일부 상장 주택 채무는' 은밀한 구석' 을 은밀히 간직하고 있다

금융위기에 처한 태화그룹은 최근 심교소 연보 문의서에 답신하면서 회사의 최신 채무상황을 공개했다. 7 월 7 일 현재 태화그룹은 연체채무금액이 270 억 6500 만 원으로, 태화그룹은 최근 1 년 동안 감사를 거쳐 모자산 137.38 에 귀속됐다. 동시에, 2020 년 내에 만기가 된 채무는 555 억 1100 만 위안이다. 경제참고보 기자는 타이화그룹의 최근 2 년 연보 데이터를 열람했고, 이 회사는 2018 년과 2019 년 자산부채율이 계속 인하됐다.

기자가 조사한 결과, 일부 높은 레버리지로 규모가 확장된 상장업체들의 권익이 크게 증가하여 순부채율이 낮아진 것으로 나타났다. 이러한' 권익' 의 배후에는' 명주 실채' 와 같은 재무 기법이 존재한다고 의심된다. 올해 들어' 주택불불' 의 최종선을 고수하는 맥락에서 업종 하행, 전염병 영향 등 여러 요인이 겹쳐 일부 주택 기업의 상환능력과 현금 흐름이 계속 압박을 받고 있다.

부채 규모 2 자리 증가 부채율은 안정을 유지하고 있다

< 경제참고보 > 기자는 일부 상장주택 채무에' 은밀한 구석' 이 있다는 사실을 발견했다. 이들 기업은 권익 증가 등 재무수법을 통해 부채율이 떨어지는' 환상' 을 보이고 있다

기자가 정영지 2019 년 재무보를 열람한 결과 2019 년 말 현재 정영지 부채 총액은 1381 억 5900 만 원으로 2018 년 말 1169 억 2 천만 원보다 18 억 17 만 원 증가한 것으로 나타났다. 하지만 이 회사는 2019 년 순부채율이 75.2 로 2018 년 74 에 비해 1.2% 포인트 약간 증가했다. 총 부채와 대출 규모가 계속 증가하는 동안, 그 회사의 순부채율은 여전히 안정되어 있다.

정영재무 담당 관계자는 이 회사의 소수 주주 지분의' 폭발적' 성장과 불가분의 관계에 있다고 소개했다. 이 회사의 2019 년 재보에 따르면 정영지 소수권익의 증가는 주로 합병신고서 중 39 개 지분이 비교적 작은 합영기업과 연합기업이 개발한 부동산에서 비롯된 것으로 나타났다. 정영지의 권익비율은 대부분 13 에서 35 로, 3 개 종목의 권익이 50 에 육박한다.

업계 관계자들은' 순부채율 = (이자부채-화폐자금)/소유주권익에 따라 일부 부동산 기업들은 분모를 증가시켜 순부채율을 낮췄다.

크리리 연구센터에서 선정한 50 개 전형적인 상장주택 기업의 자료에 따르면 2019 년 말 현재 50 개 전형적인 상장주택 기업의 총 이자부채 규모는 46942 억원으로 전년 대비 16.4,86 개 증가한 전형적인 상장주택 기업의 총 이자부채가 증가했다.

상장주택 기업의 이자부채 총량이' 두 자릿수' 증가함에도 불구하고 전반적인 부채율은 안정적이라는 점에 주목할 만하다. 중국지수연구원에 따르면 2019 년 상하이와 심천 상장주택 기업의 자산부채율은 전년 대비 0.2% 포인트 ~ 68.8 포인트 하락했고, 내지의 상장주택 기업의 자산부채율은 전년 동기 대비 0.3% 포인트 상승한 75.5 에 불과했다.

또 크리리 연구센터에 따르면 2019 년 상장주택 기업의 총 권익 증가는 21.67 로 이자채 증가보다 높았다. 업계 관계자들에 따르면 일부 상장주택 기업의 순부채율 하락은 주로 권익규모 증가가 현저하고 이자부채의 증가폭보다 높기 때문에 감독부의 경각심을 받을 만하다.

"주택 기업의 지분 상승은 2019 년 주택 기업의 지분 융자 상승으로 인한 것이다. 한편, 주택 간 협력이나 인수 합병이 늘어남에 따라 소수 주주의 지분 규모와 비중이 중복 계산이나 허위 신고가 있을 수 있어 권익이 허증되고 순부채율이 하락할 수 있다. " 한 주택 기업 임원이 말했다.

영구채무가 피채웅덩이' 숨겨진 지렛대' 가 위험을 높인

올해부터' 주택불불' 은 여전히 부동산 규제의 주요 기조로 남아 부동산 융자 환경이 완화되지 않았다. 기자는 금융이 완화될 것이라는 기대의 맥락에서 일부 상장주택업체들이' 명주 실채' 를 통해 낮은 부채 수준을 만들어 더 높은 등급, 낮은 융자 금리, 더 원활한 융자 채널을 구하는 것으로 의심된다는 사실을 발견했다.

