도시의 주택 가격은 지역 경제 소득 수준 및 인구 유입과 밀접한 관련이 있을 뿐만 아니라 공급 규모와도 밀접한 관련이 있습니다. 공급이 충분한 도시는 주택 가격이 더 안정적인 경향이 있습니다.
2002년 이후 전체 데이터로 보면 충칭, 상하이, 청두, 우한, 베이징, 정저우, 텐진, 창사, 선양, 시안 등이 상위 10위 안에 든다.
통계에 포함된 주요 도시에는 중앙 정부 직할시, 성 소재지, 별도 국가 계획 하에 있는 쑤저우, 우시 등 일부 경제 발전된 일반 현급 도시가 포함된다는 점에 유의해야 합니다. 불산과 둥관은 통계에 포함되지 않았습니다.
충칭, 정저우, 우한은 상위 3위 안에 들었다
데이터에 따르면 2019년 35개 도시 중 5개 도시의 주거용 상업용 건물 판매 면적이 2천만 개를 넘었다. 평방미터. 이 5개 도시는 충칭, 정저우, 우한, 청두, 창사이며 모두 중서부 지역의 강력한 성 소재지 또는 직할시입니다.
중서부 유일의 중앙정부 직할시인 충칭의 주거용 상업용 건물 매매면적은 지난해 5149만8000㎡로 주요 도시를 크게 앞지르는 1900만㎡ 이상을 기록했다. 2위인 정저우보다 1미터 더 늘어나 시안의 판매면적이 추가되는 셈이다. 충칭의 주거용 상업용 주택 거래 면적은 4년 연속으로 5천만 평방미터를 초과했습니다. 물론 충칭의 판매량 1위는 도시의 면적과 인구 규모와 관련이 있다. 충칭의 인구는 3천만 명이 넘고 면적은 82,400제곱킬로미터로 중형 성(省)과 맞먹습니다. 사진은 지난 12월 9일 촬영한 충칭 화룡교 초고층 프로젝트 2·3단계 주탑 건설 현장 모습(드론사진). 충칭 화룽차오(Chongqing Hualongqiao) 초고층 프로젝트 2단계와 3단계는 충칭시 위중구 화룡차오(Hualongqiao) 지역에 위치하며 업무와 사무실이 통합된 초대형 종합 빌딩 단지입니다. 신화통신 사진
정저우는 2년 연속 2위를 기록했다. 엄청난 공급으로 인해 정저우 주택 가격도 상대적으로 안정세를 보이며 올해 이후 큰 폭의 하락세를 보이고 있다. 2020년 10월 70개 대도시 및 중형 도시의 신규 상업용 주택 매매가격 지수에 따르면 정저우 주택 가격은 전월 대비 0.5%, 전년 대비 1.2% 하락했습니다.
우한과 청두는 지난해 3, 4위 도시 공급량이 2500만㎡를 넘어섰다. 이들 두 도시는 현재 중서부 지역에서 첨단기술기업이 가장 많고 유입인구도 많다. 동시에 이들 두 도시의 중심 도시 지역 인구 규모는 800만 명을 넘어 메가시티로 이동하고 있다.
상위 5개 도시 중 도시 인구가 아직 500만 명을 넘지 않은 I자형 대도시는 창사가 유일하다. 도시 주민 소득이 중서부 지역 중심 도시 중 1위인 창사는 충분한 공급과 엄격한 부동산 투기 방지 조치를 통해 주택 가격을 비교적 합리적인 수준으로 유지해 왔다. 데이터에 따르면 11월 창사의 평균 단가는 평방미터당 11,347위안으로 중서부 지역에서 우후(Wuhu), 라사(Lhasa), 후허하오터(Hohhot), 타이위안(Taiyuan) 및 기타 도시에 이어 17위를 기록했습니다.
