심해감리 분야 부동산 업계에 새로운 신호가 다가오고 있다.
시장 뉴스에 따르면, "3가지 레드 라인(Three Red Lines)" 시범 프로그램에 포함된 수십 개의 주요 부동산 회사들은 규제 당국으로부터 연간 매출의 40% 이하의 토지를 구입하도록 요구받았습니다. 이 비율 한도에는 부동산 회사가 공개 시장에서 토지를 취득하는 것뿐만 아니라 인수합병을 통해 토지를 취득하는 데 드는 비용도 포함됩니다.
“이것은 새로운 정책이 아니다.”중국부동산신문 기자는 지난해 ‘삼홍선’ 관련 심포지엄에 참가한 부동산업체 관계자로부터 ‘삼홍선’ 이후 이런 이야기를 들었다. 작년에 규제 정책이 시작되면서 감독 당국은 "토지 구입 금액이 연간 매출액의 40%를 초과"하는 부동산 회사에 대한 감독을 집중적으로 제안했으며 이후 동적 감독을 통해 주요 부동산 회사에 매년 관련 모니터링 데이터를 제출하도록 요구했습니다. 월.
부동산 관계자는 “이제 월간 모니터링 양식에는 토지 취득 비율 등 토지 취득 정보도 포함된다”고 말했다.
'삼홍선' 1차 시범기업 관계자는 "이제는 모든 지출이 수익을 기준으로 하는데 대부분의 부동산 회사가 이렇게 한다"고 말했다.
업계 관계자의 입장에서 볼 때, 이러한 규제 아이디어는 최근 고위 관계자들이 부동산 금융 측면에 대한 감독을 강화하라는 신호를 지속적으로 발표했습니다. 7월 22일, 중국 공산당 중앙정치국 상무위원이자 국무원 부총리인 한정은 “부동산금융의 핵심을 확고히 틀어쥐고 엄격히 관리해야 한다”고 지적했다. 부동산 기업의 '3·4차' 자금조달과 금융기관의 부동산 대출 집중 관리를 통제한다"
이날 주택도농부 관계 지도자들이 참석했다. 또한 "다음 단계는 부동산 금융 관리 및 통제를 강화하고 부동산 기업의 3, 4차 자금 관리 규칙을 개선하고 주택, 토지 및 금융 신용 정책의 조정을 강화하는 것"이라고 밝혔습니다.
'부정적' 뉴스가 잇따르면서 부동산주는 7월 26일 월요일 많은 부동산주가 하락하는 '흑자'를 겪었다.
?“3차원에 집중”
2020년 8월 말 주택도시농촌개발부와 중앙은행이 베이징에서 부동산 기업 심포지엄을 열었다. . 회의에서는 부동산회사의 이자부채 증가를 통제하기 위해서는 '3가지 레드라인'을 설정해야 한다고 지적했다. 심포지엄에 참가한 12개 부동산 회사는 Country Garden, Evergrande, Vanke, Sunac, Zhongliang, Poly Development, Seazen Holdings, China Overseas Real Estate, OCT, Greenland Holdings, China Resources Land 및 Sunshine 등 첫 번째 시범 회사가 되었습니다. 도시 .
2020년 마지막 날 관련 부서에서는 '3대 레드 라인'에 관한 심포지엄을 다시 열어 시범 기업 수를 확대하겠다고 밝혔으며, 그 수는 12개에서 30개로 확대될 수 있다. 제2회 심포지엄에는 Evergrande, Sunac, Sunshine City, Country Garden, Vanke 등 5개 기업이 참가했으며, 이 외에도 China Fortune Land Development, Jinmao, Shimao, China Merchants Shekou, Longfor 등의 부동산 회사도 추가되었습니다.
부동산업체들은 '3개의 빨간선' 아래 '제로 크로싱'과 부채 감소를 최우선 과제로 꼽았다. 그러나 동시에 시장 참여자들은 새로운 금융 규제가 대차대조표에서 기업의 재무 레버리지를 효과적으로 통제할 수 있음에도 불구하고 부동산 회사가 여전히 부외 부채를 통해 외부 자금을 확보할 수 있다는 점을 계속 우려하고 있습니다. 부동산 회사가 채택한 공동 운영 모델에 대한 정보는 공개되지 않았으므로 시장에서 기업의 실제 신용 지표를 평가하고 개발하기가 더 어려울 수 있습니다.
특히 중앙 집중식 토지 공급의 첫 번째 배치에서 개발자가 종종 "재킷"을 통해 토지를 획득하고 인수를 사용하며 감독을 회피하는 현상이 언론을 통해 지속적으로 노출되었습니다. 일부 주요 부동산 회사도 공격적으로. 규제 당국이 이에 주목하고 감독이 확대되기 시작했습니다.
