타호는 같은 업계의 전략적 투자자를 기다릴 수 없습니다
부동산 Daxia
07-15 22:07
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최근 스노우볼을 놓고 타호에 대한 치열한 논쟁이 벌어지고 있다. 타호가 반케의 투자를 도입할 수 있느냐가 관심이다. 나는 또한 Vanke가 Tahoe를 인수하지 않을 것이라고 이전에 언급한 바 있습니다. 이번에는 그 이유를 자세히 분석하고 싶습니다.
반케가 타호를 인수하려 한다면 당연히 저렴한 가격으로 타호로부터 초과 수익을 얻기를 바랄 것이다. 부동산 회사의 경우 소득의 핵심 표현은 토지 보유량의 질입니다. 토지 은행의 품질이 높지 않으면 Vanke는 수 놓은 베개를 구입하고 빚을 갚기 위해 돈을 쓸 것입니다. 이 비참한 시대에 좋은 관리로 알려진 Vanke는 서두르지 않을 것입니다. 먼저 활용해보세요. 이전에 매각에 성공한 Greentown, Huaxia 및 올해 Fusheng은 모두 고품질의 토지 보유 자원에 의존하여 생계를 유지하고 있습니다. 그렇다면 4,000억 위안 상당의 타호의 고품질 토지 매장량이 실제로 존재하고 고품질일까요?
타호의 2019년 연차보고서와 2017년 연차보고서를 확인해보니, 2017년 연차보고서를 확인한 이유는 올해가 타호가 토지를 취득한 마지막 해였기 때문이다. 올해 연차 보고서에는 누적 토지 보유량이라는 새로운 용어가 사용된 것으로 나타났습니다. 이 표에는 Tahoe의 통계적 구경에 따른 나머지 개발 가능 면적이 제품 가치 4,000억을 기준으로 1011.5만 평방미터로 나와 있습니다. 이 장치의 판매 가격은 거의 40,000입니다. 타호가 개발 중인 기존 프로젝트 중 심천 바오안 프로젝트(선전 야드)의 미개발 토지만 토지 가격이 8만 달러에 달하는 매우 높은 가격에 팔릴 수 있는 것으로 알려졌다. 그러면 나머지 국토은행의 단가는 최소한 40,000은 되어야 합니다.
남은 토지 매장량을 계속 개발해 평균 4만 원에 팔 수 있을까?
2017년은 타호가 토지를 가장 많이 취득한 해였으며, 토지를 취득한 마지막 해이기도 했습니다. 따라서 토지 은행은 이 목록이 기본적으로 대부분의 참고 의미를 갖는다고 발표했습니다. 물론 아직 일부 토지가 포함되어 있지 않으니 양해해 주시기 바랍니다. 2017년 연례 보고서에 표시된 새로 추가된 토지 은행을 예로 들어 타호의 발표 데이터와 결합하여 2017년 신규 토지 은행을 분석했습니다. 올해 프로젝트를 통해 모두가 타호 토지에 대해 전반적으로 이해할 수 있기를 바랍니다. 은행상황.
구샨 야드(Gushan Yard):
아직 Tahoe가 관리하고 있으며 용량은 47,100㎡로 투자 진행 상황으로 볼 때 아직 프로젝트 초기 단계입니다. 그리고 그것은 여전히 토지 은행으로 간주 될 수 있습니다.
Qingyun Town:
2.5주 보유, 판매, 거래되지 않음, Tahoe Land Reserve로 계산되지 않음.
Jinshui Lake 프로젝트:
40주가 보유, 판매, 거래되지 않고 Tahoe Land Reserve로 계산되지 않으며 나중에 지분이 매각될 것으로 추측됩니다.
시산마당 :
지분 50%를 보유하고 있으며 현재 건설중인 건물로 투자금액은 85%이며 공사중인 것으로 간주됩니다. .
장저우 샹산만 프로젝트:
지분 70% 보유, 거래 규모, 규모 907,000제곱미터 규모로 투자 진행 상황으로 볼 때 아직 초기 단계이며, 토지은행으로 볼 수 있다.
Zhangzhoujiao Meilongchi 프로젝트:
60주 보유, 거래, 생산 능력 362,000제곱미터, 투자가 기본적으로 완료되었으며 기본적으로 완료된 상태이며 계산되지 않습니다. 타호 토지 보유량으로.
Beijing Sunhe 프로젝트:
이 프로젝트는 Beijing Yard의 2단계로, 100주를 보유하고 거래되고 있으며 현재 중단되고 운영이 완료되지 않은 상태입니다.
Tianjin Landsea 프로젝트:
이 프로젝트는 Jinhai Yard입니다. Landsea가 해당 프로젝트의 지분을 더 이상 인수하지 않을 것이라는 것이 기본적으로 확인되었습니다. 타호랜드 매장으로 간주됩니다.
