최근 전국 곳곳에서는 부동산 시장 규제를 완화하는 정책을 내놨다.
3월 23일 하얼빈은 거의 4년 동안 시행해 온 지역적 '판매 제한' 정책을 취소했고, 칭다오도 최근 외곽 지역의 판매 제한 정책을 조정했다.
불완전한 통계에 따르면 전국 60개 이상의 도시가 부동산 시장 완화 정책을 내놨다. “주택은 투기가 아닌 생활을 위한 것”이라는 전제 하에 다양한 지역의 부동산 시장 통제 정책이 점점 더 유연해지고 있습니다.
이번 부동산 시장 정책 '완화'에서 중국 허난성의 성도인 정저우(鄭州)시가 최전방에 있다.
3월 1일, 정저우시는 '부동산 산업의 선순환과 건전한 발전 촉진에 관한 고시'를 발표했습니다. 이 고시는 19가지 뉴딜이라고 불리는 부동산 관련 19가지 새로운 정책을 담고 있습니다. 정저우 부동산 시장에 관한 것입니다.
구매 제한 완화, '주택 및 대출 청약' 정책 취소, 판자촌 현금화 정착 추진… 정저우는 올해 구매 제한과 대출 제한을 완전히 완화한 전국 최초의 도시가 됐다. , 스포트라이트를 받았습니다.
정저우가 '첫 번째 발사'를 시작했습니다
“현재 국가 부동산 시장 정책에 관한 한 정저우의 뉴딜은 상대적으로 강력합니다”라고 연구소 부국장 Song Xiangqing은 말했습니다. China News Weekly에 따르면 정저우는 구매 및 대출 제한을 완화했을 뿐만 아니라 더 중요한 것은 시장에 더 많은 상상의 여지를 부여했다는 것입니다.
구체적인 정책 차원에서 정저우는 구매 제한 정책을 완화하는 데 앞장섰고, 정저우에서 일하고 거주하는 어린이와 가까운 친척이 정저우에 와서 친척과 함께 생활하고 가족을 부양하도록 장려한다고 규정했습니다. 주택을 소유하고 해당 주택 구입 대출을 상환한 후 일반 상업용 주택을 구입하기 위해 추가 대출을 신청하는 가족에 대해서도 명시되어 있습니다. 생활여건 개선을 위해 은행 금융기관은 최초의 주택대출 정책을 시행합니다.
즉, 가족단위 기준으로 지역 호적을 갖고 있는 사람은 세 번째 집을 살 수 있고, 미혼자는 두 번째 집을 살 수 있고, 다른 도시에 호적을 갖고 있는 사람도 두 번째 집을 살 수 있다는 뜻이다. 실제로 매입한도를 폐지하고, 개선이 필요하여 '주택인정 및 대출청약'을 취소함으로써 대출제한 기준을 완화하였습니다.
정저우의 19개 새 부동산 시장 규정에서도 토지 입찰 보증금의 최소 비율을 상장 가격의 20%로 낮추고, 토지 양도 수수료는 이후 1년 이내에 분할 납부할 수 있다는 점을 명시하고 있습니다. 거래. 아울러, 3년 동안 재정착을 적극 추진해 2024년 모든 국민정착을 완료하겠다고 밝혔습니다.
보증금을 낮추고 토지양도비를 분할 납부하면 개발자의 토지 취득 비용을 더욱 절감하고 재정적 압박을 완화하며 개발자의 수익화 정착에 대한 신뢰를 높일 수 있다는 여론이 지적되었습니다. 대량의 수요를 방출할 수 있어 상업용 주택 시장의 재고를 줄이는 데 도움이 됩니다.
송샹칭은 차이나뉴스위클리와의 인터뷰에서 정저우 부동산 시장에 대한 새로운 정책 도입 이후 그 영향이 이미 드러났다고 말했다.
그가 관찰한 바에 따르면 신축 주택과 중고 주택 모두 이전에 비해 거래량이 늘어났다. Song Xiangqing은 "핵심 지역과 중심 지역의 반응이 더 크고 거래량이 더 빠르게 증가한 반면 교외 또는 교외 지역의 변화는 상대적으로 덜 분명합니다"라고 말했습니다.