중개업계에 따르면 올해 규제당국은 '쓰리 레드 라인' 시범 부동산 기업에 대해 3가지 측면에 주목했다. 첫째, 연간 지분 토지 취득 금액이 40%를 초과할 수 없다. 둘째, 지난 3년간 영업활동으로 창출된 순현금흐름은 지속적으로 마이너스가 될 수 없습니다. 셋째, 상업송장 데이터는 매월 보고되어야 합니다.
6월 30일 중앙은행 등 규제당국은 상업용 어음 데이터를 모니터링 범위에 포함해 부동산 회사들이 매달 모니터링하는 '빨간 세 줄' 데이터와 함께 상업용 어음 데이터를 보고하도록 요구했다. 이제 부동산 회사가 매달 제출해야 하는 모니터링 보고서에도 토지 취득 데이터가 포함됐다.
IPG 중국 수석 경제학자 Bai Wenxi에 따르면 토지 취득 금액의 40% 상한선은 부동산 회사가 재정적 레버리지와 높은 회전율을 활용하여 대규모 작전을 펼칠 여지를 크게 제한합니다. 지자체 입장에서는 토지양도수수료 수입에 따른 부정적 영향도 불가피하지만, 전체적으로는 부동산업체의 재무운영과 현금흐름이 안전하고 안정적인 수준으로 복귀하는 데 도움이 된다.
광둥성 주택정책연구센터 수석연구원 리유자(Li Yujia)는 이 정책이 더운 도시에 더 큰 영향을 미친다고 믿는다. 특히 개발업체들은 토지 확보를 위해 핫스팟 도시로 돌아가기 시작했다. 특히 선도적인 개발자들은 '2중 집중' 토지 공급 모델에 따라 핫스팟 토지 필지를 두고 치열한 경쟁을 펼치고 있다. 일부 개발자는 여전히 대규모로 개발하려는 의욕을 갖고 있으며 일부 기업은 1000억 위안 또는 1조 위안에 도달하려는 의욕이 높아 이들 기업에 상대적으로 큰 영향을 미칠 것입니다.
?올해 상반기 이들 부동산 회사의 토지 취득/매출 비율이 40%를 넘어섰다
중국부동산신문 기자는 토지 매입 금액은 연간 매매 한도인 40%를 초과할 수 없습니다. 2021년 상반기 토지를 취득한 상위 30개 부동산 회사 중 12곳이 기준을 넘었습니다.
첫 번째 범주는 '제로 스텝핑 온라인' 중앙 국유 기업 팀입니다. 그들은 풍부한 자금을 보유하고 있으며 중국 상인과 같이 이번 라운드에서 토지를 확보하는 주요 세력이 되었습니다. Shekou, China Resources Land, Yuexiu Real Estate, C&D Real Estate.
상반기 국유기업과 중앙기업 중 가장 공격적인 토지 취득은 웨슈부동산이다. CRIC 데이터에 따르면 Yuexiu Real Estate는 첫 6개월 동안 487억 위안의 판매 수익을 달성했지만 토지 취득에 436억 위안을 지출했으며 토지 대 판매 비율은 89.5에 달했습니다.
4월 26~27일 광저우 중앙집권형 토지공급에서 웨슈부동산은 8필지를 한꺼번에 낙찰해 토지 취득금액이 171억9700만 위안에 달해 적격인 '다크호스'가 됐다. .
웨슈부동산의 2021년 매각목표는 1,122억 위안으로, 이 계산에 따르면 연간 토지취득금액 상한은 448억8,000만 위안이 되어야 한다는 뜻이기도 하다. 올해 실적 목표가 달성되면 하반기에는 더 이상 매매가 없을 것입니다. 비록 토지가 필요하더라도 Yuexiu의 토지 대 매매 비율은 여전히 기준을 초과합니다.
몇 달 전 연례 결과 회의에서 Yuexiu Real Estate의 부회장, 전무 이사 및 총책임자인 Lin Feng은 회사가 올해 520억 위안 이상의 토지를 구매할 계획이라고 밝혔습니다. 상대적으로 높은 대규모 투자를 계속 유지하고 있습니다.
상반기 C&D부동산, 중국초상서구, 중국자원랜드의 토지매각비율은 각각 70.6배, 50.9배, 50.2배로 모두 기준을 초과했다.
올 상반기 Jianfa 부동산은 매매수입 934억 위안, 신규 토지 가치 659억 2천만 위안, 토지 매매 비율이 70.6에 달했다. 더욱이 Jianfa Real Estate는 높은 프리미엄으로 토지를 자주 취득하여 토지왕이라는 타이틀을 차지했습니다. 작년에 겨우 1000억 위안을 넘었습니다.
지안파부동산도 지난해 높은 프리미엄으로 토지를 자주 취득해 이전에도 여러 차례 '토지왕'을 수상했다는 점은 주목할 만하다. 규모를 추구하는 동안 Jianfa Real Estate도 몇 가지 문제에 직면해 있습니다.