창사의 규제 경험은 모든 당사자들로부터 자주 인정을 받았습니다. 심천과 둥관이 창사로 유학을 갔을 뿐만 아니라, 12월 3일 창사시 주택도시농촌개발국 공식 홈페이지에 '주택도시농촌개발부가 창사의 경험과 실천을 추천한다'는 제목의 기사가 실렸다. 부동산 시장 규제'에 따르면 최근 주택도시농촌개발부가 '건설사업 브리핑' 제79호에 게재한 '창사시가 주요 책임을 이행하고 장기적 방안을 꾸준히 이행한다'는 제목의 기사가 게재됐다. 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 위한 메커니즘'을 통해 창사의 부동산 시장 규제 경험을 완전히 확인하고 이를 전국적으로 홍보했습니다.
기사에 따르면, 다음 단계에서 창사는 이념적 이해를 더욱 향상시키고, '투기가 아닌 생활을 위한 주택'이라는 전략적 초점을 강화하며, '안정화'에 초점을 맞춘 장기 정책을 더욱 개선할 예정이다. 토지 가격, 주택 가격 안정, 기대 안정'을 통해 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 촉진하고 국민이 평화롭고 만족스럽게 살고 일할 수 있도록 하는 메커니즘입니다.
2019년 35개 도시 주거용 상업용 주택 매매면적(단위: 만㎡)
중서부 지역 주요 도시가 베이징, 상하이, 광저우를 따라잡았다
공급 측면에서 보면 10위를 기록한 칭다오를 제외하면 2019년 상위 10개 도시는 모두 중서부 지역에 위치해 있다. 지난 5년간의 전체 데이터를 보면 상위 6개 도시는 모두 충칭, 우한, 청두, 정저우, 창사, 시안 등 중서부 지역에 위치해 있다.
지난 18년간의 전체 데이터로 보면 상위 10개 도시는 충칭, 상하이, 청두, 우한, 베이징, 정저우, 텐진, 창사, 선양, 시안이다. 중국 중서부 지역과 동북부에 7개의 직할시가 있고, 동부 연해 지역에 3개의 직할시가 있는데 모두 중앙 정부 직속 직할시이다.
구체적인 연도 추이를 보면 2007년 이전에는 해안 대도시의 주거용 상업용 건물의 매매량이 대체적으로 더 컸다. 예를 들어, 2002년부터 2006년까지 상하이와 베이징은 항상 거래량 측면에서 상위 2위 안에 들었습니다. 그 중 2002년 상하이의 주거용 상업용 건물 매매면적은 1,846만4천㎡에 이르렀고, 베이징은 1,604만4천㎡에 달했다. 당시 세 번째로 큰 도시인 충칭의 면적은 상하이의 절반에도 못 미치는 870만4000㎡에 불과했다. 게다가 당시 광저우는 5위에 랭크됐다.
다음 해에도 이 패턴은 기본적으로 계속되었습니다. 그 중 상하이와 베이징의 상업용 주택 매매면적은 2005년에 모두 2,800만 평방미터를 넘어섰고, 2007년에는 상하이가 3,279.17만 평방미터에 이르렀다. 올해 충칭의 면적은 3310만1300㎡에 달했다. 이후 충칭은 확고한 1위 자리를 유지했으며 일반적으로 해마다 증가하는 추세를 보였습니다. 예를 들어, 2011년 충칭의 주거용 상업용 건물 판매 면적은 4천만 평방미터를 초과했고, 2016년에는 5천만 평방미터를 초과했습니다.
충칭 외에도 청두, 우한, 충칭, 정저우, 창사, 시안 등 중서부 지역의 여러 대도시에서도 주택 매매 면적이 급속도로 성장하고 있다. 예를 들어 청두의 주거용 상업용 건물 매매면적은 2002년 737만2000㎡에서 2005년 1000만㎡, 2007년 2000만㎡를 넘어섰다. 2008년 금융위기로 인해 그해 1357만4300㎡에 그쳤지만 2009년에는 2000만㎡를 넘어섰고 이후 2000만㎡ 이상으로 안정화된 지 몇 년 사이에는 3000만㎡를 넘어섰다. 평방미터.
