평안은 비록 자발적이지는 않았지만 결국 중국포춘랜드개발(China Fortune Land Development)의 최대주주가 됐다.
또한 중국 은행보험감독관리위원회의 규제 규칙을 준수합니다.
얼마 전 시장에서는 “중국 은행보험감독관리위원회가 핑안의 부동산 투자를 조사하고 있다”는 소문이 돌았는데, 이후 핑안은 늘 투자를 해 왔다고 답해 큰 논란을 불러일으켰다. 관련 규제 규정을 엄격히 준수하며 사실에 근거하지 않은 시장 소문에 대해서는 언급하지 않습니다.
일반적으로 자본이 위험을 감수하게 만드는 것은 더 높은 수익이지만, Ma Mingzhe는 China Fortune Land Development에 대한 투자가 "모두 헛된 것"으로 끝날 것이라고 예상하지 않았습니다.
불과 며칠 전, China Fortune Land Development는 China Holdings의 소극적 지분 감소로 인해 Ping An Asset Management와 Ping An Life Insurance가 China Fortune Land Development의 최대 주주가 되었다고 발표했습니다.
폭발적인 부동산 회사는 저마다 당혹감을 갖고 있는 것 같습니다. Evergrande의 채권자는 강제로 주주가 되었고, Ping An은 강제로 China Fortune Land Development의 최대 주주가 되었습니다.
Baoneng이 Vanke의 최대 주주가 되었을 때 이런 일이 발생했다면 Yao Yuanwai는 황홀해했을 것입니다. 그러나 Ping An이 China Fortune Land Development의 최대 주주가 되었을 때 Ma Mingzhe는 은근히 슬픔을 느낄 수밖에 없었습니다.
이에 핑안은 즉각 관계를 분명히 밝히며 “중국 포춘 토지 개발의 실제 통제자인 왕원쉐(Wang Wenxue)는 변함이 없다”며 “중국 포춘 토지 개발의 금융 투자자로서의 핑안 생명의 성격에는 변함이 없다”고 말했다. , 앞으로도 부채위원회의 관련 업무에 적극적으로 참여할 예정입니다.
맞습니다. 이제 양측이 할 수 있는 일은 부상당한 중국 포춘 토지 개발의 코끼리를 구하는 것뿐입니다. 중국 포춘 토지 개발은 평안 역사의 오점 중 하나가 되었습니다. 무사히 탈출할 수 있을지는 아직 알려지지 않았습니다.
차이나포춘랜드개발(China Fortune Land Development)의 폭락을 시작으로 핑안(Ping An) 주가는 올해부터 잇달아 폭락했다. ?” 주가는 최근 몇 년간 최고치에서 주당 약 93위안에서 49위안으로 떨어졌으며 그 중 거의 절반이 손실되었습니다.
올해 상장 부동산 회사들은 '보이지 않는 집주인'이라는 핑안의 지위로 인해 주가가 점차 '부동산 중심'으로 변했다. 지난 10년 동안 최저치에 도달했기 때문입니다.
평화와 행복은 아마도 중국에서 가장 상서로운 두 단어일 것이다.
그러나 2021년 이후에는 핑안과 차이나포춘랜드개발(China Fortune Land Development)이 불운한 사업 결혼의 대명사가 될 수도 있다.
Ping An의 실패 이야기
Ma Mingzhe의 투자 실패 이야기는 많습니다. 초창기 핑안은 중고차 시장 진출을 선택했고, 10억 달러 이상을 투자한 핑안굿카는 결국 시장을 떠났다. 이는 모두 소액이며 대규모 투자에는 HSBC 및 국제 보험 회사인 Fortis Group이 포함됩니다.
이 가운데 HSBC 주식 투자로 인한 유동손실이 380억 홍콩달러를 넘어섰고, 이는 해당 기간 핑안의 순이익 감소로 직결됐다.
