최근 샤먼, 석가장, 베이징 등지에서 잇따라 분양주택 예매 감독 관련 정책을 내놓고 있다. 예매 감독에서 자금 규제는 예매 문턱 인상, 예매 자금 감독 전용 계좌 보유액 정제, 계상 과정을 먼저 감독한 후 인터넷 서명 등을 포함한 주요 내용이다.
업계 관계자들의 관점에서 볼 때, 이는 각 지방 정부 주관부서가 분양주택 예매에 대한 규제가 엄격해져 분양자금이 그에게 옮겨지는 것을 막기 위해 난잡한 건물을 조성하는 것을 막기 위해 주택 구입자의 기대를 안정시킬 수 있지만, 일부 주택 기업의 판매 리듬에도 영향을 미치고 자금 회전 속도를 낮추는 데도 영향을 미칠 수 있다는 것을 의미한다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택)
현재 베이징은 예매자금을 주택 구입자가 직접 감독계좌로 이체할 것을 요구하고, 천진과 청도는 주택기업이 집값을 직접 예금해서는 안 된다고 요구하고 있다. 업계 인사들은 앞으로 더 많은 도시가 따라올 것으로 예상하고 있다.
최근 샤먼, 석가장, 베이징 등지에서 잇따라 관련 정책을 내놓거나 내놓아 상품주택 예매에 대한 규제가 엄격해졌다. 사진 출처 /IC photo
상업용 주택 사전 판매 관리 정책 업그레이드
11 월 이후, 여러 도시가 상품주택 예매 관리 규정을 업그레이드했다. 샤먼은 11 월 15 일' 샤먼시 상품주택 예매 관리 규정 (수정초안 구의견고)' 을 발표해 예매자금 감독, 예매조건, 벌칙 조항 등을 보완해 상품주택 예매관리를 강화했다.
그 중 샤먼은 상품주택 예매자금 감독을 더욱 세밀하게 하고, 우선 상품주택 예매자금을 모두 예매자금 감독 전용 계좌에 예입해 감독을 포함시키도록 요구하고, 후속 보유자금 한도에서 주체 구조공사의 2 분의 1 이상을 완성할 것을 요구하며, 보유자금 한도는 초기 보유자금 한도액의 50% 이다. 프로젝트가 완공된 경우, 보유 자금 한도는 최초 보유 자금 한도의 5% 이다. 현행 2013 년' 샤먼시 상품주택 예매관리규정' 에서는 해당 조항이 이렇게 세밀하게 반영되지 않았다.
한편 푸젠샹주는 지난 11 월 9 일 예매자금 감독 시행 세칙을 발표했고, 현행 세칙에 대한 업그레이드판이며, 규칙 내용은 14 조에서 21 조로 늘어났다. 예를 들어, 원칙적으로 사전 판매 허가 신청서에는 단 하나의 규제 계좌만 개설되어 있습니다. 감독 계좌는 상품주택 예매 자금의 납부와 지불에 전용으로 사용되며 어떤 형태의 비카운터 채널 업무도 개설해서는 안 된다. 이에 앞서 정책은 예매인 감독 계좌 설립 수량을 명시하지 않았다.
주목할 만한 것은 11 월 4 일' 베이징시 상품주택 예매자금 감독 관리 방법 (2021 년 개정판 공개 의견고)' 이 발표돼 상품주택 예매자금 감독 관리도 강화한다는 점이다.
베이징은 현행 계상 절차를 선감독 보호 후 인터넷 서명으로 조정할 계획인 것으로 알려졌다. 한편 일부 개발업체들이 예매자금을 횡령하는 것을 막기 위해 베이징은 중대한 위험위험이 있는 예매 프로젝트에 대해 폐쇄적인 관리를 실시하여 자금 안전을 보장하고, 공사 건설에 우선 순위를 부여하고, 구주택과 도심건설부 문이 예매자금 감독 계좌를 전면 인수하거나 정부 감독 계좌를 설립할 계획이다.