총리 프로젝트:
더 이상 보고서에 반영되지 않습니다.
Shimen Courtyard:
100 주 보유, 거래, 용량 137,000 평방 미터, 기본 투자 진행 상황에 따라 프로젝트가 중초기 단계에 있으며 다음과 같이 간주될 수 있습니다. 토지 은행.
Fengxian Bay 프로젝트:
100주를 보유하고 93,000평방미터 규모의 거래가 공식적으로 매각되었으며 Tahoe 토지 매장량으로 계산되지 않습니다.
난징 장닝 야드:
100주를 보유하고 거래하며 용량은 591,500평방미터입니다. 지역 문제로 인해 프로젝트를 시작할 수 없습니다. 계획 문제이며 Tahoe Land 은행으로 간주됩니다.
루산 코트야드:
100주 보유, 매매, 면적 103.71만㎡ 현재 원주인과 소송이 진행 중이며 이 문제에 대해 항소 중이다. 토지 철수로 인해 Tahoe Land Reserve로 확인되었습니다.
Jurong Jinzun Mansion:
100주 보유, 거래, 용량 292,000㎡, 투자 진행률 87% 완료, 매각되었으며 타호로 간주되지 않음 토지 보유.
Taicang Yard:
실제로 이 프로젝트는 Huafa에 매각되었으며 현재 Huafa에서 운영하고 있습니다. 사전 판매되었으며 Tahoe Land Reserve로 간주되지 않습니다.
Kunshan 프로젝트:
약 500,000평방미터 규모의 80주 보유(프로젝트는 용량 증가를 완료하려면 토지 가격을 지불해야 함). 초기 단계이며 타호 토양으로 간주될 수 있습니다. Shimao는 먼저 거부할 권리가 있습니다.
주롱통강병원 : 매각.
Qingshan Courtyard:
Jiangcun 프로젝트와 함께 판매되었습니다.
Dacheng Courtyard:
70주를 보유하고 있으며 253,000평방미터 규모의 토지가 판매 중이며 일부는 Tahoe Land Reserve로 기록될 수 있습니다.
우한 진샤 반도 프로젝트:
더 이상 보고서에 나타나지 않습니다.
광저우 Zengcheng 프로젝트:
20주를 보유하고 있으며 거래되지 않습니다. 지분은 나중에 매각될 예정이며 토지 보유량으로 계산되지 않습니다.
Huiyang Jinzun Mansion:
100주 보유, 거래, 용량 125,000제곱미터 규모로 투자 진행 상황으로 볼 때 프로젝트는 초기 단계이며 기록 가능합니다. 타호 토지 보호 구역으로.
Tahoe Chongwen Mansion:
100주 보유, 거래, 용량 49,000평방미터, 투자 진행률 77, 건설 후기 단계, 판매용, 토지 은행으로 계산되지 않음.
심천 야드:
100주 보유, 거래, 용량 92,000제곱미터, 58,000제곱미터 곧 개장 예정이며 34,000제곱미터의 토지 가격은 여전히 잠겨 있습니다. 80,000에 있지만 아직 건설이 시작되지 않았습니다. 토지 은행으로 간주됩니다.
Renzhuang 프로젝트:
더 이상 보고서에 표시되지 않습니다.
상지에 프로젝트:
지분 80% 보유, 거래, 총면적 575,000㎡로 투자 진행 상황으로 볼 때 아직은 2019년 중반이다. 초기 단계이며 토지 은행으로 간주될 수 있습니다.
한유 프로젝트 :
51주를 보유하고 거래하고 있으며, 총 면적은 227,000㎡이며, 현재 투자 진행 상황은 69건이다. 매물로 간주되지 않습니다.
정리하면 타호의 토지은행을 “타호가 자유롭게 통제할 수 있는 토지”를 기준으로 판단하면 그 규모는 약 420만㎡가 될 것으로 낙관적으로 추정된다. 이 420만㎡ 중 루산 프로젝트와 같이 계획 문제로 토지를 포기하기 위해 원래 소유주에게 소송을 제기해야 했던 프로젝트도 103만㎡이고, 청룡호처럼 포기하지 못하는 프로젝트도 59만㎡에 달한다. 장저우 시장은 당연히 90만7000㎡의 공급과잉 상태이고, 심천의 3만4000㎡ 부지도 지가 8만달러에 시장을 열 수 없다는 딜레마도 있다. 소위 고급 토지 은행은 기획, 시장, 가격 등 여러 측면에서 평가가 완료된 고품질 토지 은행 프로젝트를 말합니다. 그중 Kunshan 프로젝트는 상대적으로 품질이 높지만 Shimao가 주주이며 향후 Tahoe의 지분을 인수할 것으로 예상됩니다. Zhengzhou 프로젝트는 최근 몇 년간 정저우 시장이 좋았으며 토지 보유량이 많습니다. 보존된 프로젝트는 여전히 매력적입니다. 항저우의 시장은 정저우와 동일하며 항저우 프로젝트도 고품질로 간주됩니다. 이 외에도 프로젝트 수준에서 Tahoe가 보유한 다른 토지 은행을 인수하는 것은 의미가 없습니다. 프로젝트 수준에서 인수할 가치가 없는 프로젝트가 대다수를 차지한다면 그룹 수준에서 전체 지분을 인수해야 하는 이유는 무엇입니까?
