지난 2년 동안 서비스 아파트는 부동산 시장에서 새로운 인기 상품으로 떠올랐다. 최근 몇 년간 신흥 부동산 투자 유형으로 투자자들은 이를 신흥 부동산으로, 개발자들은 이를 신흥 부동산으로 여기고 있다. 새로운 이익 성장 지점. 그렇다면 서비스 아파트란 무엇일까요? 서비스 아파트는 '호텔식 서비스, 아파트식 관리'를 뜻하며, 레지던스, 호텔, 클럽 등 다기능 생활시설을 통합해 '자체 활용'과 '투자' 가능성을 모두 갖고 있어 시장 입지가 높다. 중국 부동산 시장에서는 서비스형 아파트가 늘어나고 있다. 한동안 SOHO 오피스, 장기 관광, 출장, 심지어 부동산 투자까지 모두 이 시장에 집중되는 것 같았습니다. 2004년에는 베이징, 상하이, 광저우에서 호텔형 호텔이 붐을 이루었습니다. 선진국 동료들을 대상으로 조사한 바에 따르면 서비스 아파트는 국가와 지역이 어느 정도 발전한 이후 오랫동안 발전하고 존재하게 되는 부동산 유형으로 우리나라에서는 이제 막 인기를 끌게 되었지만, 그 특성을 갖고 있기 때문이다. 호텔의 품질은 호텔 가격보다 낮습니다. 호텔 가격은 많은 비즈니스, 투자 및 집에 있는 고급 사람들의 요구를 충족할 수 있으므로 확실히 대도시, 지방 수도에서 독특하고 매력적인 신흥 부동산이 될 것입니다. 국가, 선진 도시 및 지역 센터.
서비스 아파트는 재작년에 뜨겁게 논의됐던 소호(SOHO) 개념과 비슷하다. 둘 다 호텔식 서비스와 홈오피스를 결합한 주거 개념이지만, 소호 개념은 입주자에게 비교적 완성도 높은 사무실을 제공한다. 5성급 지원 시설과 서비스를 무시한 채 공간 디자인의 주요 기능은 홈 오피스의 요구 사항을 충족하는 것입니다.
이에 대한 업계의 관심도 높아지고 있다. 4월 2일부터 4일까지 베이징에서 '서비스 아파트 디자인, 프로모션, 마케팅' 포럼이 개최될 예정인 것으로 알려졌다. 최근 기자들은 이 주제에 관해 관련자들과 인터뷰를 했습니다.
서비스 아파트의 독창성
Xinzun 부동산 마케팅 부서의 Lin Yue 관리자는 서비스 아파트란 건축 구조가 호텔과 유사한 부동산을 의미하며 이에 대한 책임을 맡은 사람이 있다고 믿습니다. 관리를 위해 부동산 회사는 객실 청소, 세탁 등 호텔 스타일의 서비스를 제공하며 객실에는 가구 및 주방 장비가 완비되어 있습니다. 간단히 말해서 스타 등급의 높은 수준의 서비스를 통합합니다. 호텔을 일상으로. 구매자는 유닛 소유권을 보유하고 거주하거나 임대하거나 재판매할 수 있으며, 호텔의 전문적인 서비스를 제공할 뿐만 아니라 개인 아파트의 프라이버시와 라이프 스타일을 갖춘 종합 부동산입니다.
서비스 아파트는 성급 호텔의 서비스 기능과 관리 모델을 흡수할 뿐만 아니라 정보화 시대의 사무실 건물의 특성을 흡수하며 좋은 의사소통 조건을 갖추고 비서와 같은 타겟 서비스를 제공할 수 있습니다. , 정보, 번역 서비스 서비스는 레지던스, 호텔, 클럽 등 다양한 기능을 통합하는 매우 포괄적인 자산 관리 개념입니다.
서비스 아파트의 아파트 유형은 수십 평방미터에서 수백 평방미터에 이르며 사용자의 개별 요구를 충족할 수 있습니다. 제공됩니다. 아파트 유형에 따라 스타일도 다릅니다. 서비스 측면에서는 거주자의 요구에 따라 호텔 스타일의 서비스가 제공되는 동시에 은행, 클럽, 소형 슈퍼마켓 등의 부대 시설도 제공됩니다.
