허허, 내가 직접 찾았어. 너에게 도움이 되는지 보자. 유용한 기억 나눔 ~ 최근 남녕시 정부부처가 10 개에 가까운 상업부동산 프로젝트를 이끌고 상하이 등지에서 대대적인 상업부동산 추도회를 벌여 다시 한 번 상해 투자자들의 남녕부동산 시장에 대한 관심을 끌었다. 고급 오피스텔의 수요가 크다. 1990 년대 중반에 태안빌딩을 대표하는 남녕 1 세대 오피스텔이 출시되자마자' 냉대' 를 만나 남녕 오피스텔의 발전은 줄곧 부진한 상태에 처해 있다. 최근까지 항산소국제도시, 왕디 국제전시센터 등 3 세대 오피스텔이 등장해 남녕은 고급 오피스텔이 없는 역사를 끝냈다. 수년 동안 남녕은 대량의 오피스텔 수요를 축적해 왔으며, 중국-아세안 박람회가 영구적으로 정착함에 따라 남녕은 거대한 고급 오피스텔 공급 격차에 직면하게 될 것이다. 현재 순수 오피스텔의 공실률은 매우 낮아 남녕의 대부분의 오피스텔의 임차율은 약 90% 에 달한다. 점포 투자는 후기 운영에 주의해야 한다. 오피스텔 외에 남녕 상가도 최근 폭발적인 성장을 겪었다. 대련만에서 화성 타임스퀘어까지, 금호광장에서 신조양상업광장까지 남녕 상업부동산 프로젝트가 잇달아 선보이며 곳곳에 꽃이 피었다. 현재 남녕 상업지 개발업자들은 일반적으로' 개발-판매-매진' 의 개발 모델을 따르고 있다. 판매를 자극하기 위해 남녕의 많은 개발업자들은 일정 기간 동안 투자자에게 일정한 수익률을 주기로 약속한 애프터 전세 방식을 채택하고 있다. 그러나 관련 전문가들은 약속을 이행할 수 있을지는 쇼핑몰 경영 상황에 달려 있다고 경고했다. 오피스텔 수익률은 상가 수익률보다 높다. 일부 투자자들은 "투자상가는 금이고 오피스텔은 은색이고 집은 구리다" 고 농담했다. 그러나 남녕에서는 오피스텔의 투자 수익률이 상가보다 높다. 상가 측은 현재 남녕시 중심상가 동갈로 상가 가격이 2 만원/평방미터 정도다. 투자자가 50 평방미터 거리상가를 구입하면 총 가격이 654.38+0 만원에 달하고 월세는 654.38+0.50 원/평방미터로 안정되면 연간 투자수익률은 약 6% 이다. 남녕시 매입세 구매비 목록: 남녕시 개인 부동산 거래는 영업세의 5% 외에 6 가지' 작은' 세금 (비용) 이 있다. 토지부가가치세, 도시유지 건설세, 인화세, 교육비 추가, 지방교육부가, 홍수 방지경비비. 인화세는' 재산권 양도서' 제목과 계약서에 기재된 금액의 0.5 에 따라 징수한다. 교육비 추가는 실제 영업세의 3% 에 따라 납부한다. 지방교육부가 65438+ 실제 영업세의 0% 에 따라 납부한다. 홍수 방지 경비비는 분양소득의 1‰ 에 따라 납부한다. 납부해야 할 토지부가가치세는 4 급 누진세율로 계산됩니다:1 부가가치세는 공제 품목 금액의 50%, 세액 = 부가가치세의 30% 를 초과하지 않습니다. 2. 부가가치는 공제 항목 금액의 50% 를 초과하지 않는 토지 부가가치세, 세액 = 부가가치의 40%- 공제 항목 금액의 5% 를 초과합니다. 3. 부가가치가 공제항목 금액의 100% 를 초과하고 200% 를 초과하지 않는 세금 = 부가가치의 50%- 공제항목 금액의15% 를 초과합니다. 4. 부가가치가 공제품목 금액의 200% 를 초과하는 토지부가가치세 세액 = 부가가치의 60%- 공제품목 금액의 35% 를 초과합니다. (위 공식 중 5%, 15%, 35% 는 속산 공제 계수) 시 유지 보수건설세는 실제 납부한 영업세를 기준으로 세금을 계산하며 세율은 시 납세자가 7% 이다. 