휴가부동산은 여가시간의 증가, 재량자산의 증가, 가속화되는 도시화에 따른 환경문제 심화, 교통의 편리성 향상 등으로 점차 발전해 온 신흥부동산이다. . 해안 휴양지, 호숫가 휴양지, 산악 휴양지, 온천 휴양지, 사막 휴양지 등 다양한 자원 유형을 갖춘 휴양지가 개화 추세를 보이고 있으며 이는 리조트 부동산 개발 붐을 촉발했습니다.
Financial Street Xunliao Bay 프로젝트, R&F의 하이난 R&F Bay 및 Huizhou의 Huangshadong Hot Spring 프로젝트, Country Garden의 Huidong Apojiao 프로젝트, Lihai Group의 Zhengzhou Yanming Lake 프로젝트, 동부 화교 타운 프로젝트, New World Haikou Mirasha 프로젝트, Luneng Chengmai Yingbin 반도 프로젝트, CITIC 부동산 Boao 프로젝트, Guosen 부동산 Longmu Bay 프로젝트, Zhang Baoquan의 하이난 프로젝트 등. 이들은 모두 수천 에이커의 토지에 수백억 달러를 투자하는 대규모 프로젝트입니다.
중국에서는 휴가용 부동산의 개척자가 부족하여 참고할 수 있는 성숙하고 성공적인 사례가 없습니다. 우리는 발리, 골드코스트, 두바이 등 세계적으로 유명한 리조트를 많이 방문했지만 우리 모두는 프로젝트 포지셔닝의 어려움이라는 동일한 혼란에 직면해 있습니다. 정확한 프로젝트 포지셔닝은 제품 세분화, 시장 세분화 및 고객 세분화의 완벽한 통합입니다.
대형 리조트 부동산의 발전 방향은 어디인가? 프로젝트는 어떻게 포지셔닝되어야 하는가?
후이저우 금융거리의 순랴오만 프로젝트는 면적이 20.2평방킬로미터에 달하고 7개의 산, 8개의 만, 18개의 전망과 18킬로미터 길이의 고품질 해안선을 갖고 있다. 전형적인 지역 개발 대규모 리조트 부동산 프로젝트입니다. 저는 운좋게도 개발사 '파이낸셜 스트리트 홀딩스'의 수석 기획자로 참여해 3년 동안 프로젝트 포지셔닝, 베이 지역 기획, 상품 기획 등 전 과정을 경험했습니다.
1. 높이가 비전을 결정합니다: 도시 공간 확장 및 탭 가치 저하
경제학에서는 국가의 경제 발전에 객관적인 경사도 차이가 있으며 경사도가 높은 지역은 계속해서 혁신하고 있다고 지적합니다. 지속적인 혁신을 통해 발전합니다. 개발은 외부 확산을 통해 이루어지며, 중간 및 낮은 경사도 영역은 확산을 수용하거나 앞으로 도약하고 역행할 수 있는 기회를 모색하여 개발을 달성합니다.
주변 전체 지역의 경제 경사도가 전반적으로 높을 경우, 경사도가 낮은 지역은 가치 하락을 형성하게 됩니다! 가치 우울증은 정부, 인재, 심지어 자본의 관심의 초점입니다.
광선(Guangshen)에서 후이저우(Huizhou), 순랴오만(Xunliao Bay)까지 높은 수준에서 낮은 수준으로 가치 구배가 형성됩니다. Xunliao Bay는 아직 탐험되지 않은 주강 삼각주에서 가장 깊은 부 불황으로 발견과 개발을 통해 가치 수익과 자본 가치 상승의 비약을 달성했습니다.
