금암의 업계 사색

베이징-상하이 집값이 얼마나 비싸야 합리적입니까?

합리적인 집값 자체는 위선적인 명제이며, 시장이 가격을 결정하는 부동산 시장에서 매매는 거래가 성사되고, 존재는 합리적이다!

황당한 베이징 집값 노름판이 하락자 패로 끝났다. 강세측의 통계에 따르면 베이징 2 환 내 상품주택은 2 년 동안 51, 3, 4 환 간 집값이 31 상승했다. 통계가 객관적이지 않을 수도 있지만, 규제정책이 시행된 2 년 동안 베이징의 집값이 계속 오르는 것은 논란의 여지가 없는 사실이다. 상하이를 보면 황포강변에서 평방 미터당 단가가 21 만 원이 넘는 강경저택을 거래했는데, 사람들은 이 집값이 얼마나 높아야 합리적인가? 라고 묻지 않을 수 없었다.

사실 시장가격을 인정하지 않는 사람만 집값이 합리적인지 의문을 제기할 것이다. 금융 중심 도시 (예: 베이징, 상하이) 의 정확한 문제는 어떻게 합리적인 주택 체계를 세울 것인가이다. 주택체계가 합리적인지 아닌지의 기준은 희소한 도시화 공간을 효과적으로 분배하는 것이다.

도시화 공간은 현대 도시의 희소자원이다. 도시화 공간의 유한성이나 희소성으로 인해 도시에 프리미엄인 공간의 의존성 프리미엄이 나타난다. 실제 비용에 관계없이 모든 유형 자산은 공간 점유로 인해 공간 프리미엄을 증가시킬 수 있으며, 초과율의 높낮이는 주로 수토자원, 부의 효과, 인구집적에 달려 있다. 과거에는 사람들이 종종 말했다: 한 쪽의 물과 토양 한 쪽; 또한 한 마디 덧붙여야 한다: 인파가 물줄기를 따라 흐른다. 특히 중국에서는 대부분의 도시가 심한 물 부족으로 도시화 공간의 가격 인상률이 다른 나라보다 훨씬 높다.

초기 도시들은 거의 예외 없이 물을 택하여 거주했고, 인구의 집결은 필연적으로 수자원 부족으로 이어질 것이므로 물을 끌어들여 거주해야 하며, 따라서 물을 만들어 거주해야 한다. 물을 택하여 물을 끌어들이는 것은 필연적으로 공간의 희소성이 나타나는데, 물을 끌어들이는 것에서 물을 만드는 것까지 공간은 상대적 희소에서 절대 희소로 업그레이드된다. 이때, 중심 도시의 촌촌금은 더 이상 형용사가 아니라, 촌지를 투하하는 것이다. 도시화 공간은 더 이상 천부적인 자원이 아니라, 돈으로 쌓은 절대 희소자원이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 돈명언) 도시화 공간이 희소자원이 될 때, 공간을 합리적으로 분배하는 것이 도시 경영자의 최우선 책임이 되는 것이 바로 사람들이 기대하는' 안거낙업' 이다.

사람들은 항상 편면적으로' 안주' 를 이해하고 있으며, 심지어 일부 경제학자들도' 천부적인 인권' 이라고 말하는 어리석은 척하고 있다. 사실, 도시 거리 곳곳에서 볼 수 있는' 임대 판매' 라는 단어는 합리적인 주택체계가' 임대' 를 위주로 구매를 보조해야 한다는 것을 시사하는 것이다. 중심 도시, 특히 금융중심 도시는 3 급 주택체계를 형성할 예정이다. 50 이상은 임대 부동산, 30 ~ 40 은 일반 주택, 10 안팎은 고급 저택이다. 인구의 유동성이 중심 도시에 있어서 혈액순환이 인체에 중요한 것처럼 중심 도시의 경쟁력을 유지하는 핵심 요소이고, 다수가 사택을 가질 수 있는 곳은 인구 유동성이 낮은 농촌 읍과 살기 좋은 도시이기 때문이다.

