12월 11일, 후난성 창사시 개발개혁위원회에서 발행한 '창사원가법에 따른 상업용 주택 가격 구성에 관한 사항 명시에 관한 고시'가 공식적으로 발효됐다. 상업용 주택의 가격은 비용, 이윤, 세금으로 구성되며 이윤율은 6~8입니다.
업계 분석가들은 이번 '공고'의 발행이 창사의 이전 관련 정책에 대한 연속이자 자세한 설명이라고 지적했습니다. 이익을 제한하는 것과 유사한 이러한 접근 방식은 부동산 회사가 임의로 견적을 부풀리고 과도하게 이익을 추구하는 것을 방지하는 데 도움이 되는 반면, 정책 시행은 논란의 여지가 있고 실행하기 어렵습니다.
올해 초 창사의 한 부동산은 승인 가격이 주변 지역 같은 품질의 부동산보다 40%나 높아 주택 구입자들로부터 비난을 받았다. 개발업체의 개별 프로젝트 관리 능력과 관계없이 6~8의 경성 수익 범위를 설정하면 개발법 및 현실 조건에 부합하든 상업용 주택 가격을 효과적으로 낮추거나 주택 가격 상승을 촉진할 수 있습니다. 부동산 시장은 늘 논란의 대상이었다.
이에 따라 창사의 주택 가격은 태산만큼 안정적이다. 2018년 이 도시의 GDP는 11억 3400만 위안에 이르렀고, 경제 총계는 전국 34개 주요 도시(난닝과 라사를 제외한 직할시, 가성시, 성 수도) 중 12위를 차지했습니다. 신규 상업용 주택의 평균 단가는 12위입니다. 약 10,000위안, 더 나은 학군이 있는 경우 중고 주택의 평균 가격은 거의 20,000위안/제곱미터입니다. 우한, 구이양, 광저우, 난창 등 주변 지방 수도의 주택가격과 비교하면 가격 하락세라고 할 수 있다.
"금융비와 마케팅 비용이 과도한 기업의 경우 수익 증대가 어렵다."
'공지사항'에는 바닥가격과 토지가격, 예비가격 등 비용 구성이 자세히 나와 있다. 토목비(기획설계, 3링크 1평등), 주택건설 및 설치엔지니어링비(주거토목(기초포함)엔지니어링비, 설치엔지니어링비 등), 지역사회 공공기반시설 및 부대공공지원시설 수수료, 관리수수료, 판매수수료, 금융수수료, 관리수수료 및 자금입니다.
이익은 규정에 따라 상업용 주택 개발 및 운영 기업이 얻은 이익을 의미합니다. 수익추출은 위 비용 중 처음 4개 항목의 합에 평균수익률(6~8%)을 곱한 금액을 기준으로 합니다.
'창사원가법의 감독을 받는 상업용 주택 가격 구성에 관한 사항 명시에 관한 고시' 별첨.
E-House 연구소 싱크탱크센터 연구책임자인 얀 유에진은 창사 정책이 비용 통제 관점에서 이익을 설정하고 엔지니어링 프로젝트의 원가 책정 방식으로 복귀하는 것이라고 믿는다. 일부 과학적으로 관리되는 엔지니어링 프로젝트는 더 높은 수익을 얻을 수 있지만, 과도한 재정 및 마케팅 비용으로 인해 일부 기업의 경우 수익 증대가 어려워 부동산 회사가 과학적인 프로젝트 투자 및 운영을 하게 됩니다.
“상업용 주택 매매가격이 시장경제를 벗어났다”
'고시'에는 '상업용 주택에 대한 감독 및 생산을 더욱 강화하기 위한 고시'라고 명시되어 있다. 우리시 신규 상업용 주택 매매'(발전개혁위원회(2018) 2018년 물가조정 제241호 원가법에 따라 감독되는 상업용 주택 가격 구성에 대한 장기 구체적 지시사항)
2018년 10월 23일 발효된 문서 241호에서는 가격 감독의 적용 범위와 시행 영역을 명확히 했습니다.
창사시 범위 내의 모든 신규 상업용 주택(저렴한 주택, 저렴한 주택, 목표 개발, 단위별 자체 건설 주택 및 철거 정착 주택 제외)은 명확한 가격의 신규 주택에 대한 감독 절차를 거쳐야 합니다. 규정에 따른 상업용 주택.
'주택 가격이 제한되고 토지 가격이 경쟁적'인 상업용 주택의 매매 가격은 토지자원부가 지방자치단체 토지자원위원회에 신고하여 가격을 결정한 후 절차에 따라 감독되어야 합니다. . 위의 방법으로 판매가격에 대한 감독이 불가능한 경우에는 가격협상을 통해 판매가격을 결정할 수 있습니다.
