1. 주택개혁의 지도이념과 목표
(1) 지도이념
주택제도 개혁의 기본 목적은 지속적으로 생활여건을 개선하고 주택개혁을 실현하는 데 있다. 주택에 대한 수요 증가는 사회주택 문제를 근본적으로 해결합니다.
주택제도 개혁의 방향은 주택의 상품화를 촉진하고, 주택의 생산, 교환, 소비를 사회주의 시장경제 궤도에 점진적으로 통합하고, 주택 자본 투입과 생산의 선순환을 실현하는 것입니다. , 부동산 산업을 발전시키고 관련 산업의 발전을 주도합니다.
주택 제도 개혁의 기본 원칙은 국가, 집단, 개인이 동일한 부담을 공유한다는 원칙을 견지하고 임대, 판매, 건설을 동시에 준수하는 것입니다. 메커니즘 변환의 원리에 대해 설명합니다.
(2) 목표
단기 목표 - '8차 5개년 계획' 기간 동안에는 저렴한 임대료와 무상주택 배정을 바꾸는 것이 기본이다. 공공주택의 임대료 산정기준은 관리비, 관리비, 감가상각비 3요소에 상응해야 하며, 가계소비지출에서 주택소비지출이 차지하는 비중을 점진적으로 높여야 하며, 주택건설은 '어려움 해소'에 중점을 두고 있다. 매년 해결해야 할 주거난이 있는 1,000가구의 주거문제는 도시의 1인당 생활면적을 7제곱미터로 끌어올리고, 주택 준공률을 50% 이상으로 끌어올려 도시의 주택난을 획기적으로 개선했다.
중기 목표 - 2000년까지 공공주택 임대료 산정기준을 관리비, 관리비, 감가상각비, 투자이자, 재산세 등 5개 항목 수준에 도달하도록 노력해야 한다. 도시의 1인당 생활면적은 8평방미터에 도달하고 주택 완성률은 80%에 도달하며 각 가구에는 적합한 주택이 한 채씩 있어 주민 소비 구조에서 주택 소비 지출이 기본적으로 합리적으로 부동산을 개발합니다. 시장을 선도하고, 주택 자금 조달 시스템을 구축하고, 주택 메커니즘의 변혁을 가속화하여 주택 자본 투입 및 생산의 선순환을 초기에 실현합니다.
장기적 목표 - 공공주택 임대료 산정기준을 토지사용부담금, 보험료, 이윤 등 8가지 요소를 기준으로 임대료 산정 수준에 도달하기 위해 더 오랜 시간을 투자한다. 첫 번째 5개 요소 주택 완성률이 크게 증가하고 각 가구가 편안한 주택을 갖게 되었습니다. 부동산 시장이 개선되었으며 주택 융자 시스템이 개선되었으며 주택 상품 메커니즘의 전환이 완료되었습니다. 주택의 상업화, 사회화가 실현되어 사회주택 문제가 근본적으로 해결되었습니다. 2. 주택개혁 기본 내용
우리 시 주택제도 개혁의 기본 내용은 임대료 보조금, 주택바우처, 주택우대분양, 협동주택 건설, 기금 조성 등이다.
(1) 단계별 임대료 인상 및 적절한 보조금
현 저임대료 제도를 개혁하고, 단계별 임대료 인상과 적절한 보조금을 실시하고 점진적으로 실현한다. 주택자본 투입과 산출의 선순환.
1． 임대료 인상 범위 및 기준
본 계획 시행일부터 우리 시 직영·자체 공공주택의 임대료는 용도지역 및 용도에 따라 차등적으로 산정된다. 기능: 1급은 완전한 주택((주방, 화장실, 급배수 별도), 월 임대료는 사용 면적 제곱미터당 0.40위안으로 인상됩니다. 2급은 일반 미완성 주택(비완성 주택)입니다. 이 중 하나 이상이 부족한 표준 주택), 월 임대료는 평방 미터당 사용 가능 면적이 0.35 위안으로 증가합니다. 3급은 단순 주택(간단한 구조, 흙벽, 벽돌 및 기타 재료로 만든 주택)입니다. , 월 임대료는 사용 가능한 면적 제곱미터당 0.30위안으로 인상됩니다.