' 경제참고보' 기자는 중앙기업 배경을 가진 많은 주택업체들이 영속채무 발행을 크게 늘렸다고 지적했다. 자료에 따르면 2019 년 부동산업계가 영속채무를 발행한 규모는 약 470 억원으로 전년 대비 거의 30% 증가했다. 그중 상위 15 대 주택 중 상인 뱀 입, 폴리 부동산, 화윤지 3 개 중앙기업의 영속채무가 각각 190 억원, 156 억 8000 억원, 100 억원에 달하며 전년 대비 171.43, 141.23, 100, 3 개 주택 기업의 영속부채 추가총액이 업계 총량의 55% 에 육박했다.

"영속부채를 채무에 넣으면 2019 년 상장주택 기업의 순부채율이 크게 상승할 것이다. 그러나 실제 운영에서 대부분의 주택업체들은 이를 권익으로 집계하기 때문에 상장주택 기업의 순부채율은 실제로 상승한다. " 크리리 연구센터 사장 임보가 말했다.

"영속채무는 기업의 순부채율을 어느 정도 낮추고 재무제표를 최적화했지만 실제로 주택기업에 대한 미래의 지급 압력을 가할 것이다." 황유 중국지수연구원 상무부원장은 대량의 채무가 만기됨에 따라 상장주택업체들의 단기 지급 압력이 계속 커질 것으로 보고 있다.

화태증권연구보에 따르면 최근 몇 년간 표외 융자는 부동산 기업의 중요한 융자 방식 중 하나로 합영합영기업 융자,' 명주 실채' 융자 등을 통한 것으로 나타났다. 표외 융자는 주택기업 채무를 보이지 않게 하고, 재무지표를 최적화함으로써 관련 부문을 오도하여 주택기업의 상환능력을 과대평가할 수 있다.

이거월튼 PMBA 부동산 투자 융자 그룹 과제팀장, 양광성 수석 부사장 오건빈이' 격동시대, 파도' 이거월튼 부동산 실전 경영 및 상업관리 사업 과제 발표회에서 판매 규모가 1000 억원 이하, 특히 500 억원 이하인 중소기업의 순부채율이 더 높고 일부 기업이 있다고 밝혔다

"부동산업 상행단계에서는 부채율이 좀 높아도 상관없습니다. 융자로 업무 발전을 추진하는 것은 괜찮습니다. 하지만 2018 년부터 업계가 순조롭게 발전하는' 횡판' 단계에 접어들면서 이익률이 매년 1 가량 하락하고 현재 시장의 전체 총이익률은 약 25, 중소기업들의 순이익률은 7 ~ 8, 일부 중소기업은 더욱 나빠지고 있다. 주택 불출' 의 규제 기조 아래 중앙 대 부동산 규제 정책은 완화되지 않고 부동산 시장 규제가 지속적으로 긴박한 상황에서 고부채의 주택기업 위험은 매우 크다. 오건빈이 말했다.

금융환경이 지속적으로 주택기업의 상환능력을 강화하고 있는 대학고시

기자는 금융채널이 지속적으로 긴축되고 금융비용이 지속적으로 상승하는 시장 환경에서 주택업체들이 또 상환피크를 맞고, 상환부채 압력이 급증하고, 자금사슬이 시험에 직면하고 있다는 사실을 발견했다.

주택기업 부채 규모 상승이 눈에 띄게 가속화되고 있다. Wind 통계에 따르면 2019 년 132 개 A 주 상장주택기업 부채 총액은 94861 억 1 천만 원으로 2018 년 82263 억 74 억원보다 13 억 28 만 원 올랐다. 이 가운데 13 개 기업 부채가 2000 억원을 넘어 2018 년보다 1 개 늘었다. 반케, 녹색지대지주 두 부채 모두 모두 1 조 위안을 넘었고, 반케 14593 조 5000 억 원, 녹색지대는 10143 억 14 억 원, 폴리 부동산 부채 총액도 8036 억 8600 만 원, 신도시 지주는 4001 억 7500 만원에 달했다. 홍콩 상장 주택 기업 중 항대 벽계원도 초조 원의 부채를 가지고 있고, 항대 중국 부채 총액은 18480 억 4000 만 원, 벽계원 부채는 1685 억 4400 억 원에 달한다는 점은 주목할 만하다.

부채율로 보면 부채율이 85 를 넘는 11 개에 이른다. 이 중 5 개는 90 개가 넘는데, 각각 *ST 송강 부채율 94.72, 운남성투부채율 93.75, 노상발전부채율 91.62, 경투개발부채율 91.05, 중남건설부채율 90.77 이다.

순부채율 측면에서는 최대 36 개 주택 기업의 순부채율이 100 을 넘어섰다. 이 가운데 *ST 송강은 최고 827, 운남성투는 732.48, 경투는 710.29, 범해지주는 277.33, 타이화그룹은 248.33 이다.

