러자 '폭발' 이후 또 다른 장기 임대 아파트에도 자본 사슬 문제가 생겼다. 최근 Yueru Asset Management Co., Ltd.(이하 "Yeru 아파트"), Hangzhou Deyu Technology 및 Guochang Real Estate Agency Co., Ltd.가 모두 자본 사슬 문제에 노출되었습니다. 업계 관계자들은 전체 산업의 금융 환경에서 선도적인 아파트 회사만이 은행과 자본의 호의를 얻을 수 있는 반면, 중소형 아파트는 자금 조달 가능성이 거의 없다고 믿고 있습니다. 장기 임대 아파트는 점차 수심이 깊어지고 중소형 아파트는 더 큰 혼란과 도태 가능성에 직면할 수 있습니다.
많은 장기 임대 아파트에서 자본 체인 문제가 발생했습니다.
언론 보도에 따르면 10월 8일 위에루 아파트는 막대한 비용으로 인해 그렇게 할 수 없다는 발표를 했습니다. 운영 및 재정적 압박으로 인해 회사의 정상적인 운영이 유지됩니다.
공교롭게도 언론보도에 따르면 항저우의 더유테크놀로지(Deyu Technology)는 고소득과 낮은 임대료로 자본체인 위기를 일으켰다. 또 항저우에 있는 국창부동산중개유한공사(國昌發財会設유한회사)도 문을 닫았고, 많은 집주인이 임대료를 체납했고, 임차인이 지불한 임대료도 헛수고가 됐다.
기자는 2018년부터 Yujian Apartment, Haozhaohao, Ai Apartment, Youtenant, Kaixin Asia, Dingjia Apartment, Hangzhou De Capital 체인 문제를 포함하여 장기 임대 아파트 업계가 계속해서 '폭발'하고 있다고 지적했습니다. 아파트와 다른 아파트에도 속속 등장했습니다. 지금까지 20개 이상의 부모 임대 아파트가 자본 사슬 붕괴와 관리 부실로 인해 파산했습니다. 그중 러자아파트 폐쇄로 인해 난징, 쑤저우, 허페이 등 지역의 많은 집주인과 세입자가 피해를 입어 외부 세계의 관심이 더욱 높아지고 있다.
금융 평론가 Yan Yuejin은 장기 임대 아파트에 대한 재정적 압박이 증가하는 것은 운영 기대와 시장 반응이 어느 정도 일치하지 않는다는 것을 보여준다고 논평했습니다. 이로 인해 향후 장기 임대 아파트 회사는 자산 관리 및 재무 위험에 더 많은 관심을 기울여야 합니다.
'하이 인, 로우 아웃'은 업계 전체의 신용을 파괴합니다
베이징 뉴스 기자는 이번에 자본 체인에 문제가 있는 아파트 기관 중 러자(Lejia)처럼 아파트에도 "하이 인, 로우 아웃" 접근 방식이 있습니다.
소위 '하이인 로우아웃' 모델은 시세보다 높은 가격에 집을 사서 집주인에게 한 달치 월세나 4분의 1치의 월세를 내고 그 집을 싼 가격에 임대하는 방식을 말한다. 임대료는 낮지만 일회성 임대료를 받게 됩니다. 손님의 임대료는 반년 또는 1년입니다. 월세를 원하면 임대료가 높기 때문에 가격이 저렴하다는 이유로 반년, 심지어 1년 임대를 선택하는 임차인도 많다.
“'하이 인 로우 아웃' 모델은 업계 전체의 신용을 파괴하고 있습니다.” 동동동 창업주인 콴 리 씨는 임대 대출과 마찬가지로 '하이 인 로우 아웃'도 마찬가지라고 지적했습니다. 자본풀을 활용하여 운영하는 전형적인 방법 장기임대아파트의 관행. 이 모델은 리스크 통제 부족으로 인해 사업 관리가 실패하면 결국 집주인과 임차인에게 심각한 손실을 초래할 수 있으므로 레버리지를 눈에 띄게 증폭시킵니다.
또한 위에루아파트는 또 다른 모델이다. 가격차를 벌어들이는 수익모델 역시 임대료가 떨어지면 개발할 수 있는 공간은 점점 작아진다. 위에루아파트도 1,600가구에 달하는 운영비와 재정적 압박을 감당하지 못해 결국 회사를 매각해야 했다고 밝혔다.
