국무원 개발연구센터 소장 리 웨이는 1선 도시의 토지와 주택 공급이 여전히 부족해 주택 가격이 계속 오르고 있다고 믿고 있다. 3, 4선 도시의 부동산 시장은 토지와 주택 공급이 부족한 상황에서 원저우, 오르도스 등 지역의 주택 가격이 하락하기 시작했고 거품이 터졌다. 일선도시의 부동산 거품이 더욱 부풀어 오르고 있지만, 언제 터질지는 아직 장담하기 어렵다. 베이징 중위안 부동산 시장 조사국 장다웨이(Zhang Dawei) 국장은 이를 보다 직설적으로 표현했다. 그는 토지 금융에 힘입어 많은 3, 4선 도시가 지난 몇 년간 대량의 토지를 공급했고, 최근에는 대규모 주택 공급을 형성한 것이 3선 주택 과잉의 '원인'이라고 믿고 있다. - 그리고 4급 도시. 도시계획의 무질서는 도처에 '신도시'를 낳았다. 최근 언론에 노출된 구이양, 잉커우, 창저우 등은 모두 신도시 건설로 인한 부동산 개발의 전형적인 사례지만, 후속 수요가 부족해 신도시는 '유령도시'로 변했다. 많은 인터뷰 대상자들은 기자들에게 현재 3, 4선 도시에는 주택 공급 과잉이 심각한 '유령 도시'가 많다고 말했다. 사이렌 소리 일부 사람들은 3선 및 4선 도시의 주택 가격 위기에 당황하고 있습니다. 베이징과 같은 1선 도시의 주택 가격은 종종 평방미터당 40,000위안을 초과하는 반면, 3선 및 4선 도시의 주택 가격은 종종 제곱미터당 3~4천 위안에 불과한 경우가 많은데 이는 '높음'과 같은 것 같습니다. '집값 고위험'에 대한 전통적인 기준은 매우 다른가요? 실제로 CRIC정보그룹연구센터가 제공한 2012년 중국 도시 부동산 시장 위험 순위는 2012년 말 언론에 공개된 뒤 큰 논란을 불러일으켰다. 이 목록을 보면 상위 50개 위험도 중 1급 도시와 2급 도시가 없는 반면, 1급 도시는 위험도가 상대적으로 낮습니다. 평가에 참여한 287개 도시 중 가장 위험한 상위 50개 도시는 거의 모두 3급 및 4급 도시가 차지하고 있습니다. 라싸, 타이안, 바오딩, 창저우 등 3급 도시는 도시화 수준이 낮고 취약합니다. 경제가 탄탄하고 공급이 수요보다 훨씬 더 많으며, 41개 4선 도시가 위험 강도 측면에서 상위 50위 안에 들었습니다. 4선 도시인 주취안(Jiuquan), 후룬베이얼(Hulunbuir), 헤이허(Heihe)는 시장 위험 측면에서 전국 3대 도시 중 하나로 꼽혔고, 상하이(Shanghai), 베이징(Beijing), 선전(Shenzhen)은 각각 285위, 286위, 287위를 기록했다. 전체적으로 시장위험 상위 50개 도시 중 46개 도시가 내륙에 위치해 전체의 92%를 차지한다. 보고서는 특히 자원 기반 도시인 오르도스의 부동산 붕괴 위험이 업계의 큰 관심을 끌었다고 지적했습니다. 오르도스의 부동산 시장은 최근 몇 년간 상주 인구가 2명 미만입니다. 지역 부동산 시장에는 엄청난 투자 거품이 있고, 토지 소화 주기는 9.71년에 달하며, 수요 공급 비율은 3.88에 달해 시장이 심각한 공급 과잉을 겪고 있습니다. 그러나 이들 지역은 부동산 시장이 상대적으로 작고 집값도 높지 않아 외부로부터 큰 관심을 받지 못했다. 이제 이 보고서의 결과가 하나하나 검증되고 있는 것 같습니다. 부진한 수요. 