부채가 크게 오르면서 주택 융자 비용도 올랐다.

2019 년 하반기 이후 주택 기업의 평균 융자 비용이 눈에 띄게 상승했다. 2020 년, 대부분의 상장주택업체들은 융자 규제가 계속 강화되고 채무의 최고봉이 도래하면서 부채를 통제하고 지렛대를 낮추기 시작했다.

항대 이사회 의장 쉬자인 (WHO) 는 이 회사가 향후 3 년 동안 부채 감소에 집중할 것이라고 실적 회의에서 밝혔다. 이자부채는 매년 평균 1500 억 원, 2022 년까지 항대는 총 부채를 4000 억 원 이하로 줄여야 한다. 선전 가조업 경영진도 2020 년의 목표는 부채율을 120 이하로 낮추는 것이라고 분명히 밝혔다. 리치 부동산 연석회석 이사염 회장은 올해 안에 이 회사의 부채율이 15 도 더 떨어질 것이라고 말했다.

다양화 금융 채널 축소로 주택 융자 비용이 전반적인 상승세를 보이고 있다. 크리리 연구센터에 따르면 2019 년 말 50 개 전형적인 상장주택 기업의 융자 비용을 보면 60% 의 기업 융자 금리가 오르고 평균 비용은 전년 대비 0.33% 포인트 상승한 7.13 으로 나타났다. "2019 년 국내외 융자가 모두 긴축되어 융자 비용이 보편적으로 증가했다. 한편, 2015 년부터 2017 년까지 발행된 저가 회사채가 속속 만료되면서 전체 융자 비용이 급등했다. "

이거기업그룹 CEO 정조유 (CEO 정조유) 는 올해 들어 부동산 융자 규모가 지난해 같은 기간에 비해 하락하면서 주택 기업의 융자 압력이 계속 커지고 있다고 밝혔다. "은행 등 금융기관의 부동산 대출 한도와 비중은 상한선이 있다. 해외 부채가 크게 줄어들면 주택 기업의 현금 흐름이 줄어든다. "

지난 4 월 이후 각 대형 주택 기업의 해외 융자는 기본적으로 침체됐다. 조개껍데기 집 찾기 통계에 따르면 지난 4 개월 동안 주택 회사채 융자 5010 억원이 전년 대비 10% 하락했고 해외 신규 채무는 0 이 됐다. 4 월 1 월 해외채권 발행량 감소의 영향으로 1 월부터 4 월까지 해외채권 금액은 지난해 같은 기간보다 13 포인트 하락하여 최근 10 년 동안 세 번째로 낮았다. 5 월과 6 월은 회복되었지만 원기는 이미 다쳤다. 이러한 맥락에서 국내 지분 융자, 영속부채, 자산증권화 제품 등이 주택 기업 보충자금의 중요한 원천이 되었다.

정조욱은 해외채무로 올해 3 분기, 4 분기에 환매 정점에 직면할 것이라고 밝혔다. 국내 지분 융자, 자산증권화, 채권 융자 등 혁신적인 제품의 비중이 더욱 높아질 것으로 예상된다.

설상가상으로 하반기 주택업체들은 채무 성수기를 맞이할 예정이다. "부동산 업계는 하행기에 처해 있으며, 위험을 줄이기 위해 주택업체들이 지렛대를 더하려는 의지가 보편적으로 낮아졌다." 임보는 올해는 개발자의 지급 능력과 현금 흐름 상황에 높은 관심을 기울여 주택업체들의 갑작스러운' 쇼크' 를 피해야 한다고 생각한다.

태화 측은 2020 년 만기가 된 이자부채에 대해 이 회사의 만기 지급 능력에 일정한 유동성 위험이 있다. 최근 유동성이 제한되고 융자 채널이 좁아지면서 혜예가 두 차례 연속 타이화그룹 등급을 낮췄다.

무디는 중국 부동산업 전망을 부정적으로 조정했다. 코로나 전염병 충격으로 부동산 수요와 재고 수준에 압력을 가하고 해외 융자 환경은 여전히 불투명하기 때문이다. "전염병으로 인한 시장 충격은 투자자들의 피난 정서를 가중시키고 있어 해외 융자 채널이 좁아지고, 유동성과 신용질이 약한 일부 개발업자들은 더 높은 채무 위험에 직면하고 있다." 무디의 수석 분석가인 호사현은 말했다.

월튼 PMBA 전략 및 조직 변화 과제팀 팀장, 주강투자그룹 사장 왕희이는 주택업체들이 규모가 커지고 이윤이 줄어드는 곤경에 처했다고 고백했다. "주택업체들은 지금 이윤을 위해 존재하는 것이 아니라 현금 흐름이 필요하다. 이는 부동산업계가 직면한 난점이다."

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