 개선해야 하고, 둘째, 부채를 청산해야 하며, 셋째, 무엇입니까? 궁극적으로 필요한 것은 정부의 투자 사업이 여전히 고속철도와 고속도로를 생각한다면 높은 주택 가격에 대한 해결책은 없을 것이라고 생각합니다.
따라서 현행 규제하에서도 자본제약으로 인해 주택할인을 제공하는 개발업자들이 많이 보이지만, 구조적인 가격조정은 볼 수 없습니다.
하고 싶은 말은 많지만 제 글쓰기 실력이 정말 한계가 있어서 궁금한 점이 있으면 계속 답변해드리겠습니다