현성과 도시의 납세자는 세율이 5% 이다. 납세자가 시 현 읍에 없는 경우 세율은 1% 로 영업세와 동시에 납부한다. 수속 비용: 보험료: 0.43 ‰ ~ 0.56 ‰ (30 ~ 5 년, 총 집값 × 비율 × 대출 기간 기준) 주택 구입 계약재산권 등록신고비: 50 원 담보평가비: 130 원. 오피스텔 수요에 대해 잘 아는 바이어는 주로 두 가지 종류가 있는데, 하나는 자생이고, 하나는 투자이다. 정책 규제는 투자자들에게는 영향을 주지만 자주형에는 큰 영향을 미치지 않는다. 시부모와 함께 사는 팡 여사는 지난 몇 년간 저축한 돈을 모았다. 그녀는 원래 집을 사서 자신을 위로하고' 세녀' 에 중독된 적이 있었지만, 작년의 관망감은 그녀를 놀라게 했다. 그녀는 이 어려운 돈을 꼭 쥐고 있어서, 새해에 부동산 시장이 따뜻해질 때 쓸 엄두가 나지 않는다. 자주형 주택 구입자에게 정책 변화는 집을 사려는 그들의 결심을 막지 못했다. 방금 후선에서 집을 샀던 한 업주가 기자에게 그가 올해 30 살이고 여자친구가 2 ~ 3 년 동안 이야기를 했다고 말했다. 집값이 어떻든 간에 그는' 둥지' 를 지어 결혼할 것이다. 부동산 시장이 금방 따뜻해지면, 그가 좋은 가격을 팔 수 있을지도 모른다. 그는 주택에 대하여 필요하다면 사야 할 때라고 말했다. 끌지 마라. 현재의 상황에 따르면, 미래의 집값은 떨어지지 않을 것이다. 남녕의 집값이 전국 동종 성도 가운데 너무 높지 않기 때문이다. 둘째, 난닝이 발전하고 있다. 도시에서 일하는 젊은이들이 갈수록 많아지고, 외지에서 발전하는 사람도 많아지고, 더 많은 사람들이 결혼할 것이다. 그들은 집 한 채를 살 것이다. 집을 사는 사람이 많아지면 집값이 자연히 오를 것이다. 작은 보스 루 씨는 자신의 회사를 경영한다. 그는 일찍이 다른 사람의 집을 빌려 동네에서 일한 적이 있다. 작년에 약간의 돈을 벌자 그는 곧 오상광장 부근에서 오피스텔 한 채를 샀다. 그는 현재 건설중인 오피스텔 (상가) 이 대부분 갈동 (김원 CBD, 항양, 회동국제, 녹성화권 등) 에 집중되어 있다고 기자에게 말했다. Ge dong 은 도시 CBD 의 패턴으로 확인되었습니다. 중국-아세안 박람회가 1 년에 한 번' 백화일제방' 을 하면서 최근 몇 년 동안 점점 더 많은 남녕과 광서 이외의 투자자들이 장사를 하고 있으며, 미래 외국상들도 남녕이라는 열토에 초점을 맞추고, 갈동의 오피스텔은 오피스텔의 1 위가 되고 오피스텔에 대한 수요가 증가할 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 오피스텔, 오피스텔, 오피스텔, 오피스텔, 오피스텔, 오피스텔, 오피스텔) 기자는 오피스텔을 사는 시민들을 인터뷰했다. 그들은 집을 사는 돈이 이미 반년 동안 "덮" 았다고 생각했지만, 집값은 예상대로 떨어지지 않았다. 지금 오피스텔의 가격과 섹터가 좋은 집은 기본적으로 평평한데, 대략 4,000 원에서 5,000 원 정도인데, 평당 너무 높은 편은 아니다. (윌리엄 셰익스피어, 오피스텔, 오피스텔, 오피스텔, 오피스텔, 오피스텔) 이 밖에 현재 대부분의 중소기업은 주택지나 건물에 사무실을 임대해 상업과 주택용으로 사용하고 있다. 경제가 발전함에 따라 성장하는 기업은 점차 순수 상업 오피스텔로 이사할 것이다. 이에 따라 오피스텔 가격이 오를 전망이다. 1. 