포티스 그룹의 경우 2008년에 일어난 일이다. 중국의 핑안(Ping An)이 238억 위안을 자사주에 투자했다. 포티스 그룹의 재정 상황은 폭풍을 몰고 가며 주가 매도 물결을 불러일으켰다. 추가로 주가가 하락했고 Ping An은 157억 위안을 초과하는 엄청난 손실을 입었습니다.
이 막대한 손실로 인해 Ping An은 그해 중기 순이익(2008년 중기 순이익 71억 위안)을 직접적으로 잃었습니다.
이 때문에 마밍쯔 역시 '사과'를 위해 그해 수천만 달러의 연봉을 포기했고, 이는 회사 이익 감소에 대한 '개인적 표현'이라고 말했다.
단지 10년 뒤에도 같은 일이 핑안에게 일어났을 뿐, 이번에 투자 대상이 부동산 회사였다는 점만 다를 뿐이다.
2018년에 Ma Mingzhe는 China Fortune Land Development와 사랑에 빠졌고 Wang Wenxu가 산업 부동산 분야에서 "매우 재능이 있다"고 믿었습니다. 그는 Ping An을 China Fortune Land Development의 이사회에 두 번 "진출"하도록 이끌었습니다.
첫 번째는 2018년 7월 10일이었다. 차이나포춘랜드개발(China Fortune Land Development)의 지배주주 차이나홀딩스는 자신이 보유한 주식 5억8200만주를 핑안자산운용(Ping An Asset Management)에 양도했는데, 이는 전체 자기자본의 19.7%에 해당한다. 137억 7천만 위안.
두 번째는 2019년 1월 31일이다. 핑안자산운용은 다시 42억 위안을 들여 중국포춘랜드개발(China Fortune Land Development) 주식 1억7100만주를 매입했다. 두 차례 투자액은 179억7000만 위안으로 핑을 직접적으로 끌어올렸다. An은 China Fortune Land Development의 두 번째 주주가 25.25주를 보유하고 있습니다.
China Fortune Land Development의 두 가지 구매 주가는 각각 23.655위안/주와 24.597위안/주로 낮지 않았습니다. 현재 China Fortune Land Development의 주가는 주당 3.9위안을 맴돌고 있는데, 이는 Ping An의 구매 가격보다 20% 할인되거나 심지어 낮은 가격입니다. Ping An은 실제로 높은 위치를 지키고 있으며 다시 한번 웃음거리가 되었습니다. 투자 커뮤니티.
이번에 자신의 선택을 되돌아본다면 아마 후회할 수밖에 없을 것이다. 2018년의 태도와 비교하면 중국 복산 토지 개발에 대한 핑안의 태도는 360도 변화했으며 올해 3월부터 그 태도는 더욱 '모호'해졌습니다.
핑안은 차이나포춘랜드개발(China Fortune Land Development)의 최대주주가 된 후에도 더 이상 차이나포춘랜드개발(China Fortune Land Development) 지원에 돈을 기부하지 않을 것이며 중국을 돕기 위한 법률, 경험, 컨설팅 서비스만 제공할 것이라고 밝혔다. 포춘랜드개발이 위기를 극복했습니다.
그런데 이때 차이나포춘랜드에 부족한 것은 제안을 할 수 있는 사람이 아닐까?
다행히 지난 10년 동안 Ping An의 순이익과 수익이 크게 향상되었습니다. 이번에 중국 토지 개발의 손상 손실 충당금이 359억 위안(지분 자산 144억 위안, 144억 위안)에 달했지만 부채 자산의 경우 215억), 이 금융 및 보험 거대 기업을 무너뜨리기에는 충분하지 않지만 여전히 육안으로 볼 수 있는 손실입니다.
핑안은 2021년 중간결과에서 모회사 귀속 영업이익이 전년 동기 대비 10억1000만 위안 증가한 818억3600만 위안을 기록했지만 모회사 귀속 순이익은 감소했다고 밝혔다. 전년 동기 대비 15억 5천만 위안에서 580억 5천만 위안으로, 모회사에 귀속되는 순이익이 90억 위안 감소했는데, 그 이유는 차이나 포춘(China Fortune)에 의해 하락한 것으로 자명합니다.