석가장 () 은 11 월 8 일 이후 분양된 일부 부동산 개발 프로젝트에 대해 예매 허가 이미지 진도를 총 설계 층의 3 분의 1 에서 주체 봉쇄로 올리는 동시에 예매자금 감독 조치를 후속 조정해야 한다. 석가장의 조정에 대해 중지연구원 지수사업부 연구부이사인 진정정은 이는 주택 기업의 판매 리듬에 직접적인 영향을 미치고 자금 회전 속도를 더욱 낮추며 주택 기업의 유동자금 압박이 증가할 것으로 보고 있다.
규제 강화의 목적은 제공 위험을 줄이는 것입니다
앞서 언급한 도시 외에도 톈진 충칭 청도 등 도시가 분양주택 예매자금 감독 관리를 강화해 분양주택 예매 자금이 공사 건설에 우선할 수 있도록 했다. 그중 천진과 청도는 주택기업이 집값을 직접 예금해서는 안 된다고 요구했다.
9 월 19 일, 충칭은 예매 자금 선불금 감독을 모두 예매총액의 35 에 따라 승인하고, 1 년에 3 회 이상 미리 사용하지 않도록 규정하고, 매번 감독 계좌 잔액의 1/3 을 초과하지 않도록 규정하고 있다.
이에 대해 중지연구원 중경분원 연구이사 장몽원은 그동안 1 급 자질과 신용상태와 위험상황이 검증을 통과한 개발업체, 신용순위 상위 30 위 개발업체 등 선불금 사용감독금지 정책을 즐겼으며, 새 정책에서는 모든 프로젝트 예매 자금이 기준에 따라 엄격하게 집행되어야 한다고 밝혔다.
첸 웬징 (Chen Wenjing) 의 관점에서 볼 때, 최근 베이징 석가장 (Beijing) 및 석가장 (Shijiazhuang) 등 사전 판매 자금 감독에 관한 새로운 규정은 중앙에서 "두 가지 유지 보수" 의 이행을 가속화하고 부동산 개발자의 배달 지연 위험을 줄이며 구매자의 합법적 인 권익을 보호하는 데 응답했습니다. 최근 개별 주택업체들이 채무 위약 등의 사건이 발생해 시장 관람 정서가 높아지고, 예매자금 규제가 엄격해지면서 주택 구입자의 기대를 안정시켜 부동산 시장의 원활한 발전을 유도할 것으로 보인다.
이 가운데 베이징시 건설위는 의견공고에서' 고레버, 고회전' 개발 모델이 전염병의 영향을 겹쳐 기업 자금 압력이 두드러지고, 개별 부동산 개발 사업이 자금사슬이 긴장되거나 예매자금을 횡령하는 경우도 있어 사회적 관심이 높아지고 있다고 언급했다.
그러나 진정은 주택기업에게 유동자금의 단기적 압력이 증가하거나 주택기업이 마케팅 환불을 더욱 가속화하도록 강요할 것이며, 신용수준이 높은 주택기업의 영향은 상대적으로 작다고 밝혔다.
사전 판매 감독은 "죽기보다는 잘 관리하라"
주목할 만하게도, 베이징은 이번에 분양주택 예매자금 감독을 강화하고' 잘 관리하라' 는 원칙을 고수해 자금 안전을 확보하면서 자금 이용 효율을 높였다는 점이다. 이를 위해 베이징은 현금보증액과 유효기간 동안 개발 프로젝트의 중점 규제액과 건설주기를 포괄할 수 있는 예매자금 감독을 하지 않을 것을 제안했다.
또한 석가장도' 일률적' 을 피하기 위해 구 프로젝트, 도시의 마을, 구시가지 개조, 초저전력 및 조립식 건물, 중앙상무구 프로젝트에 대한 예매허가는 원래 정책에 따라 집행된다.
