처음에는 세 가지 주요 트렌드가 나타났습니다.
호년 초, Yu Liang Vanke 이사회 의장이 부동산 업계에 경고음을 울렸습니다.
이번 Yu Liang은 부동산 산업의 현 시대를 '흑철 시대'로 정의하고 2022년은 Vanke가 '배를 부수고 역경에 맞서 싸우는' 해가 될 것이라고 제안했습니다. 죽거나 살거나, 그 사이에는 상태가 없습니다.
이러한 발언 뒤에는 부동산 업계에 1년 가까이 이어진 한파가 있다. 오늘날 부동산은 비관적이고 취약한 분위기에 둘러싸여 있고, 주식과 채권시장은 혼란에 빠져 있습니다. 2022년 부동산 시장이 질적인 변화를 겪었다는 점은 부인할 수 없습니다.
그러나 온갖 부정적인 수사 속에서 최근 부동산에 대한 정책 열의가 자주 불고 있고 신용도 오랫동안 잃어버린 창구를 열었습니다. '차가움'과 '뜨거움'이 교차하는 가운데 2022년 부동산은 어디로 갈 것인가?
부동산업체들이 모여서 이전보다 더 큰 할인을 제공하기 위해 '돌진'하고 있다
올해 초부터 개인 주택대출 지급 속도가 빨라지고 금리도 낮아지고, 동시에, 부동산 회사의 자금조달 환경도 개선되었습니다.
중앙은행이 최근 발표한 자료에 따르면 지난 1월 위안화 대출은 3조9800억 위안 증가해 한 달간 최고치를 기록했고 신용도 '좋은 출발'을 보였다. 이 중 중장기 대출은 2조1000억 위안 증가했다.
CITIC증권은 인프라 회복과 주택 관련 대출 완화로 신용창구가 점차 열릴 것으로 예상된다고 지적했다. 그러나 이 기간은 짧습니다. 그는 1분기가 연중 신용 공급의 최고점이 될 것이라고 믿습니다. 현재 채권 시장은 상승장에 진입했으며 데이터가 회복된 후 조정에 주의해야 합니다. 1쿼터 말에.
Shanghai Zhongyuan Property Consulting Co., Ltd.의 수석 시장 분석가인 Lu Wenxi는 현재의 구제 정책이 따뜻하고 시장 심리도 이 기간 동안 따뜻할 수 있다고 말했습니다. "혈액을 회복"하기 위해 볼륨을 교환해야 "가능합니다. “향후 부동산 업체들이 적극적인 마케팅 대책을 세울 것으로 예상된다.”
실제로 이미 많은 부동산 업체들이 '매물 잡기'에 나섰다. 2월 14일, Jinke Shaanxi의 공식 Weibo는 Xi'an Jinke의 Bocuitianchen 프로젝트가 Xianyang Jinke의 Jimei Jiayue 프로젝트의 일일 공급이 좋은 자리를 잡기 위해 13.3위안부터 시작한다고 발표했습니다. 계약금 60,000위안부터 집을 구입하면 10제곱미터를 무료로 받을 수 있습니다. 이날 동북 3개 도시 롱포(Longfor)가 공동으로 할인 이벤트를 진행해 프로젝트 할인폭이 9.3%~9.9%에 이른다.
불완전한 통계에 따르면 현재 할인 프로모션 목록에는 Longfor, Sunac, Vanke, CIFI, Poly, Gemdale, Rongsheng Development(002146), Country Garden, R&F, China Resources, 10개 이상 있습니다. China Shipping, Agile, Yuexiu, Jinke 등 대형 부동산 회사
예를 들어, Jinmao Beijing International Community의 새해 특별 행사는 제한된 기간 동안 RMB 20,000의 즉시 할인을 제공합니다. Agile Sky 715는 China Overseas Vision의 "정가" 특별 행사에 비해 거의 50% 할인됩니다. 포함사항 집주인이 신규 고객에게 거래 종료를 권유하면 신규 고객은 5년간 부동산 수수료를 지급받게 되며, 주택 총액(우대주택 제외)도 일정액 감면 등 혜택을 받게 된다.