서비스 아파트 프로젝트의 디자인 자체도 개인화되어 있어 일반적인 형태로 축소될 수 없다. 서비스 아파트의 고객층은 유명 기업의 고위 직원, 관리자, 사장 등이기 때문이다. 다국적 기업의 자산 관리는 성급 호텔에서 직접 관리하거나 호텔 배경을 가진 부동산 회사에서 관리하므로 건물 관리 회사의 품질에 대한 집주인의 의구심을 없애고 고객에게 고급스러운 서비스를 제공할 수 있습니다. 포괄적인 서비스.
살기 좋은 호텔형 아파트를 선택하는 가장 큰 특징은 자유로움과 편리함이며 가격도 비교적 저렴해 세탁, 시트 교체 등 다양한 호텔형 서비스를 언제든지 받을 수 있다. , 등. 일반적으로 서비스 아파트의 공공시설은 호텔과 유사하므로 입주자의 정체성과 스타일도 부각될 수 있습니다. 사람들의 생활 수준과 취향이 향상됨에 따라 삶의 질에 대한 사람들의 요구도 높아지고 있습니다. 서비스 아파트는 이러한 특정 집단의 요구를 충족시킬 수 있습니다.
서비스 아파트는 용도에 따라 주거용 아파트와 비즈니스 아파트로 나눌 수 있습니다. 주거용 아파트는 주로 생활용으로 사용되며 별도의 주방, 발코니, 욕실이 있는 비즈니스 아파트는 비즈니스용으로 사용됩니다. 사무실에 비해 이런 종류의 아파트에는 별도의 주방과 발코니가 없습니다. 두 사람은 서로 다른 소비자를 만난다.
성공적인 서비스 아파트는 모두 유사한 특징을 가지고 있습니다. 즉, 번영하는 지역에 위치하고 있으며 수많은 잠재 소비자와 임차인으로 둘러싸여 있습니다. 고객이 근처에 있습니다. 이 위치는 소규모 주택의 공간을 메워줍니다.
Lin Yue는 부동산 호텔, 단독 아파트, 비즈니스 아파트와 비교할 때 서비스 아파트에는 유사점과 차이점이 있다고 지적했습니다.
부동산 호텔과 서비스 아파트의 차이점. 부동산 호텔은 1970년대 미국에서 시작되었으며 주로 기후가 온화한 관광 휴양지에 위치하고 있습니다. 간단히 말하면, 부동산 호텔은 소비자나 개인 투자자가 일정 기간 동안 관광 시설을 이용할 수 있는 권리를 구매하는 부동산을 말합니다. 호텔은 각 객실을 독립적인 재산권으로 나누어 투자자에게 판매하며, 투자자는 일반적으로 호텔에 거주하지 않지만, 객실의 운영 및 관리를 호텔에 위탁함과 동시에 투자수익을 얻을 수 있습니다. 일정 기간 동안 호텔에서 무료 숙박도 제공됩니다. 부동산산업, 호텔산업, 관광산업을 융합한 사업 형태입니다. 서비스 아파트는 크기가 다양하며 더 많거나 적은 침실이 있으며 실내 주방과 같은 모든 생활 시설을 갖추고 있습니다. 서비스 아파트는 호텔 스타일의 관리를 채택하고 주민들에게 별 등급의 호텔 집을 제공하지만 요금은 호텔보다 저렴합니다.
독신아파트와 서비스아파트의 차이점. 단독 아파트의 소비자는 소득이 좋고 삶의 질에 관심을 갖는 젊은 층이므로 서비스 아파트에 비해 장식 기준이나 부동산 구성이 훨씬 단순합니다. 동시에, 단일 아파트의 면적은 총 가격을 낮추고 젊은이들의 구매 요구를 충족시키기 위해 일반적으로 50제곱미터 미만으로 더 작습니다. 서비스 아파트의 소비자는 고위 사무직 근로자, 관리자, 사장 등이며, 부동산은 성급 호텔이나 호텔 배경을 가진 부동산 회사에서 관리합니다.