아직 타호에 있는 친구들은 전투를 간절히 기대하면서 이성적으로 생각하고 스스로 탈출구를 남겨두기를 바란다.
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멋진 댓글
강세 oss
1,600만 건설 중, 1,100만 건설 중 , 기존 자산, 부동산, 호텔 등이 300억에 가깝습니다. 보이지 않는 부채는 전쟁 투자로만 해결할 수 있습니다.
Real Estate Daxia: 좋습니다. 아마도 프로젝트에 특정한 정보를 좀 더 추가해 주세요. 그러면 모두가 함께 재고를 확보할 수 있습니다. 솔직히 말해서 저는 현재 토지 은행 데이터를 재고로 확보하고 있기 때문입니다. 다양한 타호 발표 내용을 바탕으로 말씀하신 내용에 큰 차이가 있습니다. 더 추가하여 선언된 것보다 제안된 가장 확실한 토지 은행을 복원하도록 노력하십시오.
07-17 07:38
1
부동산 Daxia
$Tahoe Group (SZ000732)$ $Vanke A( SZ000002 )$ $China Evergrande (03333)$ Tahoe에는 Evergrande의 사장인 Xu와 같은 친구들이 없기 때문에 이 시점에서 정말 슬플 것입니다. Vanke가 정말로 Tahoe를 돕고 싶었다면 책임을 지지 않고 Tahoe의 신용을 높이지 않고 소위 "고품질" 토지 매장량을 확보하기 위해 200억 달러 이상을 기꺼이 지출하지 않을까요? Vanke가 정부의 압력을 받아 정말로 Tahoe에 들어가면 아무도 Tahoe를주지 않을 것입니다 ... 확장
Walker Jianzhen 답변 @ Real Estate Daxia : Tahoe가 Vanke에게 토지를 팔도록 하시겠습니까? 이는 고품질의 토지를 확보하기 위한 것입니다. 주식투자와 자산투자는 같은 개념이 아닙니다. 투자하기 전, 혹은 재편성된 전략적 투자자가 주식을 인수하기 전, 다른 사람이 들어오기 전에 먼저 정리해야 한다. 바꿔 말하면, 개편 과정에 대한 아이디어가 있다면 거의 끝난 것입니다. 감정이 더해진 말뭉치, 누구나 할 수 있는 말, yy. 짜내면 아무것도 남지 않습니다.
Real Estate Daxia는 @PONYkxr에게 답변했습니다. 예, 모든 Soho 자산은 첫 번째 라인의 핵심 영역에 있습니다. Pan Weiren이 언급하지 않는 이유는 무엇입니까? 부동산 투자 논리는 리카싱과 매우 유사하다. 소호에서는 금융사기 가능성이 낮기 때문에 기본적으로 이런 점은 걱정할 필요가 없습니다. 자산 유동화 시장의 구축 및 기타 거시적 관점. Blackstone도 가장 적절한 시기를 기다리고 있는 것 같습니다
Real Estate Daxia는 @PONYkxr에 다음과 같이 답변했습니다. 저는 펀더멘털만 분석하고 주식 추천을 선호하지 않습니다. 우선, 블랙스톤은 부동산 펀드 중 중국 시장을 가장 잘 이해하고 있다고 할 수 있으며, 현재까지 매우 성공적인 성과를 거두고 있습니다. 블랙스톤이 소호 주식에 관심을 갖는 본질은 소호의 주가가 낮고 자산가치가 저평가되어 있다고 판단하는 데 있다. 그러나 블랙스톤은 올해 초 소호와의 협상을 중단한 이유를 다음과 같은 점에서 찾을 수 있다: 소호의 호가가 너무 높다는 점, 전염병 중 시장의 불확실성, 소호의 운영(리스 사업...).
Qianyouguren이 @ Real Estate Daxia에 답했습니다: 모두가 그가 주식의 신이라고 생각합니다
Adang 형제가 @新 Track-Real Estate Transformation에 답했습니다: Evergrande는 먼저 자신을 구해야 합니다
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