가격 책정 방법은 목표 시장에서 가격 목표를 달성하기 위해 제품에 대한 기본 가격 또는 변동 범위를 설정하는 방법입니다. 제품 가격에 영향을 미치는 요인은 여러 가지가 있지만, 기업은 가격을 책정할 때 주로 제품의 원가, 시장 수요, 경쟁을 고려합니다. 제품 원가는 최소 가격 기준을 설정하고, 경쟁사 가격과 대체 가격은 기업이 가격을 책정할 때 고려해야 할 기준이 됩니다. 실제 가격 책정 과정에서 기업은 가격에 큰 영향을 미치는 하나 이상의 요소를 중심으로 가격 책정 방법론을 선택하는 경향이 있습니다. 부동산 회사에서 사용하는 가격 책정 방법에는 일반적으로 비용 주도 가격 책정, 수요 주도 가격 책정, 경쟁 주도 가격 책정 및 비교 가능한 부동산의 정량적 가격 책정 등이 있습니다.
첫째, 비용 중심 가격 책정
비용 중심 가격 책정은 판매자의 의도에 따라 가격을 책정하는 비용 중심 접근 방식입니다. 기본 개념은 비즈니스에 투입된 전체 비용에 일정 수익을 더한 금액을 회수하는 것을 기준으로 가격을 책정한다는 것입니다. 원가 중심 가격 책정은 원가 기반 가격 책정 방법, 목표 요율 가격 책정 방법 및 판매 마크 업 가격 책정 방법의 세 가지 주요 방법으로 구성됩니다.
(1)원가 플러스 가격 책정 방식
가장 단순한 가격 책정 방식, 즉 제품 단위의 원가를 기준으로 일정 비율의 예상 이윤을 제품 가격으로 더하는 방식입니다. 판매 가격과 원가의 차액이 이익입니다. 여기서 말하는 원가에는 세금이 포함됩니다. 이익은 원가의 일정 비율에 따라 계산되므로 이 비율을 "몇 퍼센트"라고 부르는 것이 일반적이므로 이 방법을 원가 기반 가격 책정이라고 합니다.
제품 단위당 가격: 제품 단위당 비용 X (1퍼센트) 퍼센트 = 수익은 비용의 백분율로 계산되기 때문에 다음과 같이 계산됩니다.
예를 들어, 한 부동산 회사가 평방미터당 개발 비용이 2,000달러이고 평방미터당 가격이 2,000달러 x (1.1.5%) = 2,300달러인 부동산을 개발한다고 가정해 보겠습니다.
이 방법의 장점은 수요를 결정하는 것보다 비용을 결정하는 것이 훨씬 쉽기 때문에 계산이 쉽고, 가격을 책정할 때 비용에 집중함으로써 기업은 수요에 따라 자주 조정할 필요 없이 가격 책정 작업을 단순화할 수 있다는 것입니다. 시장 환경이 기본적으로 안정되면이 방법은 부동산 회사가 정상적인 수익을 올릴 수 있도록 보장하여 기업의 정상적인 운영을 보장 할 수 있습니다.
(ii) 목표 수익률 가격 책정 방법
이 방법은 이익 목표 가격 책정 방법 또는 ROI 가격 책정 방법이라고도합니다. 원가를 기준으로 목표 수익률을 기준으로 판매 가격을 계산하는 방식입니다. 계산 단계는 다음과 같습니다.
1, 목표 수익률을 결정합니다. 목표 수익률은 투자 수익률, 원가 수익률, 매출 수익률, 자본 수익률 등 다양한 형태로 표현할 수 있습니다.
2. 수익 목표를 결정합니다. 목표 수익률의 다양성으로 인해 수익 목표의 계산도 달라지며, 공식은 다음과 같습니다.
수익 목표 = 총 투자금 x 목표 투자 수익률.
수익 목표 = 총 비용 x 목표 비용 마진
수익 목표 = 판매 수익 x 목표 판매 마진.
이익 목표 = 평균 자본 사용량 x 목표 자본 마진.