이를 바탕으로 바닥, 방 방향, 위치 환경, 실내 장비 등 4가지 요소를 고려한 기본 임대료 가감 방식을 바탕으로 임대료를 산정합니다.
2． 주택 보조금 대상 및 기준
다양한 기관, 단체, 기업 및 기관의 직원과 퇴직 직원은 주택 보조금 계산 기준의 2.5% 비율로 소속 부서의 승인을 받으며, 매달 보조금을 받는다.
지원금 지급 이후에는 직원들이 원래 누렸던 각종 주택 임대료 인하 및 주택 보조금이 취소된다.
3． 주택 보조금 자금 출처
주택 보조금의 경우 기업은 이를 주택 감가상각비 및 관리비에 기재하며, 전체 예산 행정 및 공공 기관은 이를 원래 주택 자금에서 지불하며 부족액은 다음과 같습니다. 재정부서가 승인하고 등재한 공공기관의 지출은 전체예산단위 및 기업지출경로와 비교하여 자체재정 공공기관의 지출을 분류한다. 기업 지출 채널.
4． 주택 임대료 사용
각 재산권 단위에서 징수한 임대료는 주택 유지 관리에만 사용됩니다. 신축 주택 수가 많은 유닛의 경우, 주택 수리에 사용하고 남은 금액이 남아 있으면 주택 건설에 사용할 수 있습니다. 각 유닛의 임대료는 별도의 계좌에 보관하고 매월 징수해야 하며, 포기하거나 다른 목적으로 사용해서는 안 됩니다.
5. 신규 임대료 면제 및 보조금
중화인민공화국 건국 이전 혁명사업에 참여했던 퇴직 근로자 및 그 배우자, 순교자의 배우자 및 그 부모, 특급 및 일급혁명상이군인 및 그 배우자 자녀가 없고 수입원이 없는 가구, 의지할 사람이 없고 생활이 어려운 가구, 임대료 인상 후 새 임대료를 지불하기 어려운 가구에는 일정 기간 내에 적절한 면제 및 보조금을 제공해야 합니다. 시간.
6. 기준 초과에 따른 추가 임대료
주택 면적이 통제 기준을 초과하는 경우, 통제 기준을 초과하는 부분에 대해 임대료가 2배로 늘어납니다.
7. 시립주택개혁국의 승인을 받은 조건부 주택은 폐쇄형 대규모 보조금을 시행하고 임대료 개혁 강도를 적절하게 높일 수 있습니다.
(2) 공공 주택 임대 및 주택 건설 채권 구매
1. 대상 및 범위
본 계획 시행일부터 공공주택(신·구직영 및 자체관리 공공주택 포함)을 임대하는 모든 임차인은 주택건설면적을 기준으로 장춘 주택건설채권을 구매하게 된다. , 필요에 따라 임대료를 지불합니다.
우대가격으로 주택을 구입하고 협동주택건축에 참여하며 극빈가구에 속하는 개인은 시영주택개혁실의 승인을 받아 주택건설채권 구입을 면제받을 수 있다.
2． 주택건설채권 청약기준
채권 기획 및 구매기준은 연 1회 시영주택개혁실에서 고시한다.
1993년 신축 주택은 주택 건설 면적 제곱미터당 50위안의 비율로 청약되었고, 신규 기존 주택은 주택 건설 면적 제곱미터당 30위안의 비율로 청약되었습니다. 1평방미터당 30위안으로 청약했는데, 청약비는 주택건축면적 1평방미터당 5위안이다.
3． 주택건설채권 이자 및 상환
주택건설채권의 원리금과 이자는 매입일로부터 5년 후에 지급되며, 이율은 연 3.6%로 계산된다.