불황 형성의 원인 1: 도시 공간 - 주강 삼각주 동부의 중요한 해안 산업 기지인 니핑 반도
진주를 위한 새로운 계획 단계 강 삼각주(River Delta)는 주강 삼각주를 '주강 시대'에서 '남중국해 시대'로 만드는 '선샤인 코스트(Sunshine Coast)' 계획을 제안하고, 광동 동부와 광동 서부의 해안 개발 축이 중국의 새로운 하이라이트가 될 것입니다. 21세기의 주강삼각주. 이에 영향을 받아 주강 삼각주 동쪽 복사의 첫 번째 정류장에 위치한 니핑 반도 지역은 그 위치로 인해 향후 20년 동안 주강 삼각주 산업의 동쪽 확장과 발전을 위한 주요 성장지가 될 것이며, 주강삼각주와 광동해안 동부의 발전 축에 있는 지역 중심 도시입니다.
불황의 원인 2: 신흥 산업 - 후이저우는 광저우, 선전, 둥관에서 4000억 위안 상당의 산업 이전을 맡음
심천, 둥관, 광저우는 산업을 구축하기 위해 열심히 노력하고 있습니다. 강력한 경쟁력을 갖춘 현대 산업 시스템. 산업 최적화와 업그레이드를 촉진하기 위해 구조를 조정하면 일부 기존 산업은 필연적으로 외부로 이전될 것입니다. 후이저우는 발전을 가속화하고 경제 규모를 확대해야 하며 산업 이전은 상호 보완적인 주제가 되었습니다. 지난해 산업생산액 규모는 약 2조 위안에 달했고, 이전해야 할 산업의 생산량은 약 6000억 위안에 달할 것으로 전망된다. 지리적 이점이 있는 후이저우는 2/3를 차지할 수 있다. 그 큰 케이크.
다음은 몇 가지입니다: "CNOOC 및 Shell"과 그 하류 산업은 향후 5~10년 동안 주변 지역에 600억~1000억 위안의 투자를 가져올 것이며, 헤아릴 수 없을 만큼 많은 산업 종사자를 유치할 것입니다. 상류 및 하류 산업에서는 Renshan과 Pinghai의 6~10km 길이의 Binhai 산업 단지 개발이 본격화되고 있으며 Huangbu와 Jilong에는 3,000개 이상의 신발 제조 및 지원 기업이 있으며 연간 생산량은 6억 켤레입니다. 2006년 대외 무역 신발의 총 산업 생산량은 15억 개가 넘습니다. Renshan 지역의 Binshan Industrial Zone에 있는 6 평방 킬로미터 이상의 토지 보유량은 Foxconn과 함께 심천의 산업 이전을 위한 첫 번째 선택이 될 것입니다. 이미 선두를 달리고 있는 Pinghai Bijia Industrial and Logistics Zone은 108억 위안의 첫 번째 A단계 투자인 Pinghai 발전소 프로젝트를 도입했습니다...
이 산업 이전의 맥락에서 우리는 믿습니다. Xunliao Bay는 주변 산업 및 주거 지역의 뒷뜰이 될 수 있습니다. 이는 대규모 리조트 부동산 개발을 위한 시장 기반입니다.
불황의 세 가지 원인: 관광 - Xunliao는 후이저우의 활발한 관광 발전의 선두주자가 될 것입니다
관광은 후이저우의 '기반 산업'이 되었습니다. Xunliao Bay는 생태 및 레저 관광 브랜드를 구축하는 Huizhou의 주요 프로젝트입니다. 2006년 후이저우시 정부 업무 보고서와 "11차 5개년 계획" 보고서에서 Xunliao는 100마일 생태 관광 통로 건설 계획에 포함되었습니다.
Xunliao Bay 관광 시장을 시급히 풀어야합니다. 시장 조사에 따르면 Xunliao의 1인당 관광 소비는 200위안/인/일로 주강 삼각주 평균인 623.5위안/인/일의 1/3에도 미치지 못하는 것으로 나타났습니다. Xunliao에는 관광 프로젝트가 거의 없으며 Xunliao Bay의 개조 및 건설을 통해 관광 소비의 여지가 많이 있습니다.
이에 따르면 우리는 Xunliao의 리조트 가치에 대한 네 가지 확고한 "지원"을 발견했습니다. 첫째, 주강 삼각주의 미래 도시 개발 위치에 의존하고, 둘째, 실질적인 형성에 의존합니다. 셋째, 주강삼각주의 미래 도시 개발 위치에 의존합니다. 첫 번째는 주강삼각주 주요 도시의 1인당 소득이 5,000달러를 초과하는 것에 의존합니다. 자원, 즉 Xunliao의 풍부한 관광 자원과 해양 자원입니다.
