도시 계획은 실제로 돌을 금으로 바꿀 수 있습니다. 계획 계획이 실행되면 원래 평범한 장소도 질적으로 변화하게 됩니다. 그러나 계획은 시행 과정에서 조정될 수 있으므로 주택 구매자가 이를 유일한 가치 판단 기준으로 사용할 수는 없다는 점을 명심해야 합니다.
계획개념이 집값을 올린다
대규모 계획이 집값을 올릴 수 있는데, 이런 사례가 반복적으로 나타난다.
이런 이야기는 상하이 부동산 시장에서 수없이 반복됐고, 최근은 자베이구 차례다. 최근 징안구와 자베이구가 합병되어 신징안이 형성된다는 소식이 공식적으로 확인되었습니다. 자베이구의 중고 주택 시장은 잦은 가격 인상과 판매를 꺼리는 등 즉각 반응했습니다. 상하이의 한 중고 주택 판매원은 이전에 450만 위안에 거래된 Mingyuan Forest City의 중고 주택에 대해 집주인이 Zhabei가 합병될 것이라는 사실을 알고 즉시 주문 철회를 요청했다고 보고했습니다. 이 지역의 방 3개짜리 아파트의 원래 가격은 450만 위안이었습니다. 두 지역의 합병이 발표된 다음 날 이른 아침에 저는 기관에 전화를 걸어 물었습니다. 상장가격을 550만 위안으로 인상한다. 자베이구의 또 다른 커뮤니티인 후이지호(Huizhi Lake)의 판매자는 상장 가격이 '3배' 뛰었습니다. 이전 상장 가격은 두 구의 합병 소식을 듣고 가격을 올렸습니다. 두 번 연속 980. 만 위안. 게다가 일부 주인은 한 번에 80만 위안씩 가격을 올려 구매자를 겁주기도 했다.
비슷한 예가 많아요. 올해 6월과 7월에는 '베이징 부도심' 컨셉으로 인기를 끌었던 통저우 부동산 시장이 단 두 달 만에 전반적으로 신규 프로젝트의 가격 인상이 눈에 띄었다. 5,000위안/제곱미터 이상, 많은 부동산 프로젝트가 시행되었습니다. "시장을 억제하고 판매를 꺼리는" 전략은 시장을 폐쇄하고 더 높은 가격에 판매할 수 있도록 급격한 상승을 기다리는 것입니다.
도시계획이 시장에서 인정받고 집값이 급등할 수 있는 가장 큰 이유는 사람들의 기대가 바뀌었기 때문이다. 상하이의 한 부동산 시장 조사 부서장은 경제 발전, 부동산 품질, 상업 시설 등 측면에서 자베이와 징안 사이에 큰 격차가 있다고 말했습니다. 두 지역의 합병으로 인해 일부 소유자는 자베이구는 "점을 오르고 봉황이 된다"는 사고방식을 갖게 되어 가격 인상과 판매를 꺼리는 상황이 제거되었습니다. 또 다른 관점에서는 이 계획이 확정되어 시행되면 지역의 기반시설, 상업시설, 교통, 교육 등이 개선되어 지역의 토지가치가 철저하게 향상되어 주택가격도 크게 상승할 것으로 예상된다. . 증가.
네 가지 유형의 계획이 가장 강력합니다.
도시 계획 유형에 따라 주택 가격에 서로 다른 영향을 미칩니다.
전문 분석에 따르면 다양한 유형의 계획 계획은 실행 과정에서 투자 규모는 물론 경제적 이익, 사회적 이익, 환경적 이익 등을 달성하는 데 있어 명백한 차이가 있을 것이라고 지적했습니다. 아래에서는 다양한 유형의 계획을 설명합니다.
국가 전략 계획
영향력★★★★★
영향력, 지속 기간, 영향 범위 등에 관계없이 국가 차원의 도시 계획. 구체적인 예로는 하이난 국제 관광섬, 서해안 경제 구역, 베이징-천진-허베이 협력 개발 계획 등이 있습니다.
2010년 초 국무원은 '하이난 국제관광섬 건설 및 발전 촉진에 관한 국무원의 여러 의견'을 발표하고 하이난 국제관광섬 건설이 공식적으로 시작됐다. 국제 관광섬 계획으로 인해 하이난섬은 개발 핫스팟이 되었고, 이로 인해 토지 가격도 계획 발표 후 불과 몇 달 만에 두 배로 뛰었습니다. 최근에는 Wanda, Country Garden, Vanke, Poly 등 유명 개발자들이 하이난섬에 모여 수많은 프로젝트를 개발했습니다. 또한 하이커우(Haikou), 싼야(Sanya) 등 하이난 핵심 도시의 주택 가격도 상승세를 보이고 있다.