비즈니스 아파트와 서비스 아파트의 차이점. 비즈니스 아파트는 건물 구조에 큰 베이가 있고 크기가 다양하여 비즈니스에 중점을 두고 있습니다. 대부분은 나중에 사무실 요구 사항에 맞춰 개조할 수 있도록 대략적인 형태로 판매됩니다. 시중에 나온 STUDIO 비즈니스 아파트와 마찬가지로 잘 꾸며져 있고 일부 가구는 적게 갖춰져 있지만 일반적으로 사무실 용도에 더 적합합니다. 지원 서비스 기관은 대부분 우편물 발송, 인쇄 등 사무 서비스도 제공합니다. 서비스 아파트의 공공 시설은 호텔 서비스 에이전시 외에도 은행, 클럽, 슈퍼마켓과 같은 홈 서비스도 제공합니다.
베이징 서비스 아파트 시장은 강세를 보이고 있다
Fengshang Brokerage의 시장 분석가들은 기자들에게 고급 아파트 중에서 서비스 아파트는 일반 고급 아파트와 다르다고 지적했습니다. 호텔식 관리 서비스를 제공하는 아파트입니다. 전통 시장에서 서비스 아파트는 기본적으로 Ascott, Guomao 등과 같이 임대용이지만 판매용은 아닙니다. Wangzuo, Dingji·Jiahua Century 등과 같이 최근 몇 년 동안 판매용 프로젝트가 등장했습니다. 통계에 따르면 올해 1분기 말까지 베이징에는 약 40개의 서비스 아파트를 포함해 100개가 넘는 고급 아파트 프로젝트가 있었고 약 30,000개의 주거용 주택을 제공했습니다. 주로 6개 주요 도시 지역에 집중되어 있으며, 그 중 조양구와 둥청구가 시 고급 아파트 공급의 80%를 차지합니다. 시장의 서비스 아파트 평균 임대 가격은 평방미터당 월 24.5달러입니다. 일반 고급 아파트의 거의 두 배에 달합니다. CBRE가 제공한 정보에 따르면 베이징에 있는 해외 기업의 고위 관리자, 베이징에 있는 해외 협회 직원 및 중국 대사관이 베이징 서비스 아파트의 주요 수요 그룹을 구성하고 있습니다. 일부 소규모 회사에서는 상업용 및 주거용 부동산으로도 사용합니다. 그들은 전통적인 호텔의 하드웨어 구성과 높은 수준의 Door to Door 서비스, 그리고 가장 중요하게는 가족적인 거실 레이아웃을 갖춘 도심 또는 교통이 편리한 지역에서 살기를 희망합니다. 프라이버시와 집 같은 생활 분위기를 갖추고 있으며, 고급 호텔의 품질도 갖추고 있습니다. 좋은 환경과 전문적인 서비스를 제공합니다.
이 사람은 서비스드 아파트의 임대료가 높은 이유가 자신의 장점과 떼려야 뗄 수 없다고 생각한다. 서비스 아파트는 전통적인 호텔과 아파트의 장점을 결합합니다.
대부분은 외국 기업과 외국인 인력이 모여드는 성숙한 비즈니스 센터에 위치해 있으며, 이들 지역은 오피스 빌딩, 호텔, 비즈니스 센터 등 완벽한 서비스 시설을 갖추고 있으며 고급 아파트 및 임대 시설을 갖추고 있습니다. 전문적인 호텔 자산 관리 회사 또는 서비스 아파트 관리 회사는 입주자의 삶에 큰 편의를 제공하며, 높은 평가를 받은 서비스 품질은 이러한 고객의 요구를 완벽하게 충족합니다. 동시에 상대적으로 독립적이고 안정적인 고객 기반은 서비스 아파트에 상당한 임대 수입을 가져왔습니다.
사실 서비스 아파트만의 장점은 이미 드러났다. 지난 2년간 베이징 고급 아파트 임대시장에서는 전체 공급량이 급증하면서 임대료가 계속 하락세를 보이고 있다. 그러나 호텔형 서비스는 일부 부동산의 임대료가 50% 이상 하락한 것으로 나타났다. 궈마오(Guomao), 케리센터(Kerry Center) 등 아파트는 상승세를 보이고 있으며, 실제 거래 임대료는 일반적으로 5% 미만의 변동폭을 보이고 있다. 분명히 일반 고급 아파트에 비해 서비스 아파트의 임대 수준이 더 높습니다.