Shell Research Institute의 수석 분석가인 Xu Xiaole은
에게 현재 부동산 회사가 부채 상환에 대한 큰 압력을 받고 있으며 부동산 회사가 약 960.3을 가질 것으로 예상한다고 말했습니다. 2022년 만기 부채 10억 위안 부동산 회사는 주택 신용 환경이 개선되면 주택 구입 수요가 시장에 진입하는 데 도움이 될 것입니다. 부채 상환 압력이 커지는 부동산 회사는 프로모션 전략을 채택하고 할인을 실시할 것입니다. 전년도보다 더 커졌습니다.
중고주택 거래량은 4배로 늘어날 것으로 예상된다
개발업체들이 현금 프로모션을 제공하고 있지만 소비자들은 아직 구매 의향이 강하지 않다.
예전에는 춘절 연휴가 주택 구입 성수기였지만, 올해는 실적이 매우 부진했다. Zhuge 주택 데이터 연구 센터의 모니터링 데이터에 따르면 2022년 춘절 연휴 동안 15개 주요 도시에서 959채의 신규 주택이 판매되었으며, 이는 지난 5년 동안 최저치를 기록했으며 전년 대비 42.1% 감소했습니다. 같은 기간 중국 지수 모니터링 데이터에 따르면 주요 모니터링 도시의 신축 상업용 주거용 건물 거래 면적은 지난해 춘절에 비해 51% 감소한 것으로 나타났다.
이런 현상의 원인에 대해 IPG 중국 수석 이코노미스트 바이원시(Bai Wenxi)는 현재 시장 상황이 매우 부진하고, 소비자들의 자신감이 부족하며, 미완성 제품, 불량 등의 문제에 대한 우려가 있기 때문이라고 설명했다. 품질이 불량하므로 주택 가격 하락 압력이 높을 때 소비자의 거래 심리는 준기존 주택, 기존 주택 및 중고 주택으로 기울게 됩니다. “올해 중고주택 거래 비중이 크게 늘어날 것으로 예상된다.
”
동시에 징후이 싱크탱크의 후징휘 수석 이코노미스트는 올해 중고 주택 거래의 또 다른 전환점, 즉 부동산세 도입이 다가오고 있다고 믿고 있다. 국내 일부 도시에서 부동산세가 시행될 경우 다수의 부동산을 소유하거나 넓은 면적을 소유한 소유자에게 부과될 가능성이 높습니다. p>
후징휘는 전체적인 세금 부담을 늘리지 않는다는 원칙을 강조했다. 이어 보유 링크에 대한 세금을 늘리는 동시에 거래 링크에 대한 세금도 그에 맞춰 줄여야 한다. 고객 수가 늘어나고 거래 링크에 대한 세금이 줄어들면 중고 주택 거래량이 크게 늘어납니다. ”
베이징을 예로 들면서 그는 최근 몇 년 동안 베이징의 연간 평균 중고 주택 거래량이 16만~17만 채에 달한다고 지적했다. 회전율은 1.6~1.7%에 불과하다. 미국 기존 주택의 연간 회전율은 7% 정도다. 즉, 부동산세를 부과하면 중고 주택 거래량이 4배로 늘어날 가능성이 크다.
데이터에 따르면 현재 중고 주택 거래량이 반등한 것으로 나타났습니다. Shell Research Institute의 데이터에 따르면 베이징 인기 지역의 중고 주택 거래량이 2021년 11월부터 매달 증가했고, 이에 상응하는 매물 수도 증가했다.
중위안부동산연구센터 통계에 따르면 10월 베이징 중고주택 거래량은 2021년 11월 기준으로 집계됐다. 지난해 12월에는 각각 9,340건, 11,851건, 14,265건으로 올해 1월부터 베이징 중고주택 거래량이 회복세를 유지하고 있는 것으로 나타났다. 베이징 연가의 중고 주택은 지난해 12월 일평균 수준에 비해 약 5% 증가했다.