4． 주택건설채권 발행관리
주택건설채권은 주택건설단위나 임대주택을 시행하는 단위가 매입한다. 신축주택의 채권매입은 채권청약금액에 대하여 시영주택개혁실의 심의 및 승인을 받아야 하며, 시영주택기금관리센터(이하 “센터”라 한다)간에 채권매매계약을 체결하여야 한다. ) 및 주택 건설 단위. 그렇지 않으면 관련 도시 건축 승인 부서에서 건축 절차를 처리하지 않습니다.
채권 구입을 위해 이미 주택을 임대한 임차인의 경우, 주택 임대 담당 단위 또는 주택 소유 단위가 매입할 채권 총액을 결정하고, 시영주택개혁실의 승인을 거쳐야 한다. , 단위는 균일하게 구매해야합니다. 채권 청약을 거부하는 경우 채권은 직원의 소속 부서가 위치한 은행의 예금 계좌에서 직접 이체되며 해당 부서는 이를 급여에서 원천징수합니다.
5. 주택건설채권자금 활용
주택건설채권자금은 주택건설 회전율 특별자금으로 활용된다. 채권을 구매하는 단위는 채권매입 한도 내에서 수수료를 받고 저금리 대출 형태로 채권자금을 사용할 수 있다. 직원이 기존 주택을 구매할 때 주택 건설 채권을 사용하여 구매 가격을 상쇄할 수 있습니다.
(3) 공공주택 우선 매각
본 계획 시행일부터 각 호별로 배정된 신축주택과 양도배당된 기존 주택을 우선 매각하고, 그런 다음 할인을 제공합니다.
1． 범위 및 대상
우리 시에서 도시 호적을 등록한 각 가구는 통제 기준을 초과하지 않는 공공 주택 세트를 구입할 수 있습니다.
다음 공공 주택은 판매할 수 없습니다: 노후된 것으로 확인되거나 최근 도시 재건축 계획에 포함된 주택, 포장 주택으로 전환해야 하는 주택, 불분명하거나 논쟁의 여지가 있는 것, 역사와 문화가 있는 것, 보존 가치가 있는 것, 독립된 안뜰 스타일을 가진 것, 시 인민 정부가 판매하기에 부적합하다고 판단한 것.
2． 우대가격주택 매매가격
우대가격주택 매매기준가는 우대가격기준가격과 종합가격기준가격으로 구분된다. 우대가격과 신축주택 종합가격의 기준가격은 시 인민정부가 주택 건설 비용과 주민의 경제성, 개인의 주택 구입 장려 원칙에 따라 결정하며, 연 1회 고시됩니다. . 1993년에 벽돌 콘크리트 구조로 된 신축 유닛 스위트의 우대 가격 기본 가격은 건축 면적 제곱미터당 300위안이었고, 종합 가격 기본 가격은 건축 면적 제곱미터당 860위안이었습니다. 신규할인을 기준으로 하고 위치, 환경, 침실 등을 기준으로 방향성, 층수, 실내설비 등 4가지 요소를 기준 가격을 증감하여 계산하되, 기존 주택의 최저 가격을 기준으로 한다. 평방미터당 120위안 이상이어야 합니다.
3． 우대 정책
기존 공공 주택 구입 시 임차인에게 20% 할인 혜택이 제공됩니다.
현재 공공 주택을 구입하는 직원에게는 근속 기간에 따라 다음과 같은 할인 혜택이 제공됩니다: 40년 이상 근속자는 10% 할인, 30년 이상 근속자는 8% 할인 40년 미만, 20년 이상 20년 미만 근속자는 8% 할인, 10년 이상 20년 미만자는 6% 할인. 4% 할인, 10년 미만 근속자는 2% 할인됩니다.
신규 주택을 직원 개인에게 우대 가격으로 판매하고, 협동 주택 건설 관련 세금 및 수수료를 감면받는다.
구매자는 일회성 증서세, 토지 사용세 및 재산세를 납부하지 않습니다.