서비스 아파트의 투자 특성
Jinqiao 국제 아파트 개발사 담당자 Cai Weijie에 따르면 일부 대도시 및 중형 도시의 인구 이동성 증가로 인해 , 일부 젊은이들은 주로 가족 모델이 등장했으며, 이는 서비스 아파트의 출현으로 직접 이어지는 추세입니다. 서비스 아파트는 새로운 부동산 개념입니다. 동시에, 주요 및 중소 도시에는 고위 사업가 계층이 형성되었으며, 이 계층은 상당한 사업 지출력을 갖고 있으며 전통적인 자산 관리는 더 이상 빠르게 변화하는 삶에 적응할 수 없습니다. 또 다른 관점에서 볼 때, 중국의 WTO 가입은 현재 대규모 국제 다국적 기업이 베이징에 사무소를 설립하고 있기 때문에 수많은 해외 중소기업을 베이징으로 끌어들이게 될 것입니다. 자금력이 부족하여 중소기업은 편리함과 저렴한 가격을 모두 원하므로 서비스드 아파트가 이상적인 선택이 될 것입니다.
신준부동산중개회사 투자컨설팅부 장미는 서비스드 아파트가 주거, 호텔, 클럽 등 다양한 기능을 통합하고 '자체이용'과 '투자'라는 두 가지 의미를 갖고 있다고 믿는다. . 하드웨어 시설면에서는 호텔보다 열등하지 않지만 서비스면에서는 호텔보다 좋습니다. SOHO 컨셉의 홈오피스와도 차별화된 시설과 서비스를 갖추고 있습니다. 서비스드 아파트는 앞으로 더욱 개인화된 서비스를 제공해야 합니다. 이곳에 임대하는 고객의 대부분은 고학력, 고품질, 국제적인 사람들이기 때문입니다. 그들은 장식, 아파트 유형, 환경, 지원 측면에서 시장의 사람들과 달라야 합니다. 시설 등 기타 부동산 프로젝트를 통해 자신의 개성을 부각시키는 것이 투자수익률 달성에 있어 중요한 요소입니다. 서비스 아파트는 투자 주택 구입자, 특히 다른 지역에 거주하는 사람들이 가장 먼저 선택하는 곳입니다. 일반적으로 호텔 임대료는 아파트 임대료보다 약 30% 높으며, 서비스형 아파트는 건물 면적이 작고, 관리가 용이하며, 서비스 및 지원 시설이 완벽하고, 임대가 용이하다는 장점이 있습니다. 다른 부동산 프로젝트와 비교할 수 없습니다.
그러나 서비스 아파트는 중·고급 프로젝트로서 일반 주택에 비해 자금을 더 많이 차지하고 반환 주기도 길기 때문에 중장기 투자자에게 더 적합하다.
반면, 서비스 아파트 투자 프로젝트는 매우 엄격한 조건을 갖추어야 합니다.
장미는 서비스 아파트에 대한 투자가 적절한 위치에 이루어져야 한다고 지적했다. 조양구 CBD 지역과 아시안 게임 빌리지는 베이징에서 국제 비즈니스 활동이 가장 활발한 지역으로, 지난 2년 동안 수많은 중소기업과 젊은 백인들이 가장 핫한 지역이기도 했습니다. 칼라 노동자들이 이 지역에 모였습니다. 그들에게는 말할 것도 없이 여기에 정착하고 집을 사는 것이 편리합니다. 더 중요한 것은 당신이 더 많은 기회와 더 낮은 비용을 활용할 가능성이 있다는 것입니다. 이 지역의 사람, 자본, 정보가 빠르게 성공할 수 있는 핫스팟은 호텔형 아파트 투자에 가장 적합합니다.
시장이 발전함에 따라 새로운 서비스 아파트 형식이 등장했다고 시티 플라자와 메트로폴리스 화팅을 개발한 베이징-홍콩 부동산 개발 유한회사의 소식에 따르면. 호텔 스타일의 비즈니스 아파트로 가칭 "Metropolitan International"입니다. 서비스드 아파트먼트와 SOHO를 결합해 새로운 해석을 창조한 새로운 상품으로, 다양한 비즈니스의 개인화된 요구를 충분히 고려하는 동시에 고급 숙박 시설에 대한 사람들의 요구 사항도 충족할 것입니다.