이러한 이유로 Ping An은 보험 기금의 투자 포트폴리오 수익률이 압박을 받고 있으며 China Fortune Land Development에 대한 조항이 매우 신중하다고 말했습니다. 즉, 손상차손 충당금 359억은 이미 매우 신중한 수치이며, 영업권을 포함하고 부채 구조조정이 순조롭게 진행되지 않는다고 가정하면 이번 투자에 대한 Ping An의 손실은 이 금액 이상이 될 것입니다.
올해 6월 평안은 지난 10년간 투자자들의 투자 수익률에 대해 응답하며 2011년부터 2020년까지 평안의 평균 총 투자 수익률과 종합 투자 수익률은 5.3, 5.5로 은행 금융상품에 비해 수익률이 약간 높을 뿐입니다.
참고로 2019년 국가사회보장기금의 투자수익률은 15.5에 달했는데, 핑안의 투자수익률은 이 값보다 현저히 낮았다. 낙관적이라고 말하기는 어렵다.
중국 포춘 토지 개발의 현재 문제를 살펴보면 실제로는 '모 대기업' 못지않게 심각하며, 산업 지분을 얻고자 하는 개발자들에게도 어느 정도 영감을 줄 수 있습니다. 부동산 시장.
China Fortune Land Development는 "불행하다"
China Fortune Land Development의 약점은 Chongcang Huanjing 지역에 있습니다. 운영 모델은 장기와 단기의 조합입니다. 즉, 장기적으로는 산업단지 개발을 통해 투자를 유치하고, 정부와 협력해 순환적으로 추진하는 방식이다. 단기적으로 주거용 개발을 하다가 일단 주거용 개발에 차질이 생기면 단기적으로 쉽게 실패하게 된다. 재정적 제약.
베이징, 슝안신구 등 우호적인 정책에 힘입어 차이나포춘랜드개발은 2016년 정점을 맞이하여 매출 1,203억으로 부동산 회사 중 8위를 기록하며 부동산으로 거듭났다. 한 진영에는 China Resources Land, Gemdale, Shimao, China Merchants Shekou, Longfor 등의 부동산 회사가 모두 있습니다.
그해 차이나 포춘 토지 개발은 538억 2천만 위안의 수익을 달성했으며 그 중 거의 90%가 베이징 링 지역에서 발생하여 '공작 도시'로 유명해졌습니다.
당시 환징 지역에 떨어진 부동산 회사는 중국 포춘 토지 개발뿐만 아니라 징한 부동산 ( 현재 Aoyuan 소유) 잠깐만요.
베이징 주변의 레이아웃 외에도 China Fortune Land Development의 자금 조달 비용은 2018 년 Ping An 도입 이후에도 China Fortune Land Development의 채권 발행 관심 분야에 속합니다. 여전히 10%가 넘는 비율이다.
핑안이 도입된 지 3년 동안 중국포춘랜드개발은 더욱 공격적으로 채권발행에 나섰다. 지분 투자 180억 위안을 포함해 위안허의 대차대조표 채권 투자는 360억 위안이다.
환징의 배치가 유리함에서 치명적인 약점으로 바뀌었을 때, 차이나포춘랜드개발(China Fortune Land Development)의 천둥도 매우 빠르게 찾아왔다.
Ping An Group의 전무이사이자 공동 CEO인 Xie Yonglin은 원래 새로운 산업 도시의 비즈니스 모델과 지방 정부 발전 지원 때문에 China Fortune Land Development에 투자하기로 결정했다고 말한 적이 있습니다. , 이는 보험투자의 특성과 일치합니다. 그러나 베이징-텐진-허베이 지역을 중심으로 규제가 더욱 엄격해지고, 베이징 주변의 주택 거래량과 가격이 하락하는 등의 문제가 발생해 자본 체인이 무너지고 있습니다.
