최근 유명 장기 임대 아파트 플랫폼 '단케아파트'의 '벼락폭발' 사건이 잇따라 불거져 많은 은행들이 '임대대출' 상환업무를 중단했다.
'신화관점' 기자들은 2018년 이후 100채가 넘는 장기 임대 아파트가 '폭발'했고, 남겨진 '구멍'은 집주인과 임차인이 직접 '지불'해야 하는 경우가 많다는 사실을 알게 됐다. . 전문가들은 자본거품 붕괴에 따른 임차인의 '대가'를 막기 위해 규제당국이 강력한 조치를 취해야 한다고 제안한다.
지난 3년간 약 170채의 장기임대아파트가 폭증했다
10월부터 단케아파트는 자본체인 위기를 겪었다. 지금까지 베이징은 집주인과 임차인이 분쟁을 상담하고 해결할 수 있도록 Danke 아파트와 관련된 다양한 지역에 접수 지점을 설치했습니다. Danke Apartment APP에서는 온라인 계약 취소 기능도 출시했습니다.
실제로 2018년부터 장기 임대 아파트 플랫폼이 '폭발'하는 일이 잦았다. 천안차 통계에 따르면 현재 전국에서 취소되거나 폐지된 장기임대아파트 관련 기업은 약 170개로 전체 관련 기업 수의 15%에 달한다. Yujian, Qingke 등 상하이의 폭발적인 아파트 브랜드의 경험으로 볼 때 갈증을 해소하기 위해 '임대 대출'에 크게 의존하는 것 외에도 '장기 소득 및 단기 지불'과 같은 불공정 경쟁 방법을 채택할 필요가 있습니다. 장기임대아파트 플랫폼의 캐피탈체인이 무너지는 가장 큰 이유다.
현재 많은 장기 임대 아파트는 집주인에게 월별 지불을 요구하고 정상적인 사업 운영을 유지하기 위해 '임대 대출'에 의존하고 있습니다. "지난 몇 년 동안 상대적으로 좋은 부동산의 경우 운영자가 부동산을 취득할 때 임대료를 20%, 때로는 50%까지 올리는 것이 일반적이었습니다. 그런 다음 운영자는 상당히 높은 임대료 수준으로 임대했습니다. 베이징의 한 장기임대아파트 운영업체는 '가격'보다 낮다고 말했다.
2018년 초 장기 임대 아파트 운영업체인 단케아파트(Danke Apartment)와 지루(Ziru)는 모두 수십억 위안의 자금을 조달받았다. 비슷한 아파트 운영업체들이 비 온 뒤 버섯처럼 생겨나고, 자본의 총애를 받아 '말 경주'에 나섰다.
"2018년 5월, 베이징 조양구 동부 5환로 인근 지역사회에 다수의 장기 임대 아파트 브랜드 중개인이 주택 신탁 서비스를 처리하기 위해 자리를 잡았습니다. 2,000채가 넘는 주택이 있습니다. 커뮤니티에서는 Ziroom이 230개 이상의 유닛을 관리했고, Danke Apartment는 100개 이상의 유닛을 관리했습니다. 동시에 아파트 호스팅 분야에 막 진출한 여러 운영자가 주택 경쟁을 벌이고 있습니다. Ziroom과 Danke의 견적을 더 추가하려면 그것을 얻는 데 2~300위안이 든다"고 한 부동산 중개인은 회상했다.
Jingshi Law Firm의 Xu Hao 변호사는 “장기 임대 아파트의 비즈니스 모델은 시장 임대료의 상승과 지속적이고 대규모 임대 수요가 성공하려면 임대 수요가 감소해야 한다”고 말했습니다.
많은 은행들이 '임대대출' 상환업무를 중단했다
한 은행권 실무자는 '임대대출' 위험을 통제하는 것이 해결의 관건이라고 보고 있다. 문제는 Danke 아파트의 "천둥" 위기의 "큰 코"입니다.
일명 '임대대출'이란 장기임대아파트 사업자가 금융기관과 협력해 임차인 명의로 대출을 신청하고 월세를 지급하고, 금융기관이 전액을 지급하는 것을 말한다. 임대기간 동안 임대료를 임차인에게 한 번에 지급합니다. 이로써 장기임대아파트에 임대료를 지불하는 임차인의 행동은 임차인의 대출상환행태로 전환된다.
V Territory Youth Community CEO Zhou Junqiang은 "임대 대출"이 일부 임차인의 단기 재정적 압박을 해결했지만 일부 장기 임대 아파트 운영자에 의해 이 방법이 "깨졌습니다"라고 말했습니다. 침전된 자본의 풀이 형성되고, 이 자본은 규모를 확장하는 데 사용되어 "집 구입-임대-금융-주택 재구입"의 순환 모델을 형성합니다.
단케아파트가 공개한 2019년 재무보고서를 보면 회사 현금흐름의 상당 부분이 '임대대출'에서 나오고, '임대대출'이 회사 자금조달의 절반 이상을 차지하는 것으로 나타났다. Danke Apartment의 주요 파트너는 WeBank이며 현재 세입자의 60% 이상이 "임대 대출"을 이용하고 있습니다.
“임차인은 '임대대출'을 통해 월세를 내는 것을 선택하고, 단케는 매달 임대료의 10%를 돌려준다. 이런 우대방식은 많은 사람들이 '임대대출'을 선택하도록 유도한다.
