1년 반 만에 임대주택에 관한 또 하나의 빅뉴스가 찾아왔다.
천연자원부 공식 홈페이지는 1월 16일 푸저우(富州), 난창(南昌), 칭다오(靑島), 하이커우(海湖), 구이양(貴陽) 등 5개 도시가 집단건축용지를 이용해 임대주택 건설을 허가받았다고 밝혔다.
이에 앞서 베이징, 상하이, 선양, 난징, 항저우, 허페이, 샤먼, 정저우, 우한, 광저우, 포산, 자오칭, 청두 등 13개 도시가 공동건설 토지건설 임대주택 시범사업을 진행했다. .
주요 정책을 더욱 확대한다는 것은 무엇을 의미하는가? 토지시장과 임대시장은 어떤 파장을 불러일으킬까.
임대주택을 짓기 위한 토지는 어디서 나오나요?
파일럿 프로젝트인 만큼 선택의 여지가 있다.
푸저우는 주택 수요가 강한 창산구와 진안구를 구분하고 종합적이고 단계별 접근 방식을 채택해 일괄 시범 프로젝트를 진행했다. 5개 파일럿 부지의 첫 번째 배치는 총 면적이 약 109에이커입니다.
난창 시범 프로그램은 토지 관리 질서가 양호하고 지역 시설이 상대적으로 완벽하며 산업 클러스터와 대학이 밀집되어 있는 첨단기술지구, 훙구탄 신지구, 칭산호 지구에 중점을 두고 있다. 대학.
칭다오는 구체적인 지역을 명시하지는 않았지만 임대 주택 수요가 많은 지역에 건설하고 지역 기반 시설을 완비하며 의학 교육, 철도역 등 공공 시설을 완벽하게 지원하고 철도 환승역 주변 지역.
하이커우 시범 프로젝트의 1단계에서는 인프라가 완벽하고 의료, 교육, 교통, 기타 공공 시설이 완벽하고 숙박 수요가 많은 지역을 중심으로 1~2개 부지를 선정할 계획이다. 특히 새로운 시민이 모이는 도시-농촌 주변 지역에서는 더욱 그렇습니다.
구이양의 첫 번째 시범 프로젝트에서는 윈옌구, 관산호구, 화시구, 우당구, 백운구, 경제개발구, 칭전시, 슈원현을 선정해 핵심 산업 기능 지역, 도시 및 농촌 지역 공동 지역 및 기타 임대 주택 수요가 많은 장소.
전체적으로 임대주택 수요가 많고 신규 시민이 많이 거주하며 상대적으로 완벽한 지역시설을 갖춘 곳은 집단건축용지 임대주택 건설에 있어 '중요도시'가 될 것이다.
시범사업 구축에는 누가 참여할 수 있나요?
공공시행계획에 따르면 집단건축용지에 건설되는 임대주택사업의 경우 신청자는 해당 사업이 위치한 집단경제단체이다. 승인을 받은 집합경제단체는 합작, 지분 등을 통해 시, 지방 국영기업과 개발 및 건설에 협력할 수 있으며, 합작 등을 통해 사회적 자본 운영을 선택할 수도 있다.
왜 공기업과의 협력을 강조하는가?
중국농업대학교 토지과학기술대학 교수인 주다오린(Zhu Daolin)은 차이나 뉴스 서비스와의 인터뷰에서 공동 건설 토지에 건설된 임대 주택이 저렴한 주택이며 가격이 저렴할 것이라고 믿고 있다. 일반적으로 국영기업이 임대주택 건설에 적극적으로 참여하도록 장려할 것입니다.
집단토지를 활용해 임대주택을 건설하는 것도 국가가 요구하는 '다주 공급, 다채널 보안, 임대와 구매가 모두 가능한 주택시스템을 구축하라'는 요구에 부응하는 것이기도 하다.
반면 민간기업이 임대주택 건설에 참여하면 '정산이 이뤄지지 않는다'는 문제에 부딪히는 경우가 많다.
중국 30대 부동산 회사 중 한 곳의 임원은 중국통신국국통운과의 인터뷰에서 개발업자들이 임대주택을 짓는데 있어 큰 어려움 두 가지를 꼽았다. 둘째, 높은 주택 가격으로 인해 중국의 임대 주택 반환율은 일반적으로 2% 미만이며 수입도 낮습니다.
“집합건축지의 지가가 낮더라도 임대수입으로 토지비와 건설·운영비를 충당해야 자본이 수익을 낼 수 있다. 아울러 공기업의 참여도 독려한다. 손실 문제와 관련하여 집단 건설 용지의 소유권은 변경되지 않았습니다.”라고 앞서 언급 한 임원은 퉁명스럽게 말했습니다.