우한의 상황도 비슷하다. 2002년 우한의 주거용 상업용 건물 매매면적은 393만1천㎡에 불과해 베이징의 4분의 1에도 못 미치고 상하이의 21.3%에 불과했다. 그러나 우한의 면적은 2009년에만 1천만 평방미터를 넘었고 이후 해마다 증가해 2015년에는 2천만 평방미터를 넘어섰고 2017년과 2018년에는 3천만 평방미터를 넘었습니다.
정저우는 후발주자가 따라잡는 대표적인 사례다. 2002년 정저우의 주거용 상업용 주택 거래 면적은 156만㎡에 불과해 35개 도시 중 27위를 차지했다. 이후 개발 속도가 빨라져 2007년 처음으로 1,000만㎡를 넘어섰다. 2008년 급격히 감소했으나 2009년 이후 1,000만㎡로 안정되다가 2016년에는 2,000만㎡를 넘어섰다. 2018년과 2019년 매년 3천만 평방미터를 초과합니다.
이에 비해 해안 대도시, 특히 베이징, 상하이, 광저우 등 1급 도시는 상대적으로 안정적인 추세를 유지하거나 심지어 감소세를 유지하고 있다. 예를 들어, 상하이에서는 2009년 이후 2013년, 2015년, 2016년의 2천만 평방미터가 조금 넘는 것을 제외하고 나머지 연도는 2천만 평방미터 미만이었습니다. 베이징에서는 2006년 이후 주거용 상업용 건물의 매매면적이 2천만㎡ 미만이었으며, 2016년부터는 1천만㎡ 미만으로 늘었다. 광저우도 대부분의 해에 1,500만 평방미터 미만입니다.
2002년부터 7년간 주요 7개 도시의 상업용 주거용 건물 판매 면적(단위: 10,000제곱미터)
58 Anjuke Real Estate 지점장 Zhang Bo 연구소는 현재 광저우를 제외한 모든 1선 도시들이 기존 주택 시장에 진입해 중고 주택 거래량이 3배 이상 되는 것이 정상이라고 분석했다. 새 주택의 것. 다수의 2선 도시는 여전히 증분 시장에 속해 있으며 중고 주택 거래량은 향후 5년 동안 계속 증가할 것이지만 여전히 2선 도시에서는 신규 주택이 주요 거래 동력이 될 것입니다. .
한편, 최근 몇 년간 인재정책을 보면 핫한 2급 도시도 현재 인구 유입의 핵심 지역이다. 또한, 2선 도시의 주택 소유 문턱은 1선 도시에 비해 상당히 낮아서 수요와 공급이 급증하는 패턴을 형성하고 있습니다. 새로운 주택 시장.
“10여 년 전 처음 광저우에 왔을 때는 도시가 아주 새롭다고 느꼈는데, 우한은 오래된 집들로 가득 차 있었습니다. 이제 우한에 다시 가보니 우한 전체가 다 그렇더라고요. 매우 새롭지만 광저우는 훨씬 더 오래된 느낌입니다.
2006년 우한대학교를 졸업하고 현재 광저우 텐허에서 근무하고 있는 장씨는 이렇게 말했다.
장 보는 동부와 남부에 비해 중부와 남부의 주요 도시들의 도시 집합체가 있다고 믿는다. 서부 지역은 확실히 규모가 더 작습니다. 시안, 청두, 청두 등의 도시에 정착하는 사람들의 수는 중서부 지역 외부에서 온 이민자들에게 덜 매력적입니다. 충칭은 지난 2년 동안 2급 도시보다 순위가 낮았습니다. 반면, 주요 도시의 지방 인구 유치 능력은 과소평가할 수 없습니다. 2020년 1~3분기 GDP 성장 순위를 보면, 최근 몇 년간 중서부 도시의 발전을 보면 상위 10개 성 및 지역 중 절반 이상이 중서부 지역에 위치한 것으로 보입니다.