여러 기관의 데이터에 따르면 정저우의 새로운 정책이 도입된 후 시장은 실제로 더욱 활성화되었으며 거래도 긍정적인 성과를 보였습니다. Zhuge의 주택 검색 데이터에 따르면 정책이 발표된 지 2주 만에 정저우에서 2,819채의 새 주택이 판매되었으며 이는 지난 2주보다 4.3% 증가한 것입니다. 지난 2주.
정저우는 베이징 외에 높은 차등세를 엄격하게 시행하는 중국의 또 다른 도시라는 점에 주목할 필요가 있다. 즉, 5년 만에 거주하는 유일한 주택이 아닌 경우에는 거래 시 차액의 20%를 차액으로 부과하게 된다. 높은 차등세로 인해 정저우의 중고 주택 시장은 그다지 활성화되지 않았습니다.
그러나 정저우의 새로운 정책이 발표된 직후 중고 주택에 대한 세금 정책이 조정되었습니다. 정동신구, 경제개발구, 공항지구에서는 개인이 주택을 양도하고 주택의 원래 가치와 합리적인 비용에 대한 관련 증거를 제공할 수 없는 경우 새로운 정책을 시행하기 시작했습니다. 확인된 세금 가치의 1%입니다.
이는 7년 동안 시행했던 20% 차액세를 폐지한 셈인데, 이는 당연히 중고 주택 시장에 큰 이익이 된다. 많은 현지 부동산 중개인들은 지난 3월 뉴딜이 도입된 이후 부동산 시장이 더 뜨거워지고 거래량이 늘어났지만 집값은 여전히 안정세를 보이고 있다고 전했다.
CCTV 파이낸스는 3월 21일 정저우 부동산 시장의 새로운 정책을 보고하면서 "70% 급등", "시세 공개", "뜨거워지고 있다"고 밝혔다.
보도에 따르면 새로운 정책이 발표된 지 20일 만에 정저우 부동산 시장이 크게 반등했다. 신규 주택의 경우, 뉴딜 시행 이후 특히 핵심 인기 지역에서는 주택을 관람하는 사람이 크게 늘어났지만, 이미 많은 사람들이 줄을 서기 시작했습니다.
중고주택 측면에서 CCTV파이낸스 자료에 따르면 지난해 12월 주간평균과 비교해 3월 1~2주 평균 주간 시청량이 38% 증가한 반면, 거래량은 38% 증가했다. 성장은 더욱 뚜렷해 70% 증가했습니다.
송샹칭의 견해에 따르면 정저우의 새로운 부동산 시장 정책은 아직 발효 초기 단계에 불과하다. 그는 앞으로 1~3개월이 중요한 관찰 기간이 될 것이라고 믿습니다.
“가장 이상적인 상황은 거래량이 늘어나고, 모두의 감정이 풀려나고, 경제 발전에 대한 기대가 높아지지만 상업용 주택 가격이 급등하거나 급등하지 않는다는 것입니다.” 말했다.
부동산 시장의 '완화' 뒤에
실제로 새로운 부동산 시장 정책이 도입되기 전에 정저우의 부동산 시장은 계속해서 약세를 보였으며 주택 가격은 4년 연속.
정저우의 부동산 시장은 2016년 7월부터 9월까지 급속도로 발전했지만, 3개월만 지속되다가 하락세를 보이기 시작했습니다. 교외 지역 구매 제한, 엄격한 대출 제한, 높은 첫 주택 이자율 등의 고압적인 통제로 인해 정저우의 부동산 시장은 2017년 하반기부터 약세를 유지하고 있습니다.
지난해 홍수, 전염병 및 부동산 업계 자체의 사유로 인해 정저우의 40개 이상의 부동산 프로젝트가 지연되었다고 발표되어 많은 허난 지역 부동산 회사가 어려움을 겪었습니다. 부동산을 건설하는 기업들은 정부에 도움의 편지를 보내기도 했다.
이주연구소 자료에 따르면 2021년 1월 정저우의 중고 주택 거래 건수는 2,228건으로 전월 대비 36%, 전년 동기 대비 100% 감소했다. 44%, Zhuge House Search의 모니터링 데이터에 따르면 2022년 1월 정저우의 신규 주택이 6,686채 판매되어 12월에 비해 30.7% 감소했습니다.
외부 분석에 따르면 이는 정저우 부동산 시장에서 새로운 정책을 도입하는 중요한 이유가 될 가능성이 높다.