이 새로운 모델은 거실을 거실과 사무실의 두 가지 주요 영역으로 합리적으로 나누었습니다. 호텔 스타일 아파트의 고급 거실 공간뿐만 아니라 SOHO의 고급 비즈니스 영역도 충족합니다. . 또한 5성급 클럽도 갖추고 있습니다. 더욱 눈길을 끄는 점은 소호(SOHO) 기반에 24시간 비서 서비스, 24시간 통역 서비스, 24시간 컨퍼런스 서비스 등을 즐길 수 있는 신개념 24시간 비즈니스 센터가 추가됐다는 점이다. 결과적으로, 이런 호텔형 비즈니스 아파트는 5A급 오피스 빌딩 지원 서비스가 없는 SOHO의 공백을 메울 뿐만 아니라, 더욱 완전하게 Super 5A급 오피스 공간을 조성할 수 있다.
상하이 서비스 아파트 투자 위기가 다가오고 있다
상하이 부동산 시장은 전례 없는 '황금기'를 겪고 있다. 주택 가격 급등으로 많은 부동산 투자자들이 이곳에 투자하고 있다. 이미 수백억 달러의 자금이 상하이 부동산 시장으로 흘러들어가고 있다는 보도가 불길을 더욱 부채질하고 있습니다. 업계 리더 판시이(Pan Shiyi)는 최근 “상하이 부동산 시장은 건드릴 수 없는 뜨거운 철”이라고 말했다. 서비스 아파트 투자도 예외는 아니다.
업계 관계자에 따르면 아무리 개발자들이 서비스 아파트 투기 내용을 피하더라도 실제로 많은 소형 아파트에서는 투자자 비율이 50%가 넘으며 자가격리에 활용되고 있다. 직업이 차지하는 비중은 매우 적습니다.
상하이 부동산 시장의 호황으로 인해 투자자들은 빠른 수익을 얻고 떠나기를 바라는 단기 투기에 가담하게 되었습니다. 이러한 사고방식은 서비스 아파트 투자자들 사이에서 더욱 만연합니다. 대부분의 투기꾼은 서비스 아파트를 구입한 후 가격 차이로 이익을 얻기 위해 신속하게 재판매하는 경우가 많습니다.
그러나 단기적인 가격 상승에 대한 사람들의 기대 때문에 많은 전문가들은 과도한 투기로 인한 과도한 주택 가격 상승으로 인해 상하이 부동산 시장이 초기 단계에 진입했다고 경고하기 시작했습니다. 거품의. 상하이 부동산 시장의 주요 투기꾼인 저장성 투자자들은 이미 투자 철회 조짐을 보이며 미묘한 변화를 확인하고 있는 것으로 보인다.
서비스 아파트의 경우, 현재 상황에서 전통적인 단기 투자자들은 더 큰 투자 위험에 직면할 수 있습니다. 만약 보유하고 있는 서비스 아파트를 즉시 재판매할 수 없다면, 투자자의 손실은 대략 다음과 같습니다. 모서리. 특히 서비스 아파트라는 개념이 여전히 '핫'한 상황에서, 막연한 개념으로 인해 일부 개발자들은 서비스 아파트를 가장해 곤경에 처해 있으며 자신의 상품을 판매하고 있으며 이러한 제품은 이제 대부분 부동산 도구가 되었습니다. . 이에 따라 현재 호텔형 아파트 상품이 급속도로 성장하고 있으며, 잠재적인 중고 부동산 구매자가 대거 몰리면서 중고 부동산 유통 공간이 더욱 줄어들 것으로 예상됩니다. 소규모 가족 투자자가 단기 현금을 실현하는 것이 더 어렵습니다.
실제로 업계 전문가들은 서비스 아파트 자체가 순수한 투자 상품이라고 지적한다. 그러나 현재는 진정한 의미를 갖지 못하고, 투자 측면에서도 강력한 투자 수단을 형성하지 못한 서비스 아파트가 많다. 따라서 많은 투자자들이 무작정 단기 영업에 몰두해 서비스 아파트 투자의 진정한 의미를 잃어가고 있습니다.
Yinggang J010
서비스 아파트의 개발 및 투자는 주로 네 가지 주요 위험에 직면해 있습니다.