시장 신용이 완화되긴 했지만 자산 이전의 물결은 계속될 것이다. , 모든 기업이 이 창구 기간을 잡을 수 있는 것은 아닙니다. 뇌우 부동산 회사의 경우 자금 조달 채널이 차단되고 소비자와 투자자는 정책 측면에서도 자신의 상황을 바꾸기가 어렵습니다.
Wanziyan 책에서 Fantasia 회장 Pan Jun이 말했듯이: "그룹은 이제 '혈액 회복' 기능을 갖게 되었습니다. 그것이 없으면, 자금 조달 기능이 없으므로 판매 포인트 자산에만 의존할 수 있습니다. "
2022년 초 많은 부동산 회사들도 현금 흐름을 보충하기 위해 자산 매각 대열에 합류했습니다. 불완전한 통계에 따르면 Evergrande, Shimao, Zhongnan, Yuzhou 및 Agile 부동산 회사는 Fantasia, Fantasia 및 Blu-ray Development(600466)와 같은 기업은 모두 자산의 일부를 이전했습니다.
“Lu 기업은 이제 가격이 매우 낮아질 것이기 때문에 아직 크게 할인할 의향이 없습니다. "Lu Wenxi는 부동산 회사들이 현재 시장 가격이 매우 낮기 때문에 너무 많은 자산을 공개하는 것을 꺼리고 있지만 기업은 자산을 크게 할인하고 홍보하는 것보다 판매 측면을 통해 돈을 버는 것을 선호한다고 말했습니다. 그러나 다음 분기에는 2분기에 분기 기업이 실제로 "회복"할 방법이 없다는 것을 깨닫게 되면 자산 매각 속도가 빨라질 것이며 그 때 가격은 "다른 사람의 마음대로" 될 것으로 예상됩니다. 더 많은 발언권을 가진 도시 투자 기업, 국영 기업, Vanke, Longfor 등 현금 흐름이 풍부한 민간 기업이 바닥권을 사게 될 것입니다.
그러나 현금이 풍부한 동료들은 킬러와 같습니다. 사냥을 기다리며 인수하기 위해 가격을 죽이려고 노력하는 것은 수익성이 높은 프로젝트이지만 Bai Wenxi의 관점에서는 자산을 대규모로 처분하면 매우 저렴한 자산 이전이 실현되지 않을 가능성이 높습니다. 대규모로 저렴한 가격에 이미 부채비율이 높고 현금흐름이 좋지 않은 기업은 부실형 직접도산이 확산될 것이기 때문에 부동산업체의 자산처분 할인폭은 크지 않을 것”이라고 말했다. 40~30% 할인되며 자산 양도는 돈을 위한 것이므로 할인은 모기지 이자율보다 높지 않습니다. ”
요즘 일부 부동산 회사는 음력설 6일을 맞아 자산을 낮은 가격에 팔지 않겠다는 점을 분명히 했습니다. Xu Jiayin Evergrande Group 이사회 의장은 그는 2022년 새해 시작을 위한 동원회의를 열었고, 이날 회의에서 저가 매각은 절대 허용되지 않을 것이라고 직설적으로 말했다. 회사 자산과 관련해서는 “자산 처분 과정에서 허점이 생기지 않도록 주의해야 한다. 낮은 가격에 자산을 팔아 빚을 갚지 않으면 자산을 낮은 가격에 팔아도 빚을 갚기가 어려울 것이다.” ”
그러나 부동산 회사가 이를 인정하든 안 하든 부채 상환 압박은 무시할 수 없다. CRIC 자료에 따르면 2022년 대표적인 부동산 회사 100곳의 해외 부채 조달 만기는 주로 그 중 1월 만기 규모는 627억 위안에 달해 지난 2년 중 가장 높았다. 또한 3월, 4월, 6월, 7월은 모두 작은 정점이다. 해외 차입금 상환
2022년 연초는 예년보다 복잡하다.
다음으로, 부동산 회사를 기다리는 것은 여전히 피의 난투가 될 것입니다. 마침내 무적이 될 수 있는 사람은 의사 결정자의 판단력과 의사 결정력을 시험하게 될 것입니다.