게다가 최근 몇 년 동안 중국 토지 개발의 새로운 지역 확장 결과는 예상만큼 좋지 않았습니다. 확장이 너무 빠르고 관리가 정확하지 않습니다. 새로운 왕관 전염병, 중국 포춘 토지 개발의 상환 위험과 금융 위기.
올해 중간 결과에 따르면 China Fortune Land Development의 매출은 210억 6,800만 위안으로 전년 동기 대비 43.63% 감소했으며, 해당 기간 손실은 거의 100억 위안에 달했으며 순이익은 귀속되었습니다. 모회사에 대한 순익은 -94억 8천만 위안으로 전년 동기 대비 256.37% 감소했습니다.
해당 기간 동안 적자를 낸 이유는 두 가지다. 첫째, 매출과 매출총이익률이 급락했다. 둘째, 중국 포춘 토지 개발(China Fortune Land Development)의 해당 기간 자산 손상 손실 및 신용 손상 손실은 21억 4,500만 위안에 이르렀으며 이는 전년 동기 대비 거의 4배에 달합니다. 이는 주로 재고 감가상각 손실 및 계약 이행 비용 손상 손실 14억 위안에 기인합니다. .
China Fortune Land Development의 당기 총이익률은 5.29에 불과하며, 이는 2018년부터 2020년까지 같은 기간의 45.67, 48.73, 46.93에 비해 현저히 낮습니다. 총이익률이 낮은 중요한 이유 이익률은 수익이 압축되는 반면, 운영 비용은 감소하지 않을 뿐만 아니라 오히려 0.6% 포인트 증가했습니다.
수입비용 측면에서 중국포춘토지개발은 3가지 비용을 통제했는데, 올해 상반기 금융비용만 2배 이상 늘어난 56억3500만 위안으로 지난 같은 기간보다 늘어났다. 지난해 33억 달러를 지출해 전년 동기 대비 143억 달러 증가했는데, 이는 상반기 자금조달 이자 증가에 따른 것이라고 밝혔다.
이런 관점에서 볼 때 원래는 '싼' 돈을 벌고 이자 비용을 줄이기 위해 평안을 도입했지만, 폭발 이후에는 모두 흩어졌다. 자산을 팔거나 투자를 유치하는데, 지금 이맘때면 누가 '인수' 역할을 하게 될까요?
이에 대응해 상하이증권거래소도 최근 기존 부채와 이자율 변동에 대한 공개를 보완할 것을 요구하고 있다.
차이나 포춘 토지 개발의 위기는 그 이상이다. 판매 규모와 부채 형성의 역 변화는 차이나 포춘 토지 개발이 앞으로도 수렁에서 벗어나기 어려울 것임을 나타냅니다.
올해 상반기 차이나포춘랜드개발(China Fortune Land Development) 매출은 139억6800만 위안에 그쳐 전년 동기 대비 66.69위안으로 순위가 100위 밖으로 떨어졌다. 2013년 이전(2013년 상반기 China Fortune Land Development의 매출액은 1,590.99위안)입니다.
이 중 전체 부동산 매매금액은 74억8900만 위안, 매매면적은 69만1000만 위안, 이월소득은 149억1800만 위안, 이월면적은 155억6000만 위안이다. , 이월되는 면적은 1,324억 5천만 위안에 달합니다. 큰 재고는 좋지 않아 매출 실패로 이어집니다.
2021년 6월 30일 현재 차이나 포춘 토지 개발의 이자부채는 1,876억 1,900만 위안으로 그 중 291억 3,600만 위안은 단기 대출금과 단기채권, 만기 비유동부채였다. 1년 이내(임대부채 제외) 786.9억 위안, 단기자금 수요는 1078.26억 위안 이상이다.