3 급 주택체계의 부효과는 두 가지 유동성에 있다. 하나는 저소득층의 유동성이고, 사람은 돈이 적다. 둘째, 하이 엔드 그룹의 유동성, 많은 돈이 적다. 가난한 사람은 꿈을 가지고 도시로 들어가 기회를 찾고, 꿈을 허위로 만들고, 부자는 자금을 가지고 도시로 들어가 인재를 찾고, 돈으로 기적을 목격하게 한다. 따라서, 3 급 주택 체계는 거의 필연적으로 저택 가격이 높고, 영등하여 하락에 저항할 수밖에 없다. 정부도 저택의 고세 투자로 공셋집을 짓고, 더 많은 꿈을 가진 젊은이들이 도시로 들어갈 수 있도록 하는 것이 현대도시 경영에서 유행하는' 저택 보공세' 모델이다. 싱가폴은 공셋집과 보장실을 하나로 융합하고, 임대할 수 있고, 한정가격 한도를 제한하며, 기본적으로 거주자가 그 집을 가지고 있다는 것을 실현하였다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 가족명언)

중심도시의 상품주택 시장에는 두 가지 비교가능한 가격이 있는데, 하나는 균일가격이고, 다른 하나는 천가격이며, 인구의 유동성이 강할수록 도시의 부의 효과가 강할수록 평균가격과 천가의 격차가 커진다. 불완전한 통계에 따르면 금융중심 도시의 평균 가격/천가 비율은 차이가 매우 크며, 차이가 가장 낮은 것은 런던이 3 ~ 4 배, 차액이 가장 높은 것은 홍콩이 10 ~ 11 배인 것으로 나타났다. 중간 비율로 계산하면 베이징에서 4 환 내 평균가격이 평방미터당 4 만 ~ 5 만원에 이르면 북경에는 20 만 ~ 25 만원의 천가 아파트가 나온다. 상해에서는 중환선 내 주택의 평균 가격이 5 만 ~ 6 만원에 이르면 상하이에는 30 만원 이상의 천가 아파트가 등장한다.

높은 집값 유리한 가난한 사람' 을 내던져 사회적 불만

"어떻게 합리적인 주택 체계를 세울 수 있을까? 저택이 천가를 팔게 해야 하고, 그러면 정부가 돈이 있으면 가난한 사람들을 위한 보장실을 지을 수 있다. (존 F. 케네디, 돈명언) 높은 집값은 부자를 부유하게 하기 위해서가 아니라 가난한 사람이 집에 살 수 있도록 하기 위해서이다. 이것이 관건이다. 이성 번영, 최고 주택-2013 중국 고급 부동산 투자 가치 포럼' 이 광저우 교신 환락대 판매센터에서 열렸고, 독립경제학자, 베이징대 환풍경영대학원 교수 김암회 이후 정보타임스 기자와의 인터뷰를 받았다.

가 사회적 화제를 불러일으켰다. 인민일보:' 높은 집값이 가난한 사람에게 유리하다' 는 비뚤어진 사설이다.

한 학자는 언론에서 "높은 집값은 부자를 부유하게 하기 위해서가 아니라 가난한 사람이 집을 살 수 있도록 하기 위한 것" 이라고 공공연히 호언했다. 이 말이 나오자마자 여론의 강한 반대를 불러일으켰다. 일부 논평에 따르면 현재 집값이 높은 것은 이미 시민들의 주거소비와 수요를 심각하게 가로막고 있으며, 이는 사회와 민중의 보편적인 * * * 인식이며, 이 학자가 이런 괴담을 발표하는 것은 매우 무책임하다. 사실, 보장주택 건설은 이른바 높은 집값으로 지탱되는 것이 아니다. 높은 집값과 토지재정에 지나치게 의존하는 것은 중국 경제의 안정과 건강한 발전을 위태롭게 할 뿐이다.