이와 관련하여 Centaline Real Estate의 장다웨이(Zhang Dawei) 수석 분석가는 이 정책이 창사가 2017년에 발표한 것과 같은 유형의 정책이 새로운 것은 아니라고 지적했다. 당시에는 위에서 언급한 “주택가격 제한, 지가경쟁” 상가주택 중 주택가격이 제한된 상업용 주택, 즉 주택가격이 제한된 상업용 주택에 중점을 두었는데, 이 역시 상업용 주택의 일종이었다. 정책보장형 주택보다는 창사에 주택을 대량 공급하는 모습이다.
2017년 11월 30일, 창사시 발전개혁위원회는 공식 홈페이지에 '창사시 가격 제한 상품 주택 가격 관리에 대한 임시 조치'를 발표했습니다. 주택은 합리적인 기준과 정부 제한에 따라 건설되어야 한다는 것입니다. 상업용 주택의 판매 가격에는 주택 보안 부서에서 건설하고 제공하는 저렴한 주택이 포함되지 않습니다.
신문 기자는 '제한가 상품주택 기준가격 산정' 제6조의 내용이 이윤폭 범위 등을 포함해 이번 '고시'와 거의 같다고 봤다. 또한 6~8. 당시 창사시 발전개혁위원회는 '조치'가 2017년 12월 11일부터 2019년 12월 11일까지 유효하다고 밝혔다.
2017년 11월 30일, 창사시 발전개혁위원회는 공식 홈페이지에 '창사시 가격 제한 상품 주택 가격 관리에 대한 임시 조치'를 발표했습니다. 가격 제한 상품 주택은 이번에 밝힌 내용과 똑같습니다.
장다웨이는 이익 제한 정책을 시행하기 어렵다고 분석했다. 순이익이 6~8이면 낮은 편은 아니지만, 개발업체가 투자한 금액이 아닌 프로젝트를 기준으로 계산한 것인데, 땅값이 오르면 토지를 조기에 취득한 개발업자만이 이 수익을 얻을 수 있다고 한다. 많은 기업이 이를 달성하기가 어려웠습니다. 이 범위의 이익은 높습니다. 또한, 각 기업의 비용은 서로 다릅니다. 간단한 건설 및 설치 비용은 수천 위안에 따라 다를 수 있으며, 자본 비용은 3~20위안입니다. 이 간단한 가격 공식에 따르면 같은 지역의 상업용 주택 매매 가격은 시장 경제 법칙에서 벗어나게 됩니다.
'시장 취재'를 장려하나요? 주변 시세보다 40% 이상 비싼 부동산 프로젝트도 있다
올 3월에는 펄리버 이드 맨션(일명 펄리버파크 하얏트) 주택(러프)이 창사시 샹장강 서쪽 기슭에 위치한 양후신도시(Bay)는 1년의 지연 끝에 매물로 나왔고, 확인된 단가는 14,500위안으로 창사 주거용 부동산 가격보다 약 40% 높았다. 원가법에 따라 가격을 매겼지만, 시장에서는 그것이 실제로 '은폐'에 기여했다고 믿었습니다.
이전에는 2017년 6월 29일 창사가 공동 발행한 '창사시 상업용 주택 매매가격 명확한 가격 감독 운영 절차'(창파가이[2017] 제236호) 문서의 정신에 따라, 본 프로젝트는 분양허가를 신청하였으며, 2016년 10월 판매실적은 없으나, 평균분양가는 창사시 부동산 규제 후 승인되었으며, 신고 업종 및 품질에는 큰 차이가 없습니다. 문의는 예매부서 또는 가격부서에서 발행한 승인된 평균 가격을 기준으로 이루어집니다.
중국부동산신문 보도에 따르면 2018년 7월부터 8월 사이 도심과 더 가까운 본 프로젝트 북쪽에서 중국전력건설부동산·샹시수현 프로젝트가 진행됐다. 창사시 상업주택을 통과 판매심사감독부서 공동비준을 받은 90~144평방미터의 경직성 주택 평균 매매가격은 9,540위안/평방미터이고, 144제곱미터 이상은 10,276위안/제곱미터에 불과합니다.
당시 주강 이더 맨션 프로젝트의 신고된 사업 형식과 품질은 샹시 수현 프로젝트와 크게 다르지 않았고, 문의 단가(공백)도 12,000위안 안팎에 불과했다. .
단가 14,500위안은 여전히 고급 부동산 가격으로 간주된다.
GDP 1조 달러 클럽 회원으로서 창사보다 앞서 있는 도시는 11개에 불과하다. 그러나 주택 가격 측면에서 보면, 창사 주변 지방 수도 중 구이저우성 구이양시만이 주택 가격이 약간 낮습니다.
이주부동산연구소 자료에 따르면 올해 10월까지 창사의 신규 상업용 주택 평균 거래가격은 9,462.2위안/제곱미터에 달했다. 인근 지방 성도인 후베이성 우한에서는 첫 10개월간 신규 상업용 주택의 평균 거래 가격이 12,623위안/평방미터였으며, 최근 몇 년 동안 크게 발전하고 있는 구이양에서는 그 수치가 8,571위안/평방미터였습니다. 광둥성, 광저우 등 1선 도시의 평균 거래 가격은 12,623위안/평방미터입니다. 처음 10개월간 장시성 난창의 신규 상업용 주택 평균 거래 가격은 12,768위안입니다. 위안/제곱미터.