최신 자료에 따르면 2021년 9월 초 기준 차이나포춘랜드개발의 연체 부채 원리금은 총 878억9900만 위안에 달했다. 139억8천만위안 중 7억3천400만위안이 사용가능하고, 각종 제한형 자금이 132억4천600만위안으로 자금 격차가 870억위안을 넘는다.
게다가 마밍저의 소개를 받은 우향동은 중국자원토지에서 중국포춘토지개발로 이적할 당시 자신의 출발이 이렇게 될 줄은 꿈에도 몰랐다. 올해 이 중요한 순간에 Wu Xiangdong 팀은 모든 당사자의 입장을 대표하는 China Fortune Land Development를 떠났습니다.
순간적으로 종료가 발생할 수 있습니다. Ping An은 China Fortune Land Development를 공매도할 것인가? 차이나포춘의 구조팀은 누가 될까요?
핑안의 '부동산' 사업
누구나 '버핏'이 되고 싶어하지만 버핏도 언젠가는 실수를 하게 된다. Ma Mingzhe는 China Fortune Land Development의 실적 성장 기대치를 과대평가하고 위험 요소를 과소평가했습니다.
Ping An은 China Fortune Land Development 외에도 China Jinmao, CIFI, Country Garden 및 Landsea Real Estate 등 4개의 상장 부동산 회사에 투자했으며 지분 비율이 5를 초과했습니다. 두 번째 주주.
부동산을 하려면 돈이 필요하고, 보험캐피털에는 돈이 있다. 그러나 보험캐피탈은 가장 강력한 조합이자 사업 파트너로 꼽힌다. 그러나 올해 예측불허 부동산 업계에서는 이 조합도 흔들리고 있다. .
평안은 부동산 회사 투자 외에도 투자부동산, 즉 상업용 부동산 등 추가 투자도 많이 해왔다. 상업용 부동산.
예를 들어 올해 Ping An Life는 상업용 부동산 분야에서 또 다른 성공을 거두었습니다. CapitaLand Group의 China Raffles 자산 포트폴리오 지분 일부를 매입했습니다. 자산 포트폴리오의 총 자산 가치는 467억 위안입니다. Ping An Life Insurance의 총 투자액은 330억 위안을 초과하지 않을 것으로 예상됩니다. 2021년 3분기.
래플스 시티의 자산 패키지에는 상하이 플라자, 베이징 래플스 시티 차이나, 닝보 래플스 시티 플라자, 청두 래플스 시티 플라자, 창닝 래플스 시티 플라자 및 항저우 래플스 시티 차이나가 포함됩니다. 또한 시장 뉴스에 따르면 Ping An Life는 38개 부동산 개발 프로젝트를 소유한 Peking University Resources 인수 협상을 진행 중입니다.
2021년 6월 말 기준으로 핑안그룹 자산 6조8900억원 중 투자부동산이 602억6900만위안을 차지했다. 그 이상입니다.
평안그룹의 자회사인 평안부동산은 연차보고서에서 2020년까지 중국 평안그룹의 최대 부동산 할당액이 7500억 위안에 이를 것으로 예상한다고 밝혔다. . 부동산 투자는 부동산 프로젝트에만 국한되지 않고 상업시설, 호텔, 산업물류, 은퇴부동산, 해외투자 등도 포함됩니다.
또한 Ping An Real Estate는 자산 관리 사업 및 부동산 투자에 종사할 뿐만 아니라 제3자 부동산 회사와 부동산 프로젝트에 대한 지분 및 부채 투자 사업에도 참여하고 있습니다.
한마디로 평안은 부동산 사업에 직접 종사하는 것 외에도 개발자에게 돈을 빌려 이자를 받고, 부동산 프로젝트에 투자해 배당금을 받는 등 추가 수입도 많이 늘렸다.
모두가 이를 '부동산 거인', 보이지 않는 최대 집주인, 부동산 회사 뒤에 있는 대금융업자라고 부르는 이유다.