3. 판매 가격 계산
판매 가격 = (총 비용 수익 목표)/예상 판매량
예를 들어 한 부동산 기업이 연면적 20만 평방미터의 주거 지역을 개발하고, 향후 시장에서 654.38+0.6만 평방미터의 매출을 달성할 것으로 예상되며 총 개발 비용이 4억 위안이라고 가정해 보죠. 회사의 목표 수익률은 654.38 + 0.5퍼센트의 원가 마진입니다. 주거 지역의 판매 가격은 얼마인가요?
해법: 수익 목표 = 총 비용 x 비용 마진.
= 4 x 15%
= 0.6(10억 위안)
평방미터당 가격 = (총 비용 수익 목표)/예상 판매량.
=(4=0.6)/160,000
=2,875($)
따라서 이 비즈니스의 가격은 평방미터당 2,875달러가 되어야 합니다.
목표 수익률 가격 책정 방법의 장점은 비즈니스가 설정한 수익 목표 달성을 보장한다는 것입니다. 이 방법은 일반적으로 시장에서 어느 정도의 영향력을 가진 기업, 시장 점유율이 높은 기업 또는 독점적 성격을 가진 기업에 적용 할 수 있습니다.
(3) 가격 가산 가격 책정 방법
이 방법은 제품의 최종 판매량을 기준으로 판매 가격의 일정 비율에 따라 가산율을 계산하여 궁극적으로 제품의 가격을 책정합니다. 공식은 다음과 같습니다.
제품 단위당 가격=제품 단위당 총 비용/(1-가산율)
예를 들어 부동산의 개발 비용이 평방미터당 2500위안이고 보너스 비율이 20%인 경우, 부동산의 판매 가격은 다음과 같습니다.
가격= 2500/(1-20%) = 3125(위안)
이 가격 책정 방법의 장점은 다음과 같습니다. 판매자는 상품 판매에 대한 총 마진을 쉽게 계산할 수 있고, 소비자에게는 동일한 가격에서 이 방법이 더 낮은 가산율을 계산하여 더 수용 가능한 가격이라는 것입니다.위에서 언급한 원가 기반 가격 책정 방법의 유사점은 모두 제품의 원가를 기준으로 가격을 책정하고 원가에 일정 금액의 이윤을 더한다는 점입니다. 차이점은 약간 다른 방식으로 수익을 결정한다는 것입니다. 계산하기는 쉽지만 시장 수요와 시장 경쟁을 고려하지 않는다는 단점은 모두 동일합니다.
둘째, 수요 주도 가격 책정
수요 주도 가격 책정이란 판매자의 원가가 아닌 구매자의 제품 가치에 대한 이해와 수요의 강도에 기반한 수요 중심 가격 책정을 말합니다. 주요 방법으로는 이해가치 방식과 차별적 수요 가격 책정 방식이 있습니다.
(I) 이해 가치 가격 책정 방법
"지각 가치" 또는 "인지 가치"라고도하는 이해 가치는 상품의 품질, 상품의 사용, 스타일 및 서비스 품질에 대한 소비자의 평가 인 상품에 대한 일종의 소비자 가치입니다. 실제로 상품의 품질, 사용, 스타일 및 서비스 품질에 대한 소비자의 평가입니다. CVP 방법의 기본 철학은 상품 가격 결정의 핵심 요소는 판매자의 비용이 아니라 상품의 가치에 대한 소비자의 인식이라는 것입니다. 이해가치 가격 책정법을 사용할 때 부동산 회사는 먼저 소비자의 머릿속에서 마케팅 믹스의 비가격 변수에 대한 인지 가치를 추정하고 측정한 다음, 소비자의 수용 수준에 따라 부동산의 판매 가격을 결정합니다. 이해 가치 가격 책정 방법은 현대 제품 포지셔닝 아이디어와 잘 결합 될 수 있기 때문에 시장 경제 조건에서 새로운 가격 책정 방법이되어 점점 더 많은 기업에서 받아 들여지고 있습니다. 단계는 (1) 고객의 지각 가치를 결정하고, (2) 결정된 지각 가치에 따라 상품의 초기 가격을 결정하고, (3) 상품의 판매량을 예측하고, (4) 목표 비용을 예측하고, (5) 결정을 내리는 것입니다.
