2007년 정저우 상가 투자 조사 및 분석 보고서
2004년부터 2006년까지 정저우 상업용 부동산은 순수 상업 및 상업 및 주거 개발을 포함하는 급속한 발전기에 접어들었습니다. 그것의 최고점. 현재 시장에 나와 있는 많은 상업용 부동산 프로젝트의 임대 및 매매 가격은 기본적으로 같은 위치에 있는 사무용 건물과 주거용 건물의 가격의 2~3배이며, 일부는 훨씬 더 높습니다. 부동산 개발업자는 부분 매각을 통해 초기개발자금과 건설자금을 확보한 뒤, 롤링투자를 통해 점포개발사업을 완성한다.
높은 이익에 힘입어 일부 개발업체들은 초기 개발 단계에서 자제하지 못하고 도심 상업지구나 준중심 지역에 대규모 건설 프로젝트를 건설하고 있다. 이러한 매장 개발 및 구매 붐이 일어나는 동안 많은 전문가들은 "상업용 부동산이 과열됐다", "상업용 부동산이 과잉 공급된다"는 우려를 제기했다. Henan Doan Market Research Company의 부동산 연구 센터는 독립적으로 추적된 "정저우 부동산 판매 및 광고 모니터링"과 올해 3월에 실시된 "정저우 상업용 부동산 투자자 설문조사"를 통합하고 관련 항목에 대한 심층적인 연구를 수행했습니다. 정저우 부동산 통계에 따르면 현재 성숙한 상업 지구의 핵심 지역을 제외하고 정저우의 상점은 기본적으로 비어 있는 것으로 나타났습니다.
▲▲빈 상점은 기본적으로 소규모 상업 지구와 상업 환경에 있습니다
최근 몇 년 동안 정저우의 주거 개발은 기본적으로 같은 패턴을 따랐습니다. 상점 정면은 가장 낮은 층과 거리를 따라 개발되었습니다. 지역 사회에는 상점 정면도 있습니다.
공동체에서는 지역사회 주민을 위한 지원시설 역할을 할 수 있는 적절한 포장이 필요하지만, 도시화와 현대화가 가속화되면서 사람들의 활동 범위가 점차 확대되고, 이를 활용하는 상점도 많아지고 있다. 원래 지역사회에 있던 사람들은 소비가 현대적이고 서비스가 잘 갖춰진 상업 중심지로 이동하여 지역사회 상점의 공실률이 높아졌습니다. 이제 일부 커뮤니티는 2~3년 동안 건설되었지만 기본적으로 상점이 열리지 않았고 일부는 차고가 되었습니다.
그리고 1층의 상점들은 기본적으로 주거지와 붙어있는 공간이기 때문에 개발자들은 주거 적합성 문제를 주로 고려하여 상점 운영의 타당성을 무시하고 희생하기 쉽습니다. . 따라서 이들 상점은 정저우의 성숙한 상업 지구 내에 위치하지 않거나 주변 비즈니스 환경이 이상적이지 않으며, 매각된 일부 거리 상점을 제외하고는 많은 양의 공간이 비어 있습니다.
▲▲빈 상업용 부동산 프로젝트는 개발자의 상업용 부동산 개발 경험 부족과 관련이 있습니다
부동산 개발자의 상업 특성에 대한 이해의 일탈과 부족으로 인해 많은 부동산 개발자들은 상업법에 대한 이해가 부족하여 상업용 부동산 개발과 주거용 개발의 차이를 이해하지 못하여 보다 친숙한 주거용 개발 모델을 직접 적용합니다.
가치사슬 관점에서 보면 상가 개발의 가치사슬은 주거용 개발보다 확실히 길다. 매장 개발의 가치 사슬에서 개발자는 매장을 투자자에게 판매하고, 투자자는 스스로 매장을 운영하면서 동시에 운영자로 활동할 수도 있고, 매장을 전대하고 임차인이 운영자로 활동하도록 할 수도 있습니다.
폴카닷컴퍼니가 실시한 조사에 따르면 정저우 매장 구매자의 대다수는 매장을 직접 운영하지 않는 것으로 나타났다. 55%의 매장 투자자는 최종 운영자와 어긋나는 상황을 겪고 있다. 2차 매장 매입으로 인해 밸류체인이 크게 길어졌습니다. 그러나 일부 개발업자들은 상업용 부동산에 대한 투자유치 및 통합관리 경험이 없어 매각 후 인기가 부족해 투자를 유치하지 못하는 경우가 많아 '죽은 가게'로 전락하고 있다. .