거시규제가 오피스텔 수요에 미치는 영향 선진국 부동산 시장의 발전 경험으로 볼 때 부동산 시장이 개발에서 운영까지 성숙해지는 것은 필연적이다. 중국의 토지 공급이 날로 제한되면서, 특히 대도시 토지자원의 희소성과 통화정책이 더욱 강화됨에 따라 오피스텔 개발업자들은 개발형에서 보유형으로,' 개발상' 에서' 개발상' 으로의 전환의 의미는 개발기업 자체의 지속가능한 발전을 가능하게 한다는 것이다. 원래 구매하려던 기업 고객, 특히 양질의 대기업 고객은 어느 정도 돈을 임대로 바꾸면 중고 시장이 더욱 활발해질 것이다. 개발자들은 더 많은 카드를 뒤섞을 것이며, 자금력이 풍부하고 자금 조달 채널이 원활한 개발자일수록 더욱 강해질 것이다. 중국이 장기간 저금리 상태에 처해 있기 때문에, 미래의 위안화 절상은 필연적인 추세이다. 감사 전 이 단계에서 해외 (특히 달러) 투자기관이나 재단이 활발해 건물 품질과 고객 품질이 높고 재산권이 통일된 오피스텔에 큰 관심을 보이고 있다. 2. 수요 진화 추세는 2005 년 대단거래 사례에 반영돼 오피스텔 판매 시장을 추진하는 주력은 여전히 중자기업이다. 금융, 통신, 전력 등 전통업종은 수익성이 강하고, 업종 독점의 지위에 있는 중자기관은 중국 경제의 강대한 발전에 따라 계속 성장하고 있다. 동시에, 그들은 공기업 개편 통합, 오피스텔 업그레이드 개조의 수요에 직면해 1 급 오피스텔 판매 시장의 흡수 주력이 되었다. 2005 년 대단거래 사례에서 볼 수 있듯이 2005 년 국내 기업들은 중관촌과 금융가의 오피스텔을 주로 선호했는데, 그중에서도 금융거리를 사는 사람들은 모두 금융보험 거물였으며, 중관촌에 입주한 공기업은 주로 가격 대비 성능을 중시했다. 2005 년, 시장에서 오랫동안 양조해 온 외자도 동작이 빈번했다. 목표는 주로 CBD, 연사, 동장안가 등 상업성숙 지역의 최고급 프로그램이다. 실제로 기관투자자들이 2005 년 활약한 것은 우연이 아니다. 2005 년에 오피스텔 시장은 동서로 춥다. 동부는 CBD, 연사, 동장안가를 우세한 지역으로 입주율이 상승하고 임대료도 오르고 있으며 판매가격은 예년의 1.6 만원/평방미터에서 1.8 만원 -2.4 만원/평방미터로 오르고 있다 중관촌을 위주로 한 서부 오피스텔 판매 시장은 심각한 공급 과잉으로 거듭 혁신이 낮다. 그리고 거시규제의 영향으로 대부분의 개발업자들은 자금 사슬이 긴장돼 프로젝트를 매각하는 데 급급했고, 대종 시장은 압박을 받았다. 기관투자자들은 이때 매각을 선택하면 종종 매우 저렴한 가격으로 시장 잠재력이 큰 부동산을 얻을 수 있다. 대종 거래 수요의 진화 추세로 볼 때 국유금융, 통신, 에너지 등 대기업의 자가용 수요는 매우 강성하며, 기본적으로 부동산 정책이나 시장 환경의 영향을 받지 않고 국가 거시경제 환경의 영향만 받는다. 중국의 거시경제 환경이 장기적으로 좋은 추세를 보이고 있는 가운데, 이런 수요는 계속 존재할 것이며, 시정오피스텔 판매 시장에서 가장 믿을 만한 버팀목이다. 그러나 외자를 주체로 하는 외자 핫돈이 도시 오피스텔 판매 시장에 대한 수요는 주기적이다. 이는 그들이 도시 오피스텔 시장 환경에 대한 주기적인 예측과 관련이 있다. 최근 외자는 여전히 오피스텔 시장에 대한 투자를 늘릴 것으로 예상된다. 