앞서 하얼빈, 이우, 장춘을 포함한 도시들이 예매 문턱을 낮추고 있다는 점도 주목할 만하다. Zhang Dawei, Zhongyuan 부동산 수석 분석가에 따르면, 이것은 지방 정부가 부동산 시장의 안정성을 유지하고 부동산 시장의 "기복" 을 피하며 주택 구입자의 시장 신뢰를 높이고 주택 자본 압력을 완화하여 시장 기대치를 안정시키는 규제 정책을 적극적으로 도입하는 것입니다.
이 가운데 장춘은 개발업체가 자금 부족으로 프로젝트가 뒤죽박죽이 되는 것을 막기 위해 자격을 갖춘 상업은행이 부동산 개발업체에 보증서를 발급해 예매자금 감독을 보증으로 대체할 수 있도록 했다. 10 월에는 하얼빈이 예매 문턱을 완화하는 동시에 감독자금의 반환액을 높이고 5 를 공제한 후에도 잔액이 남아 있으며, 각 단계의 감독자금 반환을 기초로 각 단계마다 원래 돌려받아야 했던 액수의 20 을 높였다.
같은 10 월에는 저장성 의우시도 예매 조건을 낮춰 원래 배치당 간격이 3 개월 미만인 규정을 취소했다. 의우 부동산 시장의 경우, 중지연구원 저장분원 상무 부사장고원생은 하반기 이후 의우상품주택 공급이 계속 저조한 구조적인 영향을 받아 거래가 하락하고 9 월 상품주택 거래면적이 31 퍼센트 하락했다고 밝혔다.
업계 인사들은 하얼빈과 의우 정책 조정이 현지 부동산 시장의 침체 문제를 완화하기 위해 예매 허가 문턱을 낮추는 동시에 감독을 늦추지 않은 것으로 보고 있다. 예를 들어 하얼빈은 일정한 조건 하에서' 반환액 인상' 을 하는 반면, 의우는 주택업체들을 가속화하여 예매증을 취득하는 것이다.
더 많은 도시 또는 규제 거래 자금 부당 이용
주목할 만한 것은 8 월' 주택과 도심건설부 등 8 개 부처가 부동산 시장 질서를 지속적으로 정비한다는 통지' 에서 거래감독자금 횡령에 대한 규제를 강화하는 것을 강조한 것이다.
조개연구원의 고위 분석가인 판호 () 에 따르면, 베이징은 예매자금을 주택 구입자가 직접 감독관 계좌로 이전할 것을 요구하며, 현재 예매 자금 감독에 대한 가장 엄격한 규제로, 앞으로 더 많은 도시가 이 방향으로 접근할 것으로 예상하고 있다. 자금 횡령 위험을 근본적으로 억제하고 매입자의 합법적 권익을 보장하다.
장몽원도 현재 상품주택 예매자금 감독이 큰 추세로 자리잡고 있으며, 더 많은 지방정부가 예매자금 감독을 더욱 강화하기 시작하면서 예매자금이 횡령되는 것을 방지하고, 프로젝트 건설 진도를 확보하며, 부동산 시장의 원활한 운영을 촉진할 수 있다고 보고 있다. 이와 함께 부동산업계는 이미 고퀄리티 발전 단계에 접어들면서 예매자금 감독을 강화하고, 기업들이 제품 품질에 더 많은 관심을 기울이고, 운영통제능력을 제고하고, 프로젝트가 예정대로 배달되도록 보장할 것이다.
"주택업체들이 예매를 통해 얻은 자금은 이론적으로 앞으로 이행해야 할 양도의무에 대응하기 때문에 부동산 프로젝트 진도에 따라 예매자금을 감독하는 것은 주택 구입자의 권익을 보장하는 것이고, 다른 한편으로는 주택 기업의 합리적 자금 사용에 대한 규범이기도 하다." 조개 연구원은 점차 강화되는 예매자금 감독력이 주택 구입자의 권익과 주택 기업의 꾸준한 경영에 대한 이중보장을 반영한 것으로 보고 있다. 이와 함께 예매제 규제가 엄격해지면서 주택기업 운영능력의 차이를 더욱 확대해 건강경영, 신용이 좋고 종합력이 강한 주택기업의 경쟁 우위가 더욱 확대될 전망이다.