▲▲빈 상점은 기본적으로 위치가 모호하고 부정확한 부동산입니다
많은 상업용 부동산 프로젝트에는 '조산' 현상, 즉 많은 상업용 부동산이 있습니다. 프로젝트 이 프로젝트는 사전 조사와 실증이 충분하지 않은 상태에서 시작되었습니다.
주변 사업 환경이나 상업 수용력 등을 평가하지 않고 자신의 부동산 개발 상황만 고려하는 개발자도 있다. 최대한 빨리 건물을 짓고 팔아보세요. 프로젝트가 시작된 후, 주변에 많은 경쟁자가 있다는 사실이 밝혀졌고, 당시의 포지셔닝이 어긋나서 일부 상업 프로젝트는 출시 첫날부터 실패할 수밖에 없었습니다. 이는 공실률이 가장 높은 상업 프로젝트가 되었습니다.
정저우에서는 최근 몇 년 동안 많은 상업용 부동산 프로젝트가 성공했지만 많은 경우 실패했습니다. 우리는 상업용 부동산의 성공과 실패가 포지셔닝의 정확성과 직접적인 관련이 있음을 발견했습니다. 대부분의 개발자들은 개발주기가 최대한 짧기를 바라며 이후의 상업용 부동산 관리 및 운영에 관심을 두지 않기를 바라며 이로 인해 부동산 개발업자들은 돈을 벌고 떠나게 됩니다. 추후 투자유치에 대한 후속조치가 이루어지지 않아 투자자들이 기대하는 수익을 실현하지 못할 수 있으며, 이는 많은 부동산 분쟁의 주요 원인이기도 합니다.
▲▲상업용 부동산 투자에 대한 소비자 수요 분석
1. 향후 몇 년간 정저우 상업용 부동산 개발에 대한 소비자의 견해
설문조사 분석 데이터에 따르면 투자자의 18.6%와 26.9%가 향후 몇 년간 정저우의 상업 발전에 대해 매우 확신하거나 상대적으로 확신하고 있으며, 38.2%의 투자자는 평균이라고 생각하고, 11.6%와 4.7%는 확신하지 않습니다.
전체적으로 분석해 보면 정저우 상업 시장 전체의 발전은 양호한 신뢰 조건을 갖고 있으며 이는 상업용 부동산 개발에 매우 필요하고 필요한 것입니다.
2. 향후 몇 년 동안 투자자가 상업 투자를 선택할 지역에 대한 분석
설문조사 분석 데이터에 따르면 향후 몇 년 동안 소매 투자자는 여전히 취약한 위치에 있을 것으로 나타났습니다. 성숙 지역의 경우 향후 몇 년 내에 거의 50%의 사람들이 중앙 지역의 상점에 투자하기로 선택할 것이며, 동부 지구와 정둥 신지구가 그 뒤를 이을 것입니다. 정동신지구는 미래 정저우시의 핵심 개발 지역이기 때문에 일부 투자자들은 이 지역을 첫 번째 투자 선택지로 보고 있습니다. 개발구와 남부지구는 각각 2.9%, 6.7%가 투자를 선택해 인기가 별로 없었다.
3. 향후 몇 년 동안 투자자가 선택한 상업용 건물 유형에 대한 분석
설문조사 분석 데이터에 따르면 순수 상업용 건물 유형은 향후 몇 년 동안 상점 투자자가 가장 먼저 선택하는 것으로 나타났습니다. , 상업용 건물 유형을 추가하면 28%를 차지하며, 10%의 투자자는 자신의 태도에 대해 명확하지 않으며, 6%의 투자자는 확실하지 않습니다. 보트.
4. 향후 몇 년간 상업용 투자에 대한 투자자의 지불 방법 선택 분석
설문조사 분석 데이터에 따르면 현재 대출 금리가 인상되었지만 소비자는 그렇지 않은 것으로 나타났습니다. 상점 투자에 열광합니다. 별로 영향을 받지 않았습니다. 조사에 따르면 대부분의 상점 투자자들은 여유 자금을 사용하여 상점에 투자하기를 희망합니다. 지불 방법에 있어서 상점에 투자하는 대부분의 사람들은 능력이 허락하는 한 일시불을 선택합니다.
위의 정저우 상업용 부동산 시장 상황과 투자자 수요 조사 및 분석에서 정저우 상업용 부동산 공실률을 너무 당황하지도 낙관하지도 않게 정확하게 보아야 정저우 문제를 해결할 수 있다. 상점 공실 문제는 투자자의 통일된 계획과 합리적인 투자가 필요합니다.
(허난도트마켓컨설팅유한회사 부동산연구센터)