관련 발언

집값 폭락을 기대하는 것은 비현실적이다

이번 부동산 시장 규제의 목표는 무엇일까? 김암석은 정식 판본이 소수의 도시 집값이 너무 빨리 오르는 것을 억제하고 베이징 상하이 선전 항주 등 일선 도시의 집값이 규제돼 집값 상승이 통제되고' 정품 목표' 가 이뤄졌다고 밝혔다.

왜 사람들은 집값이 떨어지지 않았다고 생각합니까? 김바위는 실제로 부동산 가격이 20, 30, 심지어 서민까지 떨어질 수 있다는 짝퉁판 목표가 떠돌고 있기 때문이라고 밝혔다. 이 서민들의 기준은 아르바이트자와 갓 졸업한 대학생이다.

"짝퉁판 목표를 달성하기 위해서는 슈퍼버블이 무너질 때까지 기다려야 한다. 국제경험에 따르면 도시화가 기본적으로 완료되면 도시화율이 60 에 이르면 부동산 시장이 붕괴될 수 있다. 따라서 짝퉁 버전 목표는 달성할 수 없다. 클릭합니다 김바위는 중국의 도시화 건설이 크게 진전될 때 집값이 폭락할 것으로 기대하는 것은 비현실적이라고 말했다. "

김바위는 한 도시의 자택률이 50 을 넘으면 도시가 죽는다고 생각한다. 갓 졸업한 사람이 모두 집을 살 수 있다면 국가는 망할 것이다. 이는 목표를 상실하고 목표 달성의 동력을 잃게 하기 때문이다.

부동산세는 5 년 이내에

규제정책을 도입할 수 없다. 김바위는 내놓은 부동산 시장 규제정책이 아직 느슨해질 조짐을 보이지 않는다고 보고 있다. 부동산세 도입 여부에 대해 김바위는 "5 년 안에 내놓을 수 없을 것 같다" 고 말했다. 주로 법적 근거가 부족하고, 분양주택에 부동산세를 징수하고, 비분양주택, 소재산권실, 정부집을 징수하지 않기 때문인가? 현재 중국 비상품주택과 소재산권실은 모두 60 억 평방미터를 넘고 있으며, 상품주택은 올해까지 50 억 평방미터를 넘어섰다. 이 집들의 수는 모두 방대하기 때문에 징집하지 않으면 매우 얽힐 것이다. "

이전에 김바위는 6 월 주식 매입과 12 월 주택 매입을 제안했다. 어제 김바위는 주식시장에 대한 건의가 정확하다는 사실이 증명되었고, 12 월은 비교적 좋은 주택 구입 시간이었다.

집값이 폭락할 것이라는 기대감에 김바위는 더욱 놀랍다. "현재 전 세계적으로 평양과 아바나만이 이 목표를 달성했다. 인거자가 집을 갖기를 바라는 것은 두보가 술에 취해 있을 때 한 말이다. 만약 이것이 실현될 것이라고 믿는다면, 네가 바보이거나 어리석은 척하는 것이다. (조지 버나드 쇼, 믿음명언) 갓 졸업한 대학생과 도시로 몰려드는 아르바이트생들이 시내에 들어가자마자 집을 살 수 있다면 누가 가려고 합니까? 아무도 이 도시를 걷지 않으면 유동성이 없고, 한 도시는 유동성이 없다. 마치 한 사람의 피가 흐르지 않는 것처럼 죽음을 의미한다. "

하반기 시세 6 월 주식 매수 12 월 매수

국금증권 수석 경제학자 김바위가 광저우에서 양성석간신문 기자와의 인터뷰를 받아 하반기 주식시장과 부동산 시장에 대해 비교적 낙관적인 판단을 내렸다. 그는 국제통화기금 (International Current Fund) 이 유로존 국가와 손을 잡고 채무 위기를 해결하는 방안을 제시했기 때문에 이미 금융쓰나미의 공식 종말을 의미한다고 생각한다.

중국 주식시장은 각 주요 대도시가 6 월 관련 규제 세칙을 내놓은 뒤 주가가 안정적으로 오르고, 최대 반년 후에는 부동산 시장에 대한 관망적인 태도를 취하는 매수자들이 적극적으로 시장에 진출할 예정이다.