가치 기반 가격 책정 방법을 이해하는 데 있어 핵심은 소비자가 상품의 가치를 인식하는 정도를 정확하게 파악하는 것입니다. 제품의 가치를 과대평가하는 판매자는 제품의 가격을 높게 책정할 것이고, 반대로 소비자가 인식하는 제품의 가치를 과소평가하는 기업은 실현 가능한 가치보다 낮은 가격을 책정할 수 있습니다. 따라서 시장의 인지 가치를 파악하기 위해서는 시장 조사를 수행하는 것이 필수적입니다. 가치 기반 가격 책정의 적용을 이해하는 한 가지 모델은 상하이의 부동산 업계에서 유명한 "정원 고객 판매 제안"입니다.
특정 산업 그룹 회사와 지역 건설 및 개발 회사가 공동 개발한 이 정원은 상하이 시내에 위치하고 있으며, 면적은 13,265㎡로 30층 상업 및 주거용 건물과 30층 주거용 건물 3개 동으로 구성되어 있습니다. 1994년 2월 말에 개장하여 1995년 4월에 사전 분양을 시작했는데, 당시 상하이 부동산 시장은 침체기에 있었습니다. 부동산을 더 잘 판매하기 위해 개발자는 신중하게 "고객 할인" 판매 캠페인을 계획하고 시작했습니다.
활동의 구체적인 운영 : 개발자는 3 ~ 7 층 * * *의 30 개 스위트 룸을 고안하여 평방 미터당 5,900 위안의 기본 가격을 결정했으며 고객은 어떤 가격 제안의 가격보다 높을 수 있으며 레벨 및 오리엔테이션 비용에 대한 추가 비용이 없습니다. 활동이 시작된 후 커뮤니티에서 즉시 "고객 우대" 붐이 일어났습니다. 보름여 만에 63명의 고객이 이 혜택에 참여했습니다. 가장 높은 제안을 받은 첫 12명의 고객은 제안에 따라 가든스 내 상업용 부동산을 구매했고, 나머지 고객들은 가든스의 우수한 품질을 확인한 후 더 좋은 층을 구매하기 위해 '고객 제안' 이상의 비용을 기꺼이 지불했습니다. 1995년 6월 65438 + 8월 31일부터 1995년 6월 말까지 더 가든 * * *은 총 102세대가 판매되어 1단계 개발의 70%를 차지했으며, 경제적, 사회적으로 큰 이익을 달성했습니다. 이 행사는 주택 구매자에게 주택 가격 책정에 대한 새로운 경험을 제공했으며 상하이의 부동산 가격을 보다 합리적으로 책정할 수 있는 새로운 아이디어를 제공했습니다.
(II) 차별적 수요 가격 책정 방식
차별적 수요 가격 책정 방식은 차등 가격 책정 방식이라고도 하며 수요의 강도, 구매력, 구매 장소, 구매 시간 및 기타 요인에 따라 제품을 다른 가격으로 판매할 수 있다는 사실을 말합니다. 예를 들어, 소비자가 상점 키오스크에서 커피 한 잔과 스낵을 구매하는 데 10달러, 작은 식당에서 12달러, 대형 호텔의 커피숍에서 14달러, 호텔 방으로 배달하여 저녁 식사를 하는 경우 20달러의 비용이 듭니다. 더 높은 가격은 제품의 원가가 아니라 제품에 가치를 더하는 부가 서비스와 분위기에 의해 결정됩니다. 마찬가지로 부동산의 경우에도 동일한 사양과 동일한 외부 환경을 갖춘 동일한 규격의 상업용 부동산의 판매 가격은 층수의 변화에 따라 달라질 수 있습니다. 수요 차별화 가격 책정 방법의 주요 형태는 소비자 그룹의 차이에 따른 가격 차별화, 수량 차이에 따른 가격 차별화, 제품 외관, 스타일, 색상 차이에 따른 가격 차별화, 지리적 차이 또는 시간 차이에 따른 가격 차별화 등이 있습니다.