Quan Li는 현재 렌탈 산업이 법적 제약이 부족하고 예금 보호 시스템이나 보증금 시스템이 없다는 점을 더욱 강조했습니다. 이는 회사가 파산하더라도 임차인과 집주인에 대한 관련 보호가 여전히 부족하다는 것을 의미합니다. 따라서 Quan Li는 "이 업계의 불법 중개자와 불법 2차 임대인에 대한 엄중한 처벌"을 촉구했습니다.
업계 관점에서 보면 현 단계에서 아파트 운영자에 대한 구속력이 부족한 것이 온상입니다. 업계 부실의 주요 원인. 베이징부동산중개산업협회 자오칭샹(Zhao Qingxiang)은 "주택 임대에 관한 규제를 가능한 한 빨리 도입해야 하며, 임대 업계는 입법을 통해 진입 기준을 마련해야 한다"고 제안했다.
신흥 사업 형식으로, 장기임대아파트의 페인포인트는 '비싼 땅과 돈' 비싸고 회전율이 느리다' 현재까지 뚜렷한 수익모델을 제시하는 기업은 없다. 자가 조혈 기능이 부족한 장기 임대 아파트는 외부 수혈과 지속적인 자금 조달에만 의존할 수 있으며, 특히 규모 확장을 열망하는 창업 및 개발 단계에서는 더욱 그렇습니다.
Quan Li는 전체 산업의 금융 환경 관점에서 볼 때 선도적인 아파트 회사만이 은행과 자본의 호감을 얻을 수 있는 반면, 중소형 아파트는 자금 조달 기회가 거의 없다고 믿습니다. 지속가능한 경쟁력이 부족한 중소형 아파트의 경우 지분양도나 퇴출을 선택하는 것이 더 적절한 선택이다.
■ 사례
위에루는 재정난을 겪고 세입자들은 월세 손실을 입고 있다?
올해 4월, 리우팡(리우팡의 가명은 인터뷰에 응한 세입자의 요청에 따라 변경됨)은 정저우 진수이구에 있는 허난 위에루 자산관리유한회사 소유의 방 3개짜리 주택을 임대했다. .
"9월에 반년치 임대료인 5,800위안을 냈는데 집주인이 임대료를 받지 못했으며 오늘 밤에 집을 돌려받을 것이라고 10월 17일 기자들에게 말했습니다."
Liu Fang은 그녀와 같은 세입자가 수천 명 있으며 모두 Yueru 아파트의 세입자라고 말했습니다. 기자는 자본 사슬의 붕괴로 인해 지분이 정저우 바이슨 다메이 아파트 관리 유한회사(이하 '정저우 바이슨 다메이')에 매각되었다는 사실을 알게 되었습니다. 그러나 위에루 아파트가 그 사실을 은폐했기 때문입니다. 오랫동안 소유자의 임대료와 임차인의 보증금을 체납해 왔던 Zhengzhou Bison Delta는 이제 인수를 종료했습니다.
위에루 아파트가 경영 위기에 빠진 이후 많은 세입자들이 노숙 생활을 하게 됐고, 집주인들도 임대료를 받을 길이 없는 상황에 직면했다.
1,600가구로 위에루 아파트는 운영을 유지할 수 없다
“임대료를 지불한 후 일부 세입자는 집주인이 문 잠금 장치를 변경한 것을 발견하고 들어갈 수 없었습니다” 임차인은 집주인에 의해 쫓겨났습니다.” Liu Fang은 현재 임차인이 500명으로 구성된 WeChat 그룹을 형성했다고 말했습니다. 그러나 이익이 훼손된 임차인의 수는 이를 훨씬 초과한다. 공개 정보에 따르면 위에루 아파트는 1,600가구를 운영하고 있는 것으로 나타났습니다.
임차인 외에도 집주인도 오랫동안 임대료를 지불하지 못했습니다. 일부 집주인은 올해 4월부터 임대료를 받지 못했다고 밝혔고, 위에루는 4개월째 임대료를 체납하고 있다.