김암석에 따르면 그리스는 경제총량이 매우 작은 나라로 중국의 더 큰 공기업과 맞먹는 만큼 그리스의 채무 위기를 이렇게 뜨겁게 볶아 많은 사람들이 최소한의 상식이 부족하다는 것을 보여준다. 그리스 채무 위기의 가장 큰 위험은 그것이 다른 5 개 유럽 * * * 회원국 채권 위기가 발발하는 도화선이 될 수 있는지, 이로 인해 유로화 해체가 촉발되는 것이 이 위기의 가장 중요한 핵심이다. 바로 그리스 채권 위기 뒤의 이런 전망을 보고 소로스가 다시 유로화를 공략할 수 있었기 때문이다. 하지만 이러한 중요한 조건 중 하나는 독일과 프랑스 양국이 유로존 내 다른 나라의 재정난에 대한 구제책임을 지지 않고 원래의 약속을 바꿔야 한다는 것이다. 이런 가능성은 이미 없어졌을 것이다. 국제통화기금의 조율에 따라 구조방안이 이미 도입되어 시행되었고, 유로존 국가의 숨겨진 채권 위기가 더 이상 드러나지 않았기 때문에 유로화 안정의 목표가 실현될 가능성이 있다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 스포츠명언) 유로화의 아버지 몬데일은 유로화가 달러에 대해 1 대 1 의 가격을 떨어뜨리지 않을 것이라고 말했다. 이것은 실제로 금융 쓰나미의 끝이라고 할 수 있다.

이번 그리스 위기가 중국 경제에 어떤 영향을 미칠 수 있는지에 대해 김바위는 중국이 달러를 노리는 환율 정책을 시행하고 있기 때문에 유로화가 달러화에 비해 15 ~ 20 달러 하락한 것은 인민폐가 유로화에 비해 같은 폭으로 평가절상될 가능성이 없다는 것을 시사했다. 한편 유럽연합은 중국에서 두 번째로 큰 수출 대상이기 때문에 유로화 평가절하는 관련 기업의 수출에 영향을 미치고 경제 성장 둔화, 중국 대외 무역 흑자 하락 가능성을 가져올 것으로 보인다.

부동산 개발에 대한 엄격한 정책이 다시 도입되면서 주식시장의 부동산 판이 다시 하락했다. 이에 대해 김의 논평은 "아파트 지진, 주식시장이 피해를 입었지만, 반대로 부동산 시장이 휴전하고 주식시장이 반등하고 싶다" 는 것이다. 그는 부동산 시장에 대한 정부의 압박이 건물 가격을 너무 빠른 상승에서 떨어뜨리는 것이라고 생각했지만, 부동산 시장이 부드럽게 오르는 힘은 막을 수 없었다. 중국의 두 가지 유동성에 희소성을 더해 부동산 시장의 가격이 반드시 오를 것이라고 결정했기 때문이다. 한 유동성은 인구의 유동성이고, 다른 하나는 인민폐의 유동성이고, 중국은 1 인당 국토자원이 많지 않은 나라이기 때문에, 부동산 가격은 정책의 압박하에, 단지 1 년, 2 년 만에 두 배로 증가하여 1 년 동안 10% 이상 성장하는 수준으로 전환될 수밖에 없다. (알버트 아인슈타인, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 스포츠명언) 지금 이런 목적은 이미 기본적으로 달성되었기 때문에, 6 월까지 일부 대도시들이 보조규제 정책의 시행세칙을 내놓은 후 부동산 시장의 정책 환경이 비교적 안정되면 주식시장이 상승할 것으로 예상된다.

김의 최종 결론은 중국 부동산 시장과 주식시장이 3 ~ 6 개월 동안 상대적으로 뒤처진 개나리 효과가 자주 나타나기 때문에 가장 좋은 투자 전략은 6 월 주식을 사고 12 월 건물을 사는 것이다.

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