하지만 CBD, 연사, 동장안가의 새로운 톱 프로젝트가 점점 부족해지면서 이 자금은 투자 방향을 바꿀 것이며, 동이환, 외향, 아오와 같은 다른 지역의 프로젝트는 기회를 맞이하게 될 것이다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언) 게다가, 일부 소유권이 통일되고 경영이 안정된 중고 오피스텔 프로젝트도 투자시장의 관심을 불러일으켰다. 예를 들어, East Erline 에 위치한 첫 번째 건물은 몇 개의 외국인 투자를 접했습니다. 3. 수요 변화가 오피스텔 마케팅 모델에 미치는 영향 3. 1 새로운 판매 모델이 필수적이다. 현재의 오피스텔 판매 모델은 과거와 매우 다르다. 대규모 광고를 통해 고객을 유치하고 고객의 현장 판매 모델이 더 이상 작동하지 않을 때까지 기다립니다. 새로운 상황에서 오피스텔 프로젝트 판매는 지점 간 마케팅으로 고객 접수 서비스, 협상, 법률 문서, 판매 방안 커스터마이징 등에서 일대일로 진행됩니다. 오피스텔 판매 시장에는 도매 행위가 없다고 할 수 있다. 고객의 결정은 고려해야 할 요소가 많고 주기가 길기 때문에 프로젝트 측은 거래 속도를 높이는 데 주도권을 잡기가 어렵기 때문에 고객당 한 부씩만 하면 됩니다. 이 기간 동안 영업 사원의 주동성은 고객 거래를 촉진하는 열쇠입니다. 판매 시장에서는 인접한 두 개의 품질이 같은 건물의 판매 실적이 크게 다른 경우가 자주 발생하는데, 이는 주로 영업팀의 자질과 판매 관리 제도 때문이다. 3.2 종합유통은 대중매체 홍보를 통해 고객을 끌어들이는 역할이 점점 작아지면서 대행사의 입소문이 오피스텔 마케팅에서 점점 더 두드러지고 있다. 현재 시장에서 거래가 성사된 대부분의 고객은 대행사의 참여가 있을 것이다. 이전 경험에 따르면, 본 기관은 다른 기관이 가져온 모든 의도 고객에 대해 최소한 10 고객을 위해 이 프로젝트를 홍보했으며, 그 중 최소한 1-2 고객은 이 프로젝트에 적극적으로 관심을 기울일 것입니다. 이에 따라 다른 기관 발행을 통한 홍보의 부수적 효과는 강하다. 3.3 전직판매는 오피스텔 공급량이 지속적으로 확대되면서 고객이 점점 더 많은 것을 선택한다는 전제하에 단순한 좌지 판매는 의심할 여지 없이' 하늘만 먹고 먹는 것' 이다. 최근 잇따른 거시규제 정책으로 오피스텔 바이어들이 계속 관망상태에 들어갔다. 그러나 오피스텔 바이어는 항상 실력이 있는 기업이어서 고객의 관망이 수요가 없는 것은 아니다. 경제가 안정되고 빠른 발전의 조건 하에서, 오피스텔에 대한 기업의 수요는 필연적으로 계속 증가할 것이다. 이런 시장 환경에서는 주동적으로 출격하고, 고객의 의사결정권자를 설득하고, 결국 고객의 구매를 유도해야 프로젝트 판매의 성공을 거둘 수 있다. 3.4 좌식 판매와 직판의 결합은 전통적인 판매 방식이며, 현장 고객을 얻는 데 꼭 필요한 길이자 현장 대리인을 접대하는 주요 방법이다. 또한 고객이 방을 보거나, 판매 또는 임대 문제를 협상하도록 준비 할 책임이 있습니다. 따라서 사전 직판 과정에서 좌매를 계속하고 후속 피드백을 통해 현장 고객의 거래율을 높여야 한다. 3.5 도매제로 현재 오피스텔 판매시장이 거시적 규제에 크게 영향을 받고 있지만, 대면적 또는 전체 구매 수요는 여전히 왕성하다. 한편, 전체 판매 기회는 줄곧' 오기가 쉽지 않다' 며, 큰 고객의 협상 주기는 길고 난이도가 크다. 동시에 거래 조건에 대한 요구가 까다롭고, 큰 고객의 경쟁이 치열하다. 대조적으로, 큰 단일 판매 수요는 크고, 파악 정도는 도매 판매보다 훨씬 높으며, 위험은 보편적으로 낮다.