대도시의 높은 주택 가격과 구매 제한을 배경으로 한때 3, 4선 도시의 주택 가격은 "매우 유리한" 것처럼 보였습니다. 대도시에서 일하는 많은 사람들도 고향으로 돌아가 부동산을 사거나 '양배추 가격'으로 투자했습니다. 하지만 점점 주택이 개발되면서 '누구에게 집을 팔 것인가'가 가장 큰 문제가 됐다. 3~4선 도시의 주택 매매 부진이 점점 뚜렷해지고 있다. Centaline Real Estate의 보고서에 따르면 올해 1월 해당 기관이 모니터링하는 25개 3선 도시에서 112,200개의 신규 주택이 판매되었으며, 이는 3개월 연속 하락세를 보이며 6개월 만에 최저치를 기록했습니다. 14개 4선 도시의 신규 주택 거래 건수는 16,300가구에 불과해 11개월 만에 최저치를 기록했습니다. 업계 관계자들은 1월 3선 도시의 신규 주택 거래량이 춘절의 영향을 받았음에도 불구하고 2013년 이후 3, 4선 도시의 신규 주택 거래량이 낮은 수준을 유지하고 있다고 전했다. 이는 3선, 4선 도시의 인구유출과 수요 부진과 불가분의 관계에 있다. CICC가 7일 발표한 연구보고서에 따르면 안휘성 쑤저우시 주요 도시 인구는 40만명 안팎으로 2013년 도시부동산 주거용 건물 매매량이 150만㎡에 달했다. 220만㎡의 판매 승인을 받았습니다. 2014년 신규 건설이 25% 이상 증가할 것으로 추산하면 2014년 쑤저우 도시 지역에서 승인된 분양면적은 270만㎡ 이상이 될 것으로 예상돼 공급과잉 위험이 상대적으로 높다. 보고서는 3선 및 4선 도시의 부동산 시장이 고르지 않게 덥고 추운 것으로 보고 있습니다. 현재 수요의 80%-90%는 현급 도시의 이전 도시 거주자로부터 발생합니다. 도시로 이주하는 농민은 제한되어 있습니다. 전반적으로 공급과잉은 향후 2~3년 내 가장 큰 문제가 될 것으로 보인다.
주택가격 하락 원저우와 오르도스 등 부동산 시장에서 투자금이 빠져나가고 주택가격이 급락한 뒤, 공급 과잉 문제를 안고 있는 다른 3, 4선 도시도 붕괴될지 업계에서는 우려하고 있다. “2선, 3선 도시와 다른 점은 인구밀도가 상대적으로 적기 때문에 이 지표가 상대적으로 높아 토지가 광활하고 인구밀도가 희박하며 토지공급이 많아 수급불균형이 발생하고 역전현상이 나타난다는 점이다. 이러한 상황에서 이들 도시는 대규모 부동산 개발을 할 경우 위험이 매우 높다"고 Kerui Information Technology Co., Ltd.의 Ding Zuyu 회장도 이를 강조했습니다. 4급 도시에서는 부동산 개발이 필요하지 않다는 것이 아니라 4급 도시 진출은 여전히 매우 조심스러운 일이다. 이들 도시 중 제한된 고객 수요, 시장 수요 및 상대적으로 무제한적인 토지 공급은 이들 도시에 가장 큰 위험을 초래합니다. 장다웨이(Zhang Dawei)는 지난 10년 동안 전국 부동산 시장이 광범위하고 빠른 발전을 경험한 후 이제 1선, 2선, 3선 도시의 차별화된 발전 특성이 뚜렷해 전국 현실을 요약하기 어렵다고 말했다. 같은 주기의 부동산 시장. 2014년에는 3선, 4선 도시가 2013년보다 더 큰 위험에 직면하게 되고, 일부 부동산 회사도 점차 3선, 4선 도시에서 철수하고 있다. 