4． 납부방법
직원은 집값을 일시불 또는 분할납부할 수 있다. 주택대금을 한 번에 납부하시면 매매가를 20% 할인해 드립니다. 할부결제의 경우 최초 결제금액은 30% 이상이어야 하며, 이를 기준으로 추가 결제금액 10%당 2% 할인이 적용됩니다. 분할납부하는 경우에는 이자를 지급해야 합니다. 분할기간은 10년을 초과할 수 없다.
직원들의 주택구입을 촉진하기 위해 관련 금융기관은 주택저축, 주택구입자금대출 사업을 시작해야 한다. 대출로 주택을 구입하려는 직원은 예금과 대출을 합산해 구입금액의 30%를 먼저 예치해야 하며, 나머지는 주택금융기관에 담보대출을 신청할 수 있다.
5. 주택재산권
종합가격 기준가로 구입한 주택에 대해 개인은 주택가격을 완납한 후 완전한 재산권을 갖습니다. 그가 구입한 집.
우대 가격으로 구입한 주택의 경우, 주택 가격을 모두 갚은 후 개인은 부분 재산권, 즉 소유, 사용, 제한된 처분권 및 소득의 일부에 대한 권리를 갖습니다. 권리를 상속받을 수는 있지만 양도할 수는 없습니다. 판매 또는 임대의 경우 원래 소유권 유닛이 우선권과 임대권을 갖습니다. 주택 매매소득에서 쌍방의 원래 투자금을 공제한 후의 부가가치 부분은 주택 판매 단위와 주택 구매자의 원래 투자에서 발생한 재산권의 비율에 따라 분배됩니다.
6. 주택 매매 자금 관리 및 사용
우대 주택 매매 자금은 시 건설은행 부동산신용부에 예치해야 하며, 주택 건설 대출금 상환에 사용되는 것 외에 시 정부에서 보유하고 있는 자금도 있습니다. 조정자금의 일부를 회수하고, 판매단위는 주택가격의 10%를 인출하며, 주택의 주요부분 및 주요설비에 대한 유지관리비 외에 신축, 재건축, 증축에만 사용할 수 있습니다. 주택 공급 및 주택 보조금 지급.
주택 매각 자금은 각 호의 주택자금 계좌로 들어가며, 소유권은 변함이 없다.
7. 공공주택 매매 관리
공영주택 매매는 부동산 시장의 통합 관리 대상이며, 모든 매매 및 거래는 규정에 따라 처리되어야 합니다.
우대주택 기본매매가격은 시영주택개혁실, 시립부동산관리국, 시국유자산국, 시립물가국이 매년 1분기 공동으로 발표한다.
공영주택 매매는 매매 전 우선심사 원칙과 승인제도를 준수하며, 자가관리 부동산과 직접 관리 부동산의 매매는 시영주택개혁실과 전문가의 승인을 받아야 한다. 시립주택토지관리부로부터 평가자격을 갖춘 기관이 평가 및 측량을 실시하며, 매매기준가를 임의로 결정해서는 안 됩니다.
공영주택의 사후관리는 자가소유, 자가점유, 자가관리, 자가개량을 원칙으로 하며 부동산관리부를 자산관리부에 위탁할 수도 있다. 컬렉션을 관리합니다.
주택 급수 시스템과 주택 난방 비용은 정부의 새로운 규제가 없을 때까지 기존 경로를 통해 계속 정산됩니다.
8. 개인 소유주, 개별 산업 및 상업 가구, 가계 소득이 높고 기타 여유가 있는 기타 주민들이 시장 가격으로 주택을 구입할 수 있도록 장려하고 주택의 재산권은 개인이 소유합니다.
(4) '어려움 해소'와 '위험 완화'를 중심으로 협동 주택 건설을 실시한다.
협동 주택 건설은 단위와 개인이 공동으로 자금을 조달하고 정부의 지원을 받는 것을 의미한다. 개인 주택을 짓는 주택 건설 형태. 여기에는 주택협동조합이 집을 짓고 집을 짓기 위한 기금을 모으는 일이 포함됩니다.
1． 협동주택 건립 대상
우리시 내 도시에 영주권을 갖고 있는 저소득층, 중산층, 주거가 어려운 가구, 노후주택을 개조한 가구 등 누구나 직접 신청하면 협동주택 건립에 참여할 수 있다. 모든 단위의 동의를 얻어야 합니다.