2. 측정 거리: 2시간의 원활한 연결, 홍콩 사람들의 휴가 서클
Xunliao Bay 프로젝트는 광둥성 후이저우시 Daya Bay의 동쪽 해안에 위치하고 있습니다. 성은 홍콩, 심천, 다야만 경제기술개발구와 인접해 있으며 서쪽은 바다 건너 다야만 경제기술개발구와 접해 있고 북쪽은 광저우와 180㎞, 북쪽은 런산진과 접해 있다. 심천과 홍콩에서 46해리 떨어진 곳은 모두 차로 2시간 이내 거리에 있습니다.
이 2시간을 과소평가하지 마세요. 2시간은 휴가의 황금 거리이다. Xunliao에서 2시간 이내의 지역은 중국에서 가장 경제가 활발하고 부유한 지역입니다.
2시간 생활권은 광저우, 선전, 주하이, 포산, 둥관, 중산, 후이저우 등 주강 삼각주 지역의 주요 도시를 포함하여 약 40,000평방킬로미터의 면적을 차지하며, 전체 인구는 그 중 거의 40%가 연간 소득이 RMB 80,000 이상인 중산층 및 고소득층, 즉 약 1,700만 명입니다.
2시간 생활권 내 총 GDP는 2조 1,734억 위안(2006년 기준), 1인당 GDP는 44,992위안, 도시 주민 1인당 가처분 소득은 18,447위안/년으로, 전국 도시 지역 1인당 소득 1만493위안보다 훨씬 높다.
소득 수준은 레저 및 휴가 관광 발전의 물질적 기반을 마련합니다. 세계관광기구(WTO)의 연구에 따르면 1인당 GDP가 미화 2,000달러에 도달하면 각 가족은 1년에 한 번 휴가를 갈 수 있고, 1인당 GDP가 미화 3,000달러에 도달하면 각 가족은 1년에 두 번 휴가를 갈 수 있습니다. 2006년 주강삼각주의 1인당 GDP는 미화 5,000달러를 넘어 전국 1위를 차지했습니다. 주민의 재량 소득 증가는 여행 및 휴가 수요에 강력한 자극을 제공했습니다.
물론 쉰랴오만 프로젝트의 대상 고객은 2시간 휴가 생활권, 즉 성 및 홍콩 지역의 중산층 및 고소득층에 위치해야 한다. 우리는 이를 카테고리로 나누었습니다:
첫 번째 카테고리는 관광객입니다. 예를 들어 자율주행 개인 및 가족 고객, 여행사 단체 고객, 개인 여행자 등이 있습니다.
두 번째 범주는 출장객입니다. 홍콩, 마카오 등 주강삼각주 지역의 중산층 및 고소득층, 광동에서 근무하는 외국인, 기업 비즈니스 미팅, 정부 엔터테인먼트 등.
세 번째 범주는 투자용 부동산 구매자입니다. 이런 고객이 가장 많은 소비력을 가지고 있습니다. 초기 단계에는 홍콩, 선전, 동관, 광저우 출신의 고소득자(투자, 휴가), 후기 단계에서는 지리적 영역의 고소득자(휴가, 자영업), 주로 해당 지역의 산업에 종사하는 사람들(자영업)입니다.
분명히 짚고 넘어가야 할 점은 개발 기간이 8~10년에 달하는 대규모 프로젝트로서 소비자 집단의 지역 발전이 대규모, 포괄적인 접근 방식이 되어서는 안 된다는 점이다. , 고객 지향이 명확하지 않고 홍보도 명확하지 않습니다. 자원이 집중되지 않으면 쉽게 시장 피로를 유발할 수 있습니다. 따라서 고객 소스의 방향성에 대한 중장기 계획을 세우는 것이 특히 중요합니다. 단기 및 장기적 고객 개발 영역을 명확히 하고, 주요 고객, 이미지 고객, 벤치마크 고객과 같은 주요 "스타" 라인업을 결정하고, 마지막으로 지리적 고객 및 비정기 고객과 같은 "추가" 라인업을 결정합니다. '봉황을 유인하기 위해 둥지를 짓는다'는 속담처럼, 봉황을 먼저 유인해야 작은 새, 초심자, 독수리가 차례로 찾아온다는 뜻이다.