심천과 샤먼의 주택 가격이 오르기 쉽지만 하락하기 어려운 이유
최근 몇 년 동안 주요 도시 중 두 도시의 주택 가격이 여전히 높으며 공급과 공급의 모순이 있습니다. 중국 주택 가격 시장 플랫폼(China Housing Price Market Platform)의 데이터에 따르면, 11월 선전의 평균 단가는 81,757달러에 달했다. 11월 샤먼의 평균 단가도 제곱미터당 4만9757위안으로 두 번째로 높았다. 베이징, 상하이, 선전까지 1급 도시인 광저우를 제치고 전국 4위를 기록했다.
두 도시는 주택 가격과 부동산 시장에서 비슷한 점이 많다는 점, 즉 급격한 인구 증가세를 보이고 있다. 예를 들어 샤먼 주민들은 지난해 자본 차입 비율이 161.7%에 달했고, 선전은 137.2%에 달했다. 이 두 도시의 주택 공급은 상대적으로 제한적이며, 데이터에 따르면 2019년 1선 도시는 큰 격차에 직면했습니다. 심천의 주거용 상업용 건물 판매 면적은 638.42만 평방미터에 불과해 35개 도시 중 28위를 차지했습니다. 즉, 2019년 충칭 1개는 심천 8개에 해당한다.
< p> 장보는 심천의 신규 주택 공급이 수요에 비해 확실히 적다고 말했다. 2020년은 공급이 수요를 초과한다는 것입니다. 선전의 낮은 신규 주택 매매 지역 순위는 공급 부족과 직결됩니다.인구 유입이 빠르고 주택 가격 상승이 빠른 샤먼의 공급은 '초경량' 데이터에 따르면 2019년 샤먼 주거용 상업용 주택 판매 면적은 274만7000㎡에 불과해 35개 도시 중 시닝보다 약간 높아 최하위 2위를 차지했다. 지난 5년간의 총판매면적에 따르면 선전의 5년간 판매면적은 3140.29만 평방미터로 도시 중 28위를 차지했으며 샤먼의 5년간 총 판매면적은 1350.89만 평방미터로 꼴찌를 기록했다. 2018년 총 판매 면적으로 확대된 선전의 총 판매 면적은 9899만8300㎡로 26위를 차지했다. 스위트당 80㎡를 기준으로 계산하면 샤먼의 총 면적은 5631만8900㎡에 불과하다. , 35개 도시 중 최하위 5위를 기록했다.
미래를 내다보면 이 두 도시가 공급을 대폭 늘리고 주택 가격을 안정시킬 수 있을까요? 현재 두 도시의 상황은 다르다. 지난 수년 동안 샤먼의 주택 공급은 인구 증가율과 주택 수요 증가율에 비해 현저히 낮았고 부채 격차도 컸습니다. 하지만 샤먼에 토지가 없는 것은 아닙니다. Ding Changfa의 견해에 따르면, 샤먼섬 외부에는 여전히 많은 토지가 있으며, 난핑시, 룽옌시, 산밍시 등 푸젠성 산간 도시와 토지를 교환함으로써 토지 공급을 크게 늘리는 것은 전적으로 가능합니다.
이에 비해 국토 면적이 2000제곱킬로미터도 안 되는 선전은 현재 개발이 거의 포화 상태여서 주택 공급을 크게 늘리기는 어렵다.
광둥성 주택정책연구센터 리위자 수석연구원은 선전의 토지 공급 부족 현상이 단기, 중기적으로 해결될 수 없다고 분석했다. 한편으로는 심천의 제한된 토지면적을 고려할 때 심천의 토지공급 문제를 해결하기 위해서는 심천 수도권을 통해 외부로 확장하고 심천을 넘어 나아가는 것도 필요하지만, 여기에는 상호 연결을 포함한 여러 도시 간의 조정도 필요합니다. 철도 교통의 경우, 한편으로는 선전의 생태 토지 조정, 산업 블록 라인 밖의 산업 토지를 주거용 토지로 전환하는 등의 공공 서비스 평등화와 같은 문제도 제기되고 있습니다. 완료되었지만 상대적으로 어렵습니다.
최근 5년간 35개 도시 주거용 상업용 주택 매매면적(단위: 만㎡)