2． 협동 주택 건설의 원칙
협동 주택 건설은 '개인 투자, 단위 보조금, 정부 지원'을 원칙으로 하며, 새 주택 건설 비용 자체는 개인이 부담합니다. 주택은 주택 자체의 건설 비용과 정부 면제 및 면제 관련 세금 및 수수료와 잔액은 직원의 고용주가 부담해야 하며, 정부는 개인 투자 부분에서 관련 세금 및 수수료를 면제해야 합니다.
3． 협동 주택 건설에 대한 우대 정책
합동 주택 건설의 경우 주택 건설 비용에 토지 취득 및 철거 보상 비용을 더한 개별 합작 투자 비율에 따라 다음 세금 및 수수료가 면제됩니다. 같은 비율: 사업세, 농지점유세, 국유지 유료 사용자 수수료, 도시 기반 시설 지원 수수료, 견고한 점토 벽돌 사용에 대한 추가 요금, 민방공 프로젝트 비용, 상업 네트워크 비용, 교육 추가 요금, 물, 전기, 하수 용량 증가 수수료, 주택 구호 비용 등 개인 투자 부분, 고정 자산 투자 방향 조정 세율은 "0"입니다.
공동주택을 짓는 사람은 건축비, 철거비 납부가 면제된다.
정부 관련 부서는 협동 주택 건설의 계획, 토지 이용, 계획, 자재, 자금, 관리 등에 편리한 조건을 제공하고 다양한 승인 절차를 단순화하며 우선 순위를 정해야 합니다.
협동주택 건설은 직원들의 주거난 해결과 결합되어야 하며, 확립된 '빈곤구제' 정책을 엄격히 시행하여 '빈곤구제' 사업이 원활하게 진행될 수 있도록 해야 한다.
4． 협동 주택 건설의 조직 및 관리
시립부동산관리국은 우리 시의 협동 주택 건설을 담당하는 행정 부서로 주택 협동 조합 설립의 자격 심사 및 승인을 담당합니다. 우리 시에서는 시의 협동 주택 건설 및 기타 업무를 검토하고 수행합니다.
협동주택 건설은 직원 단위로 조직된다.
다양한 자치 행정 구역의 자격을 갖춘 단위와 직원 또는 거주자는 주택협동조합을 설립할 수 있습니다. 협동조합은 법인격을 갖춘 공공 복지 사회 서비스 기관입니다. 주택협동조합은 협동조합 주택건설을 위한 기획신청, 자금조달, 재정관리, 주택건설, 주택배정, 유지관리 등을 담당한다.
(5) 안정적인 주택기금 마련
주택자금은 시, 단위, 개인이 주택의 생산, 건설, 운영, 소비를 위해 구체적으로 사용하는 자금을 말하며 그 조성이 기반을 이루어야 한다. 원래 자금의 전환은 동급 재정부처의 참여로 승인 및 간소화되며 시, 단위, 개인의 3급 자금에 포함됩니다.
1． 도시 주택 자금 출처
회계연도에 주택 건설, 유지 관리 및 주택 보조금을 위해 원래 사용된 자금, 규정에 따라 자가 소유 주택에 부과되는 재산세 및 예산 조정 기금과 에너지 및 교통 수입 주요 건설 자금, 직접 관리 공공 주택 판매 재활용 자금, 주택 건설 채권 발행을 통해 조달된 자금, 임대료 수입의 10% 및 이후 자체 관리 공공 주택 판매 수입의 5%를 조정하기 위해 할당됨 기타 소득 기금이 증가한 후 주택 개혁 기금을 분배하여 형성된 임대료 인상 기금;
2． 주택 자금 출처
주택 건설, 주택 유지 관리 및 임대료 보조금을 위해 해당 주택이 원래 사용한 자금, 주택 건설을 위한 자체 자금에서 분리된 자금, 자체 관리 공공 주택 판매에서 회수된 자금 ; 자체 관리 주택의 임대 소득; 상사가 충당하는 자금; 예산 외 소득 자금에서 일정 비율로 추출한 자금;
3． 적립금 제도를 추진하고 직원을 위한 개인주택기금을 마련
적립금은 의무적 장기저축이고, 적립금 제도는 의무저축을 통해 구축되는 사회주택보장제도이다. 장기 적금 적립을 통해 임직원 가족의 자가주택 구매 여력을 제고하고, 주택건설자금 투자채널을 확대해 나가겠습니다.