3. 관점에서 개념 변경: 제품 계획에서 산업 계획으로, 지역 계획에서 도시 계획으로
대규모 휴가용 부동산 프로젝트가 외부의 순수한 휴가 수요에만 의존하는 경우 지원하고 소화할 수 있는 고객 기반은 분명히 충분하지 않습니다. 개발 및 관리 관점에서 볼 때 몇 개의 명승지와 몇 개의 오락 시설을 건설하는 것만으로는 주거용 부동산을 판매하고 호텔을 운영할 수 있다는 것은 비현실적입니다.
휴가 소비 시간을 어떻게 연장할 것인가는 대규모 리조트 부동산 개발이 직면한 핵심 문제이다.
대규모 리조트 부동산 프로젝트는 산업으로 구축되어야 한다. 매력적인 체험 콘텐츠와 구조를 제공함으로써 외부인의 집결을 유도함으로써 큰 지역 집적과 경제 견인 효과를 창출하고 궁극적으로 지역 계획에서 도시 계획으로, 부동산 개발에서 관광 개발로의 전환을 완성합니다.
이를 바탕으로 Xunliao Bay 프로젝트에 다양한 휴가 스타일을 제공합니다. 휴양지, 휴양지, 전시장, 유흥지, 보행자 거리, 쇼핑 및 오락지, 소규모 관광 도시가 있으며 관광 농업, 전시 산업, 스포츠 및 피트니스 산업, 참여형 엔터테인먼트 산업, 레저 사업 및 창조 산업이 있습니다. , 우리는 도박 산업까지 생각했습니다.
구체적인 제품 디자인을 살펴보겠습니다.
5성급 리조트 호텔 그룹: 최소 5개, 약 3,000개의 침대 제공
관광 리조트 부티크 호텔 : 10개 호텔, 2,500~3,000개의 객실 제공
골프 파크: 파 72, 18홀
요트 선착장: 총 선석 수: 600~800
대형 해수욕장: 동시 수용 가능 8,000명
수상 스포츠 센터: 동시 수용 가능 2,000명
산악 및 야외 스포츠 클럽
익스트림 스포츠 클럽
바다낚시 전문부두
문화공연예술광장
해안산책 산책로
습지생태공원
바다 전망 타워
p>바다 부두
부동산 소유 휴가 주택(빌라/아파트/호텔)
기업 클럽
고급 쇼핑 거리
< p>대형 쇼핑몰음식 거리
바 거리
나이트클럽...
< p>사실 나중에 실제 운영을 보면 원래 기획 아이디어와 정확히 일치하는 것 같습니다. 지난 2년 동안 Xunliao Bay는 "F1 모터보트 세계 선수권 중국 운영자 골든 베이 베이스", "골든 베이 헤어런 영화 및 텔레비전 스타 베이스", "후이저우 골든 베이 오리엔탈 벤틀리 모델(스타) 베이스", "후이저우"를 연속적으로 도입했습니다. 골든 베이(2008년 8회) 중국 전문 모델 선발 참가자 경쟁 기지' 및 기타 여러 산업 인큐베이팅 프로젝트. (참고: Xunliao Bay 프로젝트는 이제 "Golden Bay"로 명명되었습니다.)네 번째는 성공이나 실패에 영향을 미칩니다. 시설 지원 우선, 환경 보호 우선, 관광 우선, 빠른 성공을 위해 서두르지 마세요
지원시설이 먼저, 환경이 먼저, 관광·오락시설이 먼저, 주거개발이 먼저가 되어야 빠른 성공을 이룰 수 있습니다.