공급 재고로 인한 압박으로 인해 충돌 사례가 증가할 것입니다. 전문가들은 시장 리스크에 대한 인식으로 인해 지난해부터 대규모 개발업체들이 3선, 4선 도시에서 철수했다가 1선, 2선 도시로 돌아갔다고 전했다. 동시에 부동산에서 투자 자금이 회수되면 주택 가격이 하락할 뿐만 아니라 일부 도시에서 미완성 건물이 나타날 수도 있습니다. 중국 지수 아카데미(China Index Academy)의 통계에 따르면 올해 1월 전국 100개 도시의 신규 주거용 건물 평균 가격은 10,901위안/제곱미터로 전월 대비 0.63% 증가했습니다. 이 중 37개 도시의 주택가격은 전월 대비 하락해 2013년 12월보다 5개 더 하락했다. 주택가격이 하락한 도시에서는 샤먼, 원저우, 하이커우를 제외한 모두 3, 4급 도시였으며 우루무치, 신샹, 뤄양 등이 하락세를 주도했다. '투자재무관리' 전문 분석가는 주택 가격이 하락하더라도 자영업 수요가 없는 이상 투자자들이 3선, 4선 도시 부동산의 '바닥권'을 맹목적으로 사서는 안 된다고 상기시킨다. 이들 도시의 이주 인구가 너무 적기 때문에 주택 공급이 수요를 심각하게 초과하고 이를 소화하는 데 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다. C군 이야기: 부동산을 개척한 도시화의 '환자' 춘절을 앞두고 산둥성 C현 정부 부서에서 일하는 류나(가명)는 2014년 중요한 임무를 받았다. , 그녀는 적어도 카운티에서 두 개의 새 상업용 주택을 구입하려면 친척이나 친구를 소개해야 합니다. 그렇지 않으면 임금이 정지될 수도 있습니다. 이 카운티에서는 많은 공무원들이 비슷한 일을 맡아 주택을 파는 일을 해왔습니다. 도시화가 가속화됨에 따라 C현에 많은 상업용 주택이 건설되었으며 상당수의 상업용 주택 프로젝트가 심각하게 판매 불가능합니다. 최근 군에서는 신규 상업용 주택 규모를 통제하기 시작했지만, 남은 주택의 소화는 여전히 큰 문제다. 공무원의 새로운 "과제" Liu Na는 원주민으로서 C 카운티의 정부 부서에서 10년 이상 근무했습니다. 그녀는 기자들에게 집 판매 업무와 관련하여 소속 부서에서 춘절 전에 특별 회의를 열어 준비를 했다고 말했습니다. 규정에 따르면 주택 매매 업무는 해당 카운티의 신규 주택 프로젝트인 한 특정 지정 부동산을 대상으로 하지 않습니다. Liu Na는 이것이 자신의 '책임'이 아니기 때문에 이 작업은 구두로만 통보되었으며 관련 문서는 발급되지 않았다고 말했습니다. 규정에 따르면 주택 판매 임무를 완료하거나 초과한 사람에게는 추가 보상이 없습니다. 다만, 일정 기한까지 업무를 완료하지 못한 경우에는 벌금이 부과되거나 임금이 정지될 수 있습니다. "집을 파는 것이 우리의 임무가 되었습니다." C 카운티의 많은 정부 기관에서 공무원은 유사한 "과제"를 받았습니다. 부서마다 다른 임무와 다른 처벌이 있습니다. 한 공무원에 따르면 '군재정'으로 일하는 사람들은 대부분 '과제'를 맡는다. '공무원이 집을 파는' 상황은 이 카운티에서 유례가 없는 일이다. 