"올해 6월 상하이 단커 아파트 입주 계약을 체결한 리 씨는 기자들에게 예금과 비교했을 때 현재 대부분의 세입자들의 가장 큰 요구는 WeBank의 '임대 대출'을 취소하는 것이라고 말했습니다. "결국 두 사람 모두 집주인과 세입자는 피해자입니다. "임대 대출"이 제때 해제될 수 있는 한 세입자는 이사를 나가거나 임대 계약을 갱신할 수 있습니다. 가장 큰 두려움은 그 집에 더 이상 살 수 없고 대출금을 계속해서 갚아야 한다는 것이다.
이에 대해 WeBank는 11월 16일 강제 퇴거를 당하는 임차인을 위해 임대차 분쟁 해결을 지원하고 임차인의 이익을 보호하기 위해 대출 문제에 대한 적절한 조치를 취할 것이라고 발표했습니다. 적어도 2021년 3월 31일까지 세입자의 신용 보고서는 영향을 받지 않습니다. 그러나 임대 계약을 종료한 많은 Danke Apartment 세입자의 보고에 따르면 이제 WeBank는 Danke Apartment로부터 환불을 받지 못했다고 주장합니다. 자금 문제로 인해 세입자는 Danke Apartment가 대출금을 상환할 때까지 대출금을 계속 상환할 수 있습니다.
3자 채무 분쟁으로 이어질 수 있는 이 난제에 직면한 일부 세입자는 다음과 같이 말했습니다. 중국 초상은행과 같은 일부 은행은 최근 WeBank에 대한 '임대 대출' 상환을 보류했습니다.
자본 위험은 '고객 벤처 캐피탈'이 될 수 없습니다.
2017년 이후 많은 장기 임대아파트 사업자들은 자본 보조금의 도움으로 시장이 합리화됐고, 자본 쇠퇴의 '후유증'이 점차 나타나고 있다. 임대아파트 운영자들은 법적인 허점을 이용해 플랫폼이 더욱 합리적이게 됐습니다. 일단 '폭발'하면 돈을 빼앗고 도망가죠. 남은 문제는 집주인과 임차인이 스스로 협의해 해결하는 일이다. 만약 문제가 해결되지 않으면 법원에 민사소송을 제기하게 된다. 진짜 개시자는 단지 '벌칙으로 술 3잔'뿐이었을 뿐, 충분한 처벌은 아니었다. ” 상하이의 주택 임대 분쟁 수석 변호사는 말했습니다.
Beijing Xiangchu Zhaohui Enterprise Management Co., Ltd.의 Hu Jinghui 회장은 장기 임대 아파트에서 빈번한 '폭발' 현상을 믿고 있습니다. 경각심을 충분히 불러일으키지 못해 최근 몇 년 사이 업계의 '폭발' 사례를 보면 업계의 '작은 폐해'가 큰 사회적 위험으로 변질돼 가해자들은 돈을 갖고 도망갔고, 경영진은 기껏해야 민사책임을 지게 됐다.
위의 내용은 상하이에 있으며, 유명한 장기 임대 아파트 브랜드인 Yujian의 경우 아직 연락이 두절된 상태입니다. Cheng Yuan과 관련된 사법 사건의 결과는 현재 높은 소비에 대해서만 제한되며 Yujian Apartment의 파트너인 Sunshine City는 보상에 대한 책임을 질 필요가 없습니다.
Xu Hao는 많은 장기 임대 아파트가 벤처 캐피털 기관, 금융 회사 및 기타 자금 조달원을 통해 임대 사업을 금융 상품으로 전환하고 있다고 말했습니다. 자신의 가치를 확장하고 높여 자본시장에서 '부 창출 신화'를 이루려다 결국 투자자와 기업 임원들이 돈을 탕진하고 아파트부터 사회 전체가 '혼란'을 겪게 된다. P2P에서 자전거 공유에 이르기까지 일부 실무자들은 혁신이라는 이름으로 사회적 자원을 탈취하고 고객을 '벤처 투자자'로 강요하여 사업을 인수했습니다. 상황을 보완하십시오. " ". 충칭, 청두, 심천, 시안 및 기타 지역에서는 임대 자금 감독 시스템을 구축해야 합니다. 예를 들어 충칭과 청두에서는 임차인이 주택 임대 회사에 임대료를 지불할 경우 이를 요구합니다. 3개월 이상 동안 주택 임대 회사가 받는 임대료는 주택 금액과 동일해야 하며 임대 대출을 통해 얻은 모든 자금은 감독 계정에 포함되어야 합니다. 또한 심천에서는 기업이 신중하게 선택해야 한다고 제안했습니다. 집주인이 물, 전력, 가스 등을 통해 세입자를 퇴거시키지 않도록 요구하는 임대료 징수 모델; 시안은 주택 임대 회사에 대한 신용을 시행할 계획입니다.
주택 및 도시 농촌 개발부. 국민의 의견을 수렴하기 위해 '주택임대차에 관한 규정(의견초안)'을 발표했다. 이 초안에는 주택임대사업자가 임차인에게 주택임대대출을 이용하도록 은폐하거나 기만하거나 강요해서는 안 된다는 내용이 담겨 있다. 임차인은 임대료 할인 등의 명목으로 주택 임대 대출을 이용할 수 있으며 주택 임대 계약에 임대 대출 관련 내용을 포함해서는 안 됩니다.
Zhou Junqiang 등 업계 관계자는 장기 임대가 아파트 임대가 금지된다는 비판이 있기는 하지만, 국제적인 관점에서 볼 때 임대 제도화는 여전히 대세이며, 생활 산업으로서 관련 부서는 사전 및 사후 감독을 강화하고 시장 혼란을 적극적으로 시정해야 합니다. , 도시 근로자를 효과적으로 보호합니다.