셋째, 경쟁 지향적 가격 책정
경쟁 지향적 가격 책정은 기업이 시장 경쟁의 요구를 충족시키기 위해 채택한 특수한 가격 책정 방법입니다. 이윤을 늘리고 판매를 확대하거나 시장 점유율을 높이기 위해 두 경쟁사의 강점에 따라 경쟁사 가격보다 낮거나 높거나 동일한 경쟁사 가격을 기준으로 가격을 책정하는 방식입니다. 부동산 회사의 경우, 회사가 개발한 프로젝트가 시장에 경쟁자가 많을 경우 판매를 촉진하고 가능한 한 빨리 투자금을 회수하며 위험을 줄이기 위해 경쟁 지향 가격 책정을 사용하여 부동산의 판매 가격을 결정하는 것이 적절합니다. 경쟁 지향적 가격 책정에는 시장 기반 가격 책정 방법과 기업 기반 가격 책정 방법의 두 가지 유형이 있습니다.
(I) 시장 기반 가격 책정 방식
시장 기반 가격 책정 방식은 기업이 상품 가격을 동종업계의 평균 수준으로 유지하는 방식입니다. 일반적으로 이 가격 책정 방법은 제품 비용을 예측할 수 없고 경쟁자가 불확실하며 기업이 공정하게 대가를 받기를 원하고 기존의 정상적인 시장 질서를 방해하고 싶지 않을 때 더 효과적입니다. 경쟁이 치열하거나 제품 탄력성이 낮거나 수요와 공급이 본질적으로 균형을 이루는 시장에서 부동산 업계에서 널리 사용되는 비교적 안전한 가격 책정 방식입니다. 그 이유는 경쟁이 치열한 현대 시장 상황에서 동일한 상업용 부동산을 판매하는 부동산 회사는 사실상 현재 시장 가격에 따라 가격을 책정할 수밖에 없기 때문입니다. 가격을 너무 높게 설정하면 상업용 부동산을 판매하기 어렵고, 가격을 너무 낮게 설정하면 기업이 수익 목표를 달성하기 어렵고 다른 한편으로는 다른 부동산 기업이 가격을 낮추도록 유도하여 가격 전쟁을 촉발 할 수 있습니다. 따라서 이 가격 책정 방식은 일부 중소형 부동산 기업에서 환영받고 있습니다.
(2) 가격 책정에서 선도 기업을 따르십시오
이 가격 책정 방법을 채택한 부동산 기업은 일반적으로 풍부한 백업 데이터를 보유하고 있습니다. 경쟁에 대처하거나 경쟁을 피하기 위해, 또는 장기적인 운영을 위해 시장을 안정화하기 위해 시장에 가장 큰 영향을 미치는 부동산 기업의 가격을 기준으로 상업용 부동산 가격을 책정하는 경향이 있습니다.
IV. 비교 대상 부동산의 정량적 가격 책정 방법
많은 건물이 정성적으로 설명되는 경향이 있기 때문에 정량적으로 설명하려고 노력합니다. 정량적 통계를 위한 건물은 비교대상, 위치, 가격, 기능, 용도, 등급이 확실한 기존 건물, 준존속 건물 또는 미완성 건물이어야 합니다. 각 부동산 등급 요소의 구체적인 지표와 등급은 해당 부동산이 위치한 지역에서 시행되는 경우에만 명확하게 기술할 수 있습니다.
위치, 가격, 부대시설, 건물 관리, 건물 품질, 교통, 도시 계획, 건물 규모, 방향, 외관, 실내 장식, 환경 보호, 개발자의 신뢰성, 지불 방법, 주택 디자인, 판매, 광고, 주차 대수 등 18개 등급 요소를 1, 2, 3, 4, 5의 5개 등급으로 나누고 점수가 클수록 등급이 높아지는 구조로 되어 있습니다. 점수가 높을수록 등급이 높아집니다.