이러한 유형의 계획에는 핵심 거점 도시가 가장 큰 영향을 미칩니다. 이러한 유형의 계획은 지역 전체에 이익이 되지만, 하이난의 하이커우와 싼야, 최근 발표된 베이징-텐진-허베이 조정 개발구의 탕산, 장자커우, 더저우와 같은 핵심 노드 도시는 훨씬 더 많은 투자를 받습니다. 다른 도시.
기능구역계획
영향력★★★☆☆
기능구역 건설은 지역의 도시 인프라를 개선할 뿐만 아니라 산업을 도입할 것입니다. 이를 통해 상하이 홍차오 상업지구, 푸동보세구 등 지역적 미관을 완전히 제고하고 입지가치를 대폭 높인다.
훙차오 상업지구는 2009년 9월 처음 대중에게 공개됐다.
계획과 기능적 위치에 따르면 홍차오 비즈니스 지구 건설은 현대 서비스 산업의 집합 장소이자 상하이 국제 무역 센터의 핵심 기능 영역 중 하나가 될 것입니다. 계획 시행 이후 훙차오 상업지구는 곧바로 개발의 중심지로 떠올랐고, 2013년에는 토지 가격도 70% 이상 상승했다. 올해 Qibao 부문의 주택 가격은 두 배로 올랐습니다.
대규모 지자체 사업 기획
영향력★★☆☆☆
대규모 지자체 사업 기획은 실질적인 이익을 가져올 수 있어 토지 가치도 높일 수 있다 . 이러한 유형의 계획은 가장 일반적이며 철도 운송 등과 같은 주택 구매자에게도 관심이 됩니다.
철도는 교통 상황을 개선하여 지역 발전을 촉진할 수 있습니다. 가장 대표적인 사례가 상하이 신좡입니다. 상하이 철도 1호선의 종착역인 신좡진은 원래 1992년 면적이 2평방 킬로미터에 불과한 눈에 띄지 않는 시골 마을이었습니다. 1995년 이후 상하이 지하철 1호선이 완공되어 개통되면서 도시화 면적은 10평방킬로미터를 넘어섰고, 자연스럽게 신좡의 주택 가격은 상하이 외곽 순환선 인근 지역에서 가장 높았습니다.
유사한 상황에는 강변 구역 계획과 같은 일부 소규모 기능 구역 계획이 포함되어 Luwan의 황포강을 따라 큰 변화를 일으켰고 이전의 오래된 공장 지역이 문화 박람회로 변모했으며, 창조 산업, 비즈니스 오피스 지역이자 고급 주거 지역이 되었습니다.
계획에 대해 너무 미신을 믿지 마세요
계획이 만능은 아니며 계획에 조정의 가능성도 있으므로 주택 구매자는 계획과 계획에 너무 의존해서는 안됩니다. 주택 소유 또는 투자에 대한 유일한 판단 지표로 사용하십시오. 기획을 바탕으로 한 투자 실패 사례도 실제 존재한다. 예를 들어, 1990년대 광시성 베이하이의 주택 가격은 제곱미터당 1만 위안을 넘을 정도로 높았으나 곧 제곱미터당 1000위안 정도로 떨어져 많은 투자자들이 파산했다.
또한 개인투자자들에게는 개입 시기도 매우 중요하다. 너무 이르면 엄청난 시간 비용을 치르게 된다. 주요 계획은 프로젝트 수립부터 최종 발표까지 타당성 조사, 실증, 기타 작업을 진행하는 데 많은 시간이 소요되는 것으로 이해된다. 따라서 너무 일찍 개입하면 최종 실현되더라도 엄청나게 오랫동안 기다리십시오. 예를 들어, 하이난 국제 관광섬 계획은 이르면 2002년 6월에 타당성 조사가 실시되었고 7년 후에 최종적으로 발표되었습니다.
계획 정보를 얻는 채널에는 주로 신문, 정기 간행물, TV 등의 공개 보도가 포함됩니다. 정상적인 상황에서는 주요 계획이 시작되기 전에 공개적으로 보도되며, 특히 도시 개발에 유익한 일부 계획 프로젝트는 일반적으로 뉴스 매체를 통해 널리 광고됩니다. 주의를 기울이는 한 항상 이런 종류의 정보를 얻을 수 있습니다. 또한 국토계획국 공식 웹사이트 등 정부 웹사이트 등 공개 채널을 통해 일부 계획 정보를 알아볼 수도 있습니다.
동시에 일부 계획의 도입은 주택 가격 상승을 촉진할 뿐만 아니라 역효과를 낳을 수도 있다는 점에 유의해야 한다. 예를 들어, 일부 도로 확장 계획은 상업 거리를 도시 고속도로로 바꾸거나 건설 필요로 인해 학교를 이전합니다. 이러한 변화는 주변 주택의 부가가치를 감소시킵니다.
(위 답변은 2015-11-23에 게재되었으며 실제 관련 현행 주택구입 정책을 참고하시기 바랍니다)
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