임차인이 베이징뉴스 기자에게 제공한 스크린샷에 따르면 지난 10월 8일 허난 위에루 아파트가 운영하는 공개 계정에서는 한때 공지사항을 내놨다가 삭제했다.
이번 발표는 2019년 9월 Yueru Company의 모든 주식이 Bison Delta Company로 이전되었으며 관련 지분 이전 및 산업 및 상업 변경 절차가 진행되었음을 보여줍니다. 양도 계약이 체결된 후, 인수자는 회사의 운영 및 관리, 주택 관리 및 기타 사항에 대해 전적인 책임을 지게 됩니다.
류팡은 "이전까지 아무런 소식도 듣지 못했고, 위에루 아파트가 재판매됐다는 소식은커녕, 수도 체인이 무너졌다는 사실도 몰랐다"고 말했다. /p>< p>허난 위에루 아파트(Henan Yueru Apartment)는 2014년에 시작되어 이전에 빠르게 확장되어 분산형 주택과 주로 중앙집중형 주택을 포함하여 총 주택 수가 1,600가구에 달했습니다.
위에루 아파트 왕인웨이 회장은 현재 중국의 대부분의 장기 임대 아파트는 수익성이 낮은 상태이며 가격 차이는 효율적인 방법을 통해서만 얻을 수 있다고 공개적으로 밝혔습니다. 관리. 위에루 아파트는 빠르게 '토지를 둘러싸서' 초기 단계에서 막대한 주택 회수 비용과 운영 비용이 축적됐다.
그러나 정저우의 임대료 하락으로 인해 이러한 수익 가격 차이를 기반으로 한 수익 모델의 개발 공간은 점점 작아지고 있습니다. 위 발표에서 위에루 아파트는 1,600가구의 운영비와 재정 압박을 유지하지 못해 결국 자본 체인이 무너져 회사를 매각해야 했다고 밝혔습니다.
인수자가 인수를 종료했다고 밝혔다
10월 16일 베이징뉴스 기자가 임차인인 허난 위에루 아파트 담당자에게 연락해 " 위에루 아파트 새 회사에 아파트를 인수했다면 새 회사에 임대 문제를 문의해야 한다”고 말했다. 이와 동시에 해당 담당자도 위에루 아파트에서 퇴사했다고 밝혔다.
그러나 앞서 보도된 인수자인 정저우비순다메컴퍼니는 지난 10월 11일 공시를 통해 “허난웨루자산관리유한회사가 2019년 8월과 9월 소유주들에게 임대료 연체금을 불이행했다. 소유주 및 임차인이 환불을 요구하는 사건이 발생한 후 허난 위에루 자산 관리 주식회사(Henan Yueru Asset Management Co., Ltd.)의 원래 주주는 일방적으로 허난 위에루 자산 관리 주식회사(Henan Yueru Asset Management Co.)의 이름으로 공고를 발표했습니다. , Ltd.를 무단으로 악의적으로 회사의 채무가 우리 회사로 향하게 하여 우리 회사의 정상적인 운영에 심각한 영향을 미쳤습니다. 또한, 임대료와 보증금을 지불해야 하는 소유주와 고객은 우리 회사가 의도하는 1,600여 개의 부동산에 직접 관여하고 있습니다. 회사의 평판에 심각한 영향을 미치고 해당 자산을 인수하게 된 원인이 되었습니다. 출처가 후속 단계에서 인수를 완료하지 못하여 회사가 인수 목적을 달성하지 못하게 된 것입니다.”
허난 위에루 아파트는 운영난에 빠졌고, 신규 인수 측이 인수를 종료해 임차인과 집주인의 이익을 어떻게 만회할 것인가?
현지 언론 보도에 따르면 정저우시 주택안전부동산관리국은 이미 개입했고, 관련 담당자는 "이미 이 사건을 적극적으로 처리하고 있으며, 향후 진행 상황을 발표할 예정"이라고 말했다. 시기적절하게." 동시에 정저우 시 서신국(Zhengzhou Municipal Letters and Calls Bureau)도 이 사건을 수락하고 Yueru 아파트 세입자를 위한 실무 그룹을 구성했습니다.
Liu Fang은 "우리는 정부가 나서서 조정하고 양 당사자가 우리가 지불한 임대료를 협상하고 반환할 수 있기를 바랍니다"라고 말했습니다.