Song Xiangqing은 China News Weekly와의 인터뷰에서 지난해 홍수와 대규모 전염병을 겪은 후 정저우 부동산 시장 전체가 비관론으로 가득 차고 계속해서 얼어붙고 있다고 말했습니다. 그는 부동산 분야의 이러한 정서가 다른 산업으로 확산되면 전체 경제 발전에 해를 끼치고 자신감을 높이며 경제 발전에 대한 기대감을 높일 것이라고 말했다.
수급 측면에서 정저우 부동산 시장은 공급이 수요를 초과해 재고 감소 압력이 크다.
2016년 이후 정저우(관할 현, 시 포함) 주택용 토지 거래 면적은 2억2천만㎡, 같은 기간 상업용 주택 매매 면적은 1억7천만㎡에 달하는 것으로 나타났다. 평방미터 규모로 토지 재고가 크고 재고 확보에 대한 압력도 상대적으로 높습니다. 최근 몇 년 동안 정저우는 도시 마을의 대규모 변화를 추진했으며 이 부분의 재고도 상대적으로 눈에 띕니다.
송샹칭은 새로운 부동산 시장 정책이 도입되기 전에는 정저우의 공급 과잉 현상이 계속돼 일부 프로모션과 할인, 가격 인하 등이 있었지만 많은 부동산을 팔기 어려웠다고 말했다. 정책에 따르면 전체 부동산 시장에 대한 수요는 여러 가지 요인으로 인해 발생하지 않았으며 출시 이후 많은 부동산 판매가 원활하지 않았습니다.
I Love My Home Group의 전 부사장이자 Jinghui Think Tank의 수석 이코노미스트인 Hu Jinghui는 China News Weekly와의 인터뷰에서 최근 몇 년간 정저우의 신규 주택 공급이 상대적으로 많았습니다. 일부 조정과 완화가 이루어지지 않으면 부동산 업계에 대한 압력이 더 커질 수 있습니다.
송샹칭은 뉴딜 정책 도입 이후 수요가 풀렸으며, 특히 신용 정책의 유연한 자유화가 수요 증가의 여지를 더 많이 제공했다고 믿습니다. 이 경우 다수의 유휴 부동산이 소화되고, 부동산 시장의 수급 관계가 더욱 균형을 이루게 되며, 부동산 시장의 이러한 긍정적인 측면은 더욱 증폭될 것입니다.
2월 15일 열린 정저우시당위원회 전체회의 및 시당위원회 경제업무회의에서 허웅 시장대행은 정저우의 부동산 산업에 대해 분석과 판단을 내렸다. 인구 유입은 40만 명이었고 주택 수요는 매우 강했습니다. 대학생과 이주 노동자만으로도 정저우의 상업용 주택 재고를 거의 흡수할 수 있습니다."
새로운 부동산 시장 정책의 시행은 의심할 여지 없이 위의 내용을 공개할 것입니다. 어느 정도 요구합니다.
올해 전국양회에서 국무원 정부업무보고에서는 부동산 시장을 언급하면서 "집은 살기 위한 것이지 투기를 위한 것이 아니다"라는 입장을 강조하면서도 "상업용 주택 시장을 지지한다"고 덧붙였다. 주택 구매자의 요구를 더 잘 충족하기 위해." "주민의 합리적인 주택 요구".
이로 인해 많은 도시에서는 부동산 시장 통제 정책을 조정하기 위해 적극적으로 노력하게 되었습니다. 분석가들은 재고가 많고 공급 과잉이며 경제적 하방 압력이 큰 정저우가 상대적으로 느슨한 부동산 시장 정책을 발표하는 데 앞장서는 것이 합리적이라고 믿습니다.
하얼빈의 상황도 정저우의 상황과 비슷하다. 2021년 하반기부터 현재까지 하얼빈의 부동산 시장은 여러 전염병의 반복적인 영향으로 인해 크게 하락했으며, 시장 거래량이 바닥을 치고 있으며 주택 구매자는 관망하는 태도를 유지하고 있습니다. 따라서 정저우와 마찬가지로 부동산 시장 안정을 위한 정책 도입에도 앞장섰다.
하얼빈시 주택도시농촌개발국 관계자는 4년 가까이 시행해 온 지역 '판매 제한' 정책을 취소하는 주된 목적은 시민들의 편의를 도모하기 위한 것이라고 밝혔습니다. ' 거래, 시장 활동 자극, 개선 촉진, 엄격한 요구 해소에도 도움이 됩니다.