Zhuge Housing Data Research Center의 분석가인 Wang Xiaoqiang은 2018년 6월 25일 창사에서 부동산 시장 통제 정책이 시행된 이후 중고 주택 시장이 하락세를 보였다고 지적했습니다. 주택 구매자를 유치하기 위해 소유자는 적극적으로 가격을 인하했습니다. 창사의 리스팅 가격은 연중 계속 하락했지만 하락폭은 크지 않았습니다.
올해 9월까지 창사의 신규 상장 주택 수는 526,865채로 전년 대비 4.1배 증가했고, 상장 가격은 12,458위안/평방미터로 전년 대비 6.8 하락했습니다. . 현재 창사 부동산 시장은 바닥권을 순조롭게 달리고 있으며, 전체 시장 상황이 어려운 상황에서 단기적으로 상승하기는 어렵습니다.
실제로 창사는 2018년 6월 25일부터 매우 엄격한 부동산 시장 통제 정책을 발표했습니다. 매매 제한뿐만 아니라 자격을 갖춘 구매자는 4년 동안 첫 주택에 대한 재산권 증명서를 취득해야 합니다. 두 번째 주택을 구입하기 전에 귀중한 방 티켓으로 인해 수요가 제한되었고 창사의 주택 가격이 매우 안정되거나 심지어 하락하기까지 했습니다. 지난 두 달 동안 창사에서 열린 부동산 박람회에서 몇 가지 우대 활동이 제공되었음에도 불구하고 창사에서의 거래는 여전히 조용했습니다.
계속되는 논란
다른 성 및 시에서는 이미 상업용 주택 수익을 제한하는 선례를 보였습니다.
2012년 5월 24일, 하이난성 하이커우시는 가격 제한 상품 주택의 구체적인 판매 가격을 기준으로 삼아야 한다는 내용의 "하이커우시 가격 제한 상품 주택 관리에 대한 임시 조치"를 발표했습니다. 프로젝트 토지의 토지 양도 가격 및 개발 비용, 건설 및 설치 비용, 세금 및 이익 (6 이하) 및 기타 전체 비용 요소가 결정됩니다.
같은 해 9월 29일 하이난성 싼야시는 가격이 제한된 상업용 주택 관리에 대한 싼야시 임시 조치를 발표했다. 공사비의 6%를 초과할 수 없다. 가격이 제한된 상업용 주택의 매매 가격(최고 가격 포함)은 토지 양도 전에 제시되어야 하며 해당 토지 양도의 전제 조건이 되어야 합니다. 구체적인 매매가격은 토지 양도가격과 개발비, 건설 및 설치 비용, 세금, 이윤 등 전체 비용 요소를 토대로 결정된다.
2012년 10월 19일, 산시성 주택도시농촌개발국과 산시성 가격국은 공동으로 "상업용 주택 가격 및 이익 계산 강화에 관한 고시"를 발표했습니다. 우리 도 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전'을 요구하며, '토지비, 개발비, 관리비, 판매비, 금융비, 판매세 등을 기준으로 도 내 부동산 프로젝트의 합리적인 수익률'을 요구한다. 10 정도로 통제해야 한다.”
2012년에 주목할 점은 이익 제한 정책이 잇달아 나온 후에도 시장 논란은 멈추지 않았다. 부동산 업계의 고수익 시대가 끝났다고 믿는 사람들도 있다. 개발자들이 수익을 내기 위해 절차를 생략해 '바삭한 주택'으로 이어질 것이라는 우려도 있다.
구윤창 당시 중국부동산협회 부회장은 주택가격을 통제하려면 개발업체의 이윤을 제한하기보다는 먼저 땅값을 통제해야 한다고 믿었다. 개발자가 토지를 취득한 시점과 취득 가격이 다르며, 인접한 필지라도 단순히 비용 방식을 사용하여 계산하는 것은 불합리하고 운영하기 쉽지 않습니다.
구윤창은 예를 들어 일부 부동산 프로젝트는 토지 가격이 매우 높고 주택 가격이 높으며, 일부 부동산 프로젝트는 동일한 지역에서 두 개의 부동산 프로젝트가 낮은 경우가 있습니다. 큰 영향 차이. 개발자도 개발 과정에서 완성품에 대한 관리와 품질 관리가 다릅니다. 원가 관리가 좋으면 같은 가격과 품질도 좋지만 제품이 싸게 팔리는 것은 불합리합니다.
그것과 같지는 않지만, 무제한 가격 계획을 시행한 창사현을 제외하면 창사 관할 하의 다른 대부분 계획은 이중 제한 계획이지만, 비용 회계를 공정하게 구현하는 방법은 무엇입니까? 다양한 프로젝트 법적 논란이 계속되고 있습니다.