춘절 기간 동안 유나는 친척과 친구를 방문할 때 문의했지만 그녀의 친척과 친구 중 누구도 집을 살 필요가 없었습니다. Liu Na는 도시 지역의 주택 가격이 너무 높고 교외의 많은 부동산이 불합리하게 설계되고 생활 시설이 부족하여 판매가 어렵다고 믿고 이 작업을 완료할 자신이 없습니다. 유나가 어찌할 바를 모르는 순간, '균열의 길'이 조용히 퍼졌다. 정부 부서의 한 직원은 이 작업을 완료하려면 프로젝트 영업소에 가서 영업 직원과 협상하고 특정 비용으로 고객을 '구매'하여 '친척 및 친구'로 만들기만 하면 된다고 말했습니다. 주택 구입을 위해 소개받은 사람, 즉 양도가 가능합니다. “보통 500위안이면 집을 살 수 있는데, 벌금보다 훨씬 경제적이에요.
"공무원은 이르면 2013년 하반기부터 일부 향 정부 기관이 공무원의 주택 판매 '과제'를 시작하는 데 앞장섰고 이로 인해 향 주민들이 주택을 구입하기 위해 도시로 몰려들었다고 말했습니다. 일부 사람들은 C군은 이 방법을 찾아 성공적으로 추진한 것으로 알려졌다. C군은 공무원에게 주택 매각을 요구하는 동시에 건설 규모도 지난해 하반기부터 통제하기 시작한 것으로 알려졌다. 도시 외곽과 북부 개발구역에 대한 토지 공급을 중단해 도시 확장 속도를 조절하는 것. 기존 자원 및 증가량 엄격 통제'는 현의 실제 상황과 불가분의 관계에 있다. C군은 2009년부터 구시가지를 기반으로 대규모 신도시 건설을 시작했다. 동시에 C군은 일부 정부 부서와 병원, 학교, 버스 정류장 등 공공 시설을 새로운 도시 지역으로 이전하고 도시 지역을 변화시키기 위해 상업용 주택 단지 건설을 시작했습니다. 위에서 언급한 개발 규모에 따르면, 이 과정에서 카운티 재정의 과도한 부담에도 불구하고 C 카운티의 면적이 절반 이상 증가했습니다. 주택이 원활하게 팔리지 않으면 부동산 관련 세수에 격차가 있을 것입니다. 기자는 현 북동부의 신구에서 조사한 결과 일부 프로젝트가 20개에 달한다는 사실을 발견했습니다. 불완전한 통계에 따르면, 현의 모든 부동산 프로젝트가 완료되면 일부 구역은 건설이 완료되어 사용 중이며 일부 구역은 개발을 위해 차단되었습니다. 5만 가구 이상을 수용할 수 있는 반면, C군 인구는 약 20만 명에 불과하다. 이러한 공급 과잉 상황으로 인해 미분양 부동산 프로젝트가 많이 발생했다고 기자가 전했다. 이 지역의 주택 입주율은 명백히 낮으며 실제로 일부 프로젝트의 입주율은 50% 미만입니다. 주택과 같은 자산이 있는 경우 현재 이 도시의 평균 프로젝트 가격은 주택 가격에 큰 부담이 되지 않습니다. 청베이 신구의 가격은 대부분 평방미터당 2,000~3,000위안이고, 도시 지역의 신규 주택 가격은 평방미터당 최고 4,000위안을 넘지 않았으며, 현 노동자 계층의 월평균 소득은 약 1,500위안입니다. 최근 몇 년간 철거 보상 이후 많은 가구가 2개 이상의 부동산을 소유하고 있으며, 앞서 진행된 '행복한 가족' 프로젝트를 예로 들면, 주택 가격은 현실화될 가능성이 높습니다. 2011년 2단계 프로젝트 매각 당시 가격은 약 2,400위안/㎡였으며 현재 3단계 프로젝트가 판매 중이며 평균 주택 가격은 약 20위안 상승했습니다. 지난 2년간 다른 불매 프로젝트들과 마찬가지로 현재 '행복한 사람들' 3기 판매 상황도 좋지 않고 '가격은 있으나 시장이 없다'는 난처한 상황이다.