변화가 일어나고 있다
정저우와 하얼빈 외에도 여러 곳의 부동산 시장 통제 정책도 더욱 자유로워지고 있다. 차이점은 단지 '완화' 정도일 뿐이다.
불완전한 통계에 따르면 올해 초부터 전국 60개 이상의 도시에서 구매 제한 및 대출 제한 완화, 계약금 비율 인하, 통계적 금리 인하 등 부동산 시장 정책을 완화했다. 모기지 대출, 판매 및 가격 제한 완화.
그 중 베이징, 상하이, 선전 등의 도시는 모기지 금리를 낮추었고, 하얼빈, 칭다오, 난창, 닝보 등은 구매 제한과 대출 제한을 완화했습니다. Ganzhou, Foshan, Ningbo, Nanning, Beihai, Fangchenggang, Zhumadian, Tangshan, Heze 및 기타 도시에서는 계약금 비율이 감소했습니다.
3월 19일, 광시 팡청강, 베이하이, 난닝은 동시에 계약금 인하를 발표했습니다. 난닝에서는 두 번째 주택에 대한 상업 대출이 30위안으로 줄었고, 팡청강과 베이하이에서는 첫 번째 주택에 대한 계약금이 인하되었습니다. 20위안까지. 3개 시가 하루 만에 계약금을 동시에 줄인 것은 부동산 시장 완화를 위한 지방 대책이 시급함을 보여준다.
중앙 차원에서도 많은 부처와 위원회도 집중적으로 입장을 밝히고 긍정적인 신호를 내놨다.
국무원 재정위원회는 부동산 위험을 예방하고 해결하기 위한 효과적이고 효과적인 방안을 조속히 연구하고 제안할 필요가 있다고 밝혔습니다.
중앙은행, 중국 은행보험감독관리위원회, 중국 증권감독관리위원회 등 기관은 회의를 열어 부동산 개발을 위한 안배를 하고 부동산 산업의 안정적이고 건전한 발전을 위한 지지를 표명했다. 권위 있는 매체를 통해
재정부도 모든 상황을 종합적으로 고려해 올해 부동산세 개혁 시범도시를 확대할 여건은 없다는 점을 분명히 했다.
센타린부동산연구소 자료에 따르면 2022년부터 전국 60개 이상의 도시에서 부동산 시장 안정을 위해 다양한 정책을 70회 이상 내놨고, 중첩된 부처와 위원회에서 내놓은 정책도 있다. 100번 가까이 됐습니다.
현재 시장 환경에서는 지방 부동산시장 완화 정책에 대한 중앙정부의 관용이 커지고, 정책 완화의 여지가 확대되고 있다는 점은 인터뷰에 응한 전문가들이 널리 알고 있는 사실이다.
정저우의 새 부동산 시장 정책을 예로 들면서 후징휘는 정저우 부동산 시장의 새 정책이 도입된 이후 지난 2년간 일부 정책처럼 '당일여행'은 없었다고 말했다. CCTV 등도 이를 보도해 부동산 시장에 '따뜻한 바람'이 불고 있다는 긍정적인 신호라고 볼 수 있다.
E-House 연구소의 연구 이사인 Yan Yuejin은 완화가 주택 구매자의 문턱을 낮추고 기회를 늘릴 것이라고 믿으며 이는 객관적으로 긍정적인 신호를 방출합니다.
후징희가 보기에는 곳곳의 부동산 시장이 '완화'되는 추세다. 그러나 그는 시장의 관망 분위기가 당분간 지속될 수 있으며 즉각적인 결과는 없을 것이라고 믿고 있습니다. 이어 “시장의 전반적인 반응이 나오려면 2~3개월 정도 걸릴 것으로 추정된다”고 말했다.
정저우는 구매 및 대출 제한을 완전히 완화하는 '첫 번째 기회'를 잡았습니다. Song Xiangqing의 견해에 따르면 정저우의 새로운 부동산 시장 정책은 국가 부동산 시장이 추운 곳에서 따뜻한 곳으로 변화하고 있다는 신호이지만 실질적인 회복은 아니며 아직 명확한 결론을 내릴 수 없습니다. 하지만 확실한 것은 변화가 일어나고 있다는 것이다.
(원제: "정저우는 여러 곳의 부동산 시장 완화 뒤에 '첫 번째 사격'을 가했다")