첫 번째 단계는 지역 리조트의 품질과 인기를 종합적으로 향상시키기 위한 고급 리조트 부동산 개발에 중점을 둡니다.
두 번째 단계는 기능적이고 살기 좋은 리조트 개발에 중점을 둡니다. 레저 기반 리조트의 마리나 뉴타운. (여기서 레저란 일반적으로 고급주거지단지, 감성해안기능블록, 무공해 창조산업단지 등 여가분위기를 조성할 수 있는 사업을 말한다.)
개발순서는 다음을 따른다. 두 가지 "먼저" 원칙을 따릅니다.
첫째, 인프라 구축이 먼저 이루어져야 합니다. 둘째, 전반적인 토지가치 및 지역질 향상에 도움이 되는 사업을 우선적으로 추진한다. 5성급 호텔, 골프, 관광 및 엔터테인먼트 시설 등
5. 밝기가 영원을 만든다: 중국과 세계
그 자체의 하이라이트가 없는 리조트는 목적지 리조트가 아닙니다.
국내외 관광휴양지의 발전과정과 동향 특성을 분석해 보면, 휴양관광의 급속한 발전과 관광휴양지 간 경쟁 심화로 핵심 원천시장 포지셔닝이 필요함을 알 수 있다. 독특한 특징과 하이라이트를 형성하고 관광객의 다양한 요구를 충족시키는 것은 관광 휴양지 개발의 새로운 추세가 되었습니다.
원래 해안 자원, 국제 비전 계획 및 배치, 주강 삼각주에서 가장 풍부하고 성숙한 위치를 갖춘 Xunliao Bay에는 5성급 리조트 호텔, 골프 코스, 요트 클럽, 국제 럭셔리 호텔이 있습니다. 상품 비즈니스 및 기타 지원 이미지는 점차 세계 10대 만 지역에 필적하는 국제 휴가지를 형성할 것입니다.
Xunliao Bay의 구체적인 하이라이트는 다음과 같습니다. 제품 디자인은 주제, 생태, 문화 및 참여에 주의를 기울여야 합니다.
특징문화 발굴:
'팔만과 신이 내린 백사장'에서 '원생자원'으로,
'특징경관(칠곡)에서 산과 팔만)'십팔경)'에서 '산과 바다의 전설'로;
'바다거북 자연산란지'에서 '신해양문화'로;
에서 "아마마사, 슌랴오 낚시 노래" "남부 복건화, 객가 문화, 광둥 문화"의 통합으로
마지막으로 풍부한 이미지 포지셔닝이 형성됩니다: 중국의 몰디브 창조.
VI.결론
주강 삼각주 시장을 활용하여 세계적 수준의 해안 레저 및 휴양지를 조성합니다.
남부지구 - 몰디브 전용지역 : 저밀도 리조트 및 레저 커뮤니티(풍부한 지역) 스포츠파크(27홀 골프장), 요트마리나/요트클럽, 5성급 호텔 등을 커뮤니티 시설로 조성하여 고급 리조트 부동산 개발에 주력하고 있습니다. 해안선을 따라 고급 호텔과 상업 지원 서비스 시설을 개발하는 데 중점을 두고, 골프장을 이용하여 기존 수계와 내부 시설을 활용하는 산간 및 바다 전망 빌라를 개발합니다. 해안가 요트 빌라를 계획하는 베이.
중앙 지구 - 하와이 스타일 지구: 새로운 해안 레저 타운. 리조트 호텔, 아파트, 빌라, 상가 개발 및 분양을 중심으로 다양한 경험과 종합적인 지원시설을 갖춘 해안도시로 발전하는 것을 목표로 하고 있습니다.
북구-원풍경구: 생태보호통제구. 취득한 부지 내에는 특설 리조트 호텔, 바다 전망 레스토랑, 매각 가능 부동산 및 부두, 맹그로브 공원 등이 계획되어 있다. 비토지 취득 지역의 경우 공업용지, 주거용지, 생태관광용지, 농경지 등에 대해 통제적 보호가 실시됩니다.