C&D Real Estate는 별도로 상장되어 있지 않지만, C&D Shares의 자료에 따르면 2020년 C&D Shares의 순영업현금흐름은 97억 위안으로 전년 대비 13.34억 위안 감소했습니다. 2021년 1분기 C&D Shares 영업 현금 흐름은 162억 3천만 위안 감소하여 -407억 5천만 위안으로 자산-부채 비율이 80.6에 도달했습니다.
한 부동산 회사 관계자는 이번에 규제 당국이 누적 지분 매각 금액의 40%를 초과할 수 없다는 점을 다시 한번 분명히 했다고 전했다. 향후 토지 취득 강도를 40% 기준에 맞게 조정합니다.
또 다른 카테고리는 엑설런스 그룹(토지 취득 대비 매매 비율 93.8) 등 '선을 넘다'는 위험을 무릅쓰고라도 규모를 달성하려고 노력하는 부동산 회사들이다. , Greentown China(65), Zhongjun Group(57.9), China Communications Real Estate(52.1), New Hope Real Estate(52.6), Ronshine Group(45.3), Agile(45) 등
매출 대비 토지 취득 비율이 가장 높은 기업은 엑설런스 그룹으로, 상반기 매출 683억 위안, 토지 가치 640억 6천만 위안을 달성했으며, 토지 취득/매각 비율은 93.8에 달합니다.
올해 상반기 엑설런스그룹은 베이징 4개 부지를 인수했다. 그 중 5월 11일 창핑구의 중관촌 생명과학단지와 둥샤오커우 부지의 향후 가격 한도는 63,000위안/제곱미터가 될 예정이지만, 부지의 최저 가격은 이미 63,000위안에 도달했습니다. 입찰 후 53,200위안/제곱미터에 달하는 가격 차이는 10,000위안 미만입니다.
언론 보도에 따르면, 2020년 11월 엑설런스그룹 고위 임원들은 내부 회의에서 2~3년 안에 업계 톱 20에 진입하겠다는 뜻을 제시한 바 있다. 규모에 대한 요구와 더불어 홍콩 IPO를 위한 질주도 Jingchuang이 치열하게 토지를 확보하는 중요한 이유입니다.
그린타운 차이나는 올해 상반기에 888억 위안의 토지를 취득해 현재 매출의 65%를 차지한다. 2020년 그린타운은 토지시장에서 토지를 자주 취득해 확장하겠다는 야심을 드러냈다. 그 규모. 일부 분석가들은 그린타운차이나의 장점은 최대주주의 중심기업인 중국통신건설회사의 신용보증을 받아 자본시장에서 자금 조달의 편의성을 제공한다는 점이라고 지적한다.
2020년 말 기준 그린타운차이나의 순부채비율은 66배, 단기부채비율은 2배로 규제요건을 충족했지만, 선수금을 제외한 자산부채비율은 2배 수준이다. 받은 계정의 수는 71개로 여전히 "중간"입니다. 토지 대 판매 비율이 40을 넘는 애자일(Agile)도 한계선에 도달했습니다.
올 상반기 토지매입비율 52.1%를 기록했던 CCCC부동산이 '3개의 레드라인'을 밟았다는 점은 주목할 만하다. 데이터에 따르면 2020년 선수금을 제외한 자산-부채 비율은 83.4로 레드 라인 값인 70을 초과했으며 순 부채 비율은 296.4로 전년 대비 146.2 증가했습니다.
반면, 앞서 '쓰리 레드 라인' 심포지엄에 참가했던 일부 벤치마크 부동산 기업은 토지취득 상위 100위 목록에서 '사라졌다'. 부채 압박 속에서 국가의 '3개 레드 라인' 요건을 충족하기 위해 그들은 토지 취득을 줄이고 가격 인하, 자산 매각 등을 통해 재정 상황을 개선해야 했습니다.
상반기 특정 지수나 CRIC가 발표한 토지 취득 목록 상위 100위 안에 들었든, 차이나 에버그란데는 목록에 진입할 수 있는 최소 기준이 37억 개에 달하지 못했다. 원. 이는 차이나 에버그란데가 2021년 상반기 토지 시장에서 거의 이득을 얻지 못할 것임을 의미한다.
지난해 매출 3000억 위안을 갓 넘긴 시마오는 올 상반기 토지를 74억8000만 위안에 인수했는데, 이는 지난 몇 년간 높은 예비비 확대에 비해 소폭 변화한 모습이다. . 이밖에도 중난랜드, 선샤인시티, 애자일, 카이사 등 부동산업체의 토지 취득 규모도 상반기 들어 크게 둔화됐다.
분석가들은 (토지 매매 비율 40%) 정책이 시행된 이후 2차 중앙 집중식 토지 공급이 둔화되고 전체 토지 프리미엄율도 하락할 것으로 예상하고 있습니다.