Sunchi 시장 개발부의 부동산 중개업자인 Shen Hao는 다음과 같이 믿습니다. 현재 호텔 서비스 아파트의 개발 및 투자는 주로 네 가지 주요 위험에 직면해 있습니다.
첫째, 서비스 아파트 부동산이 점점 더 세분화됨에 따라 투자자의 방향이 전환될 것입니다. 예를 들어 City Holidays는 비즈니스 기능에 더 중점을 두는 반면 Yadong Mingzao는 "거주"에 더 중점을 둡니다. 일반적으로 주택 투자 수익률은 주택 투자 시장에 대한 사람들의 관심과 반비례한다. 즉, 수익을 얻기 위해 집을 임대하는 사람이 많아지면 그에 따라 임대 시장의 임대 수준도 낮아지게 된다. 따라서 오늘날 상대적으로 집중된 서비스 아파트 고객 기반인 투자자로서 더 나은 투자 방법이 있다면 분명히 목표를 변경할 것입니다.
둘째는 서비스 아파트의 기획과 디자인 문제이다. 많은 개발자가 빠른 성공을 열망하므로 일부 서비스 아파트의 디자인이 만족스럽지 않습니다.
현재 출시된 프로젝트 중 일부는 기성 부지에서 남은 자재를 사용하여 설계되었지만 방향, 통로 등에 몇 가지 문제가 있으며 세탁, 식사 부족 등 서비스 아파트 거주자의 특정 요구를 충족할 수 없습니다. 배달 및 기타 서비스 등
세 번째 이슈는 투자자들의 기대임대료이다. 요즘 시장에 나와 있는 대부분의 서비스 아파트 제품은 부동산으로 구분된 수백 개의 작은 단위로 구성되어 있습니다. 시장에 나와 있는 수많은 제품은 특히 배송 후 동일한 위치의 임대 공급 가격에 영향을 미칩니다. 갑자기 증가하면서 많은 구매자들의 부동산 임대 투자 행태가 점점 더 심해지고, 빠른 결과를 원하는 일부 임대인들은 임대료를 낮추어 투자 수익이 감소하고 투자 기간이 연장되는 결과를 낳습니다. 회수 기간.
넷째는 가격 문제이다. 서비스 아파트의 단가는 다른 레지던스에 비해 10~20% 높은 것이 합리적입니다. 그러나 많은 서비스 아파트의 가격도 날로 상승하고 있으며 평방 미터당 수만 위안에 달하는 서비스 아파트의 수가 계속 증가하고 있으며 가격은 시장에서 심각하게 벗어났습니다. 또한, 서비스 아파트 역시 낮은 녹화율, 건물 내 붐비는 엘리베이터, 좁은 통로, 복잡한 주민 등의 공통적인 문제점을 안고 있습니다.
투자 위험을 피하는 방법은 무엇입니까? Shen Hao는 위치를 종합적으로 고려하는 것이 가장 중요하다고 믿습니다. 현재 서비스형 아파트의 급증 이면에는 지역 공급 증가 및 투자 수익률(임대료)에 영향을 미치는 유사한 제품과 같은 요인이 있습니다. 따라서 투자선택에 앞서 해당 지역 주변의 임대시장을 살펴보고 적합한 아날로그 값을 선택해 해당 지역의 매매가격이 합리성을 계산하는지, 교통이 편리한 등 지리적 이점이 있는지를 따져보는 것이 좋다. 기존 또는 건설 중인 지역에 가까울 것 부동산 주변의 건물은 주로 상업용 건물이 주거 지역보다 낫고 유사한 프로젝트가 거의 없는 인근 지역은 지나치게 밀집된 지역보다 좋습니다.
둘째, 부동산 프로젝트는 혁신적인 디자인을 갖추고 미완성 건물을 거부해야 합니다. 서비스 아파트의 디자인은 경제적이고 실용적인 특성을 충분히 반영해야 하며, 객실의 레이아웃은 콤팩트하고 유연해야 하며, 실내 수동 공간의 수를 줄이고 공공 공간의 할당을 줄여야 합니다. 다양한 수준의 거주자와 생활 습관에 따라 침실 스위트 디자인을 유연하게 분리할 수 있습니다.
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