(1) 우리 시에서 근무하고 우리 시에 영주권을 갖고 있는 당, 정부 기관, 대중 조직, 기업 및 기관의 모든 정규 직원과 계약 직원은 적립금 제도의 적용을 받습니다. 퇴직근로자, 임시근로자, 외자기업의 외국인 근로자는 주택공제금 제도의 적용을 받지 않습니다.
(2) 적립금은 직원과 직원이 근무하는 부서가 공동으로 보관합니다. 직원은 적립금 지급 산정 기준의 5%를 월 단위로 예치하고, 회사는 적립금 지급 산정 기준의 5%를 매월 직원에게 적립하며, 둘 다 개인이 소유합니다. 앞으로는 경제 발전에 따라 시영주택개혁실에서 정기적으로 공제금 지급률을 공표할 예정입니다.
(3) 예비 자금 보관은 직원 단위에서 직원을 위한 보관 계좌를 설정하고 현재 예금 이자율에 따라 이자를 계산합니다.
(4) 개인이 부담하는 적립금 부분은 개인이 지불해야 하며, 기업이 부담하는 부분은 기업이 별도로 양도한 주택 자금에서 정산됩니다. 일부는 동급 재정부서의 승인을 받아 비용에 기재할 수 있으며, 행정기관이 납부하는 적립금 중 일부는 자체 자금으로 충당하고 부족한 부분은 주택자금으로 충당함을 원칙으로 한다. 같은 수준의 재무 부서에서 승인하고 예산에 포함됩니다.
(5) 적립금은 직원 가족이 거주하는 주택의 구입, 건설, 점검 및 개조에 사용됩니다. 근로자는 가구원 및 직계가족이 적립한 적립금을 사용할 수 있습니다.
(6) 직원이 퇴직하거나, 도시 밖으로 전근하거나 해외에 정착하는 경우, 직원이 전근할 때 적립금 잔액의 모든 원금과 이자를 인출해야 합니다. 시, 적립금은 직원 고용 기간 동안 급여 관계와 함께 이전됩니다. 사망 후 적립금의 원금과 이자는 그의 법적 상속인에 의해 인출됩니다.
(7) 원칙적으로 각 단위는 직원의 잉여 적립금을 주택 건설에 유료로 사용할 수 있습니다.
4． 주택 자금의 사용 범위
주택 자금은 주택 시스템 개혁과 주택 건설, 유지 및 관리를 위한 임대료 보조금에만 사용되어야 하며 다른 목적으로 유용되어서는 안 됩니다. 구체적인 사용 항목은 다음과 같습니다. 주택 수리 및 관리에 사용되는 적립금의 원금과 이자를 지불하는 데 사용됩니다. 특별 주택 대출을 발행하는 데 사용됩니다. 신축, 개조 및 구매 주택 건설 채권의 원금과 이자를 상환하는 데 사용됩니다.
5. 주택자금 관리
'센터'는 정책주택자금이 주택건설에 사용될 수 있도록 우리 시의 개혁 전 범위 내에서 모든 유형의 주택자금을 관리, 운영합니다. '센터'는 재정부서와 협력하여 주택자금을 확인 및 이체하고, 각 세대의 주택자금을 감독 및 관리해야 한다.
도시주택자금과 공동주택자금은 다른 특별자금과 분리하여 주택의 신축, 구입, 유지관리에만 사용해야 합니다.
주택개혁기금의 금융결제업무는 시건설은행과 중국시공상은행 부동산신용부가 담당한다.