이번 고압적인 부동산 규제 이후 부동산 회사의 임대사업 투자가 위축될 조짐을 보이고 있다는 점은 주목할 만하다. 2018년에도 많은 장기임대아파트가 자본체인 및 운영 문제로 인해 청산을 겪었습니다. 수익 창출의 어려움은 현재 장기임대아파트가 직면한 주요 문제입니다.
임대주택에서 건드릴 수 없는 빨간선은 무엇인가요?
사회자본이 집단임대주택에 진입하기 어려운 것도 이 레드라인과 관련이 있다.
실시계획에 따르면 집단건축용 토지는 양도, 양도, 저당될 수 없으며, 집단임대주택은 전체적으로만 보유할 수 있고, 분할, 등기, 양도, 전대, 저당될 수 없다. 재산권이 적은 주택의 위장 개발 및 건설을 단호히 중단합니다. 규정을 위반하여 임대 대출을 사용해서는 안됩니다.
구체적인 임대에 관해서도 장소마다 규정이 다릅니다.
푸저우 규정에 따르면 계약서의 임대 기간은 6년을 초과할 수 없으며, 한 번에 징수한 임대료는 1년을 초과할 수 없으며 임대 계약에는 자동 갱신 조항이 포함되어서는 안 됩니다.
난창은 계약서에 임대기간은 10년을 초과하지 않는 것을 원칙으로 하며, 1회에 징수하는 임대료는 일반적으로 1년을 초과할 수 없다고 규정하고 있다.
칭다오는 최대 임대 기간이 20년을 초과할 수 없으며 특정 임차인이 전대할 수 없으며 1회 징수된 임대료가 1년을 초과할 수 없으며 자동 갱신 조항을 포함하지 않는다고 규정하고 있습니다.
하이커우 규정에서는 공동임대주택의 임대기간은 10년을 초과할 수 없으며, 1회 징수된 임대료는 일반적으로 1년을 초과할 수 없도록 규정하고 있으며, 임대계약 만료 후 원래 임차인이 우선권을 가집니다. 임대를 갱신하십시오.
귀양은 계약 기간이 5년을 초과할 수 없으며, 한 번에 징수한 임대료는 일반적으로 계약 만료 후 1년을 초과할 수 없다고 규정하고 있으며, 쌍방이 계약을 체결하지 않은 경우 임대 계약을 갱신할 수 있습니다. 반대.
위의 빨간색 선은 사회적 자본의 철수가 문제가 되었다는 의미이기도 합니다.
부동산 회사가 경기 변동을 피하기 위해 운영 다각화와 안정적인 수익 추구를 위해 변화를 시도하고 있는 상황에서 임대를 위해 막대한 자본을 보유하는 것은 큰 케이크이자 뜨거운 감자입니다.
E-House 연구소 싱크탱크센터 연구책임자인 얀 유에진은 현행 정책 조항 중 일부는 여전히 '매매 임대' 상황을 피하고, 임대 시장 공급을 늘리며, 그리고 사람들의 주택 요구를 충족시킵니다. 향후 이러한 사업에 '임대와 판매의 평등한 권리'가 적용된다면 임대주택 공동건설은 더 많은 혜택을 가져올 것이다.
임대인들이 가장 중요하게 생각하는 것은 두 가지인데, 하나는 적당한 입지, 또 하나는 적합하고 안정적인 임대료다. 관련 의료, 교육, 교통 등 지원시설이 개선되면 6지갑 주택 구입 현상이 둔화될 수도 있다.
이 뒤에는 장기적이고 안정적인 주택 임대시장 구축이 필요하다.
옌웨진은 5개 도시 추가가 개혁 시범 확대 추세를 반영한 것이라고 본다. 그는 2019년 하반기에 시범사업이 있을 것이라고 예측했다. 예를 들어 시안, 지난, 쑤저우 등 1차 목록과 2차 목록에 포함되지 않은 도시에도 시범사업을 실시할 기회가 있을 것으로 예상된다. 프로젝트.
계획에 따르면 2020년까지 푸저우(Fuzhou), 난창(Nanchang), 칭다오(Qingdao), 하이커우(Haikou), 구이양(Guiyang)은 파일럿 보고서를 작성하고 이를 통해 일련의 업무 규칙, 표준, 정책 및 기타 경험과 정책을 형성하기 위해 노력할 것입니다. 복제되고 승격되는 모델입니다.
(원제: "대대적인 정책 조정과 확장으로, 당신은 그런 집에 살 가능성이 점점 더 높아집니다")