목차
1. 토지시장
2. 시장 관찰
3. 정책 소개
4. HSBC의 관점
1. 토지시장
2011년 2월 18일 바오딩시 토지자원국의 12건의 주택용 토지 거래에 이어 3월부터 바오딩시 주택용 토지 거래가 1건이 되었습니다. 토지는 Tianwei West Road 남쪽, Sangli Street 서쪽에 위치하고 있으며 거래 면적은 86,014헥타르이고 거래 가격은 1억 2,880만 위안으로 단가는 997,300위안/에이커에 해당합니다.
2. 시장 관찰
(1) 시장 개요
1. 시장 변화: 현 단계에서는 시장에 큰 변동이 없으며, 시장이 진정될 기미는 보이지 않습니다. 그러나 실제로 시장에서 판매가 저조한 프로젝트도 있습니다. 이러한 상황은 3월 중순 이후 모든 프로젝트가 잘 팔리던 2010년 8월과 9월 이전의 상황과는 다릅니다. 2월과 3월 초에 비해 빌딩 부문 고객 방문 건수가 다양한 수준으로 감소한 것은 냉방 시장의 첫 징후로 볼 수 있습니다. 현재 상황에는 몇 가지 이유가 있습니다. 첫째, 도시의 다양한 지역에서 선택할 수 있는 여러 프로젝트가 있어 일부 기본 조건이 더욱 어려워졌습니다. 둘째, 정부의 통제 조치는 실제로 일부 주택 구매자가 구매력 측면에서 시장에 진입하는 것을 효과적으로 막았습니다. 셋째, 통제 정책의 빈번한 도입은 일부 주택 구매자의 시장 동향에 대한 판단에 영향을 미쳐 그들의 기다림을 악화시켰습니다. 그리고 심리학을 보세요. 중고 주택 거래 상황: 최근 시장 내 중고 주택 거래량이 높지 않으며, 일부 매장은 2019년 하반기부터 주 0회로 중고 주택 거래량이 크게 증가했습니다. 지난해 바오딩 시장의 투기 고객이 급증한 것을 보면 새로운 거래에는 일종의 버블 요소가 있다는 결론을 내릴 수 있다. 대부분의 대형 프로젝트 가격은 3월에 인상되었으나, 1, 2월의 가격 인상과 비교하면 차별화된 추세를 보였다. 약간의 가격 인상이 있는 프로젝트: 주택 공급이 상대적으로 충분하거나 3월에 새로운 주택 목록이 출시될 예정입니다. 가격이 크게 인상되는 프로젝트: 예를 들어 국민 거주지 가격이 500위안 인상되고, 워터 파빌리온 꽃 도시가 400위안 인상되고, 신신원야 정원이 500위안 인상되고, 신다 시가 500위안 인상됩니다. 이러한 프로젝트가 크게 증가한 배경의 대부분은 프로젝트에서 많은 자금이 인출되었고 상환 압력이 적으며 동시에 프로젝트 간에 일정한 격차가 있다는 것입니다. 초기 프로젝트의 진입 가격과 개발자의 예상 이익, 그리고 개발자는 이윤폭을 높이는 것이 시급합니다. 부동산의 판매 상황은 매우 다양합니다. 일부 부동산은 신규 출시 후 잘 팔리고 있지만 일부 프로젝트의 판매는 만족스럽지 않습니다. 인기 매매: 화추앙 맨션은 27일 약 200채의 신규 단독주택을 오픈했고, 이날 60채가 팔렸다. 안정적인 매매: 파크베이는 3월 90채 이상 팔렸고, 최근 3개월간 월간 거래량이 안정적이다. 3월에는 60개 이상 증가했습니다. 판매가 부진한 프로젝트: Jiayuan Shuiyuan Bay의 3월 신규 출시 판매는 12개 정도의 VIP 카드만 판매된 수준이었습니다. West Lake Manor(새 주거용 건물)는 개장 후 2주 만에 가격 인하 프로모션을 시작했으며 평균 가격은 원래 가격보다 300위안 저렴합니다.
2월과 3월에 새로 시작된 예열 프로젝트
숙소 이름, 위치, 예열 가격, 예상 개장 시간
Ruixiang Huafu Lianchi South Street South Balizhuang 없음 예열 가격 4월부터 5월까지
4월 중순 Ruiteng Amethyst City Beiguan Village 예열 가격 없음
3800 West Road, Northbound Road, Vehicle Management Office, Changcheng North Street, Yuan County, Huafeng 현 4월 중순
Ivy Shui'an International Sanfeng East Road, Fuhe 정착 지역 B 구역 남쪽 4500년 4월 중순
Hongshan Manor Baoman Road가 West Second와 교차함 순환도로 입구 북서쪽 모퉁이 예열가격 없음, 5.1시 개장
말기 천래신도시 신세대 C구역 북쪽 예열가격 없음 5월
화청성 동쪽, 백조중로, 화루이 과학기술원 동쪽에는 예열이 없습니다.
총 3개의 새로운 프로젝트가 출시됩니다. 3월 바오딩시
부동산명, 위치, 개요, 가격 및 거래 상태
서호장원 만쯔잉촌 신축 주택, 다층 2,800위안/아파트 매매, 20개
Xihu Huafu Xizhuang 새 주거용 주택, 다층 2,500위안/평 개통, 100개 이상 판매
봉황시 동쪽 Yuhua East Road의 여객 운송 상업용 주택 도로 남쪽은 중심에서 서쪽으로 200미터 떨어져 있으며 60채 이상의 소형 고층 건물을 5,300위안/제곱미터에 내부적으로 구입합니다.
(2) 대표적인 부동산 가격, 목록 , 3월 보정시 각 지역의 거래 통계
지역 부동산 명칭 가격 변동 주택 재고 변동 평균 거래 가격(위안/제곱미터) 거래 상태
화 가격 북부 도시 지역의 중중 주택은 3월에 500위안/제곱미터 증가했으며 6,700위안/제곱미터의 새 주택은 없었고 약 20채가 판매되었습니다.
Jingnan Yipin에는 변화도 없고 주택도 없습니다. , 6100, 0 거래
Kanglong Junjing의 3월 소형 고층 가격이 200위안 증가/새 주택 없음, 고층 소형 고층 6150, 6 거래
Beicheng Fengjing은 2월/평방미터에 비해 200위안 올랐습니다. 초기 잔여 주택은 5,550채였으며, 13채가 판매되었습니다.
Lvdu Imperial City의 가격은 3월/평방미터에 100위안 올랐습니다. 5,700채의 고층 빌딩이 판매되었으며, 빅토리아 카운티의 가격은 2월 3.16일에 비해 평방미터당 300위안 상승했습니다. 18호는 5,300호(2개동, 전체 높이 32층, 엘리베이터 1개당 3가구, 90.5세대 3.4층, 18층 이상 남아있습니다. 20개 정도가 5,200에 팔렸습니다.
동후1호 가격 1. 동호 지역은 2월에 비해 100위안 증가했으며, 고층 건물은 제곱미터당 4,750위안, 다층 건물은 7,100위안으로 28채가 판매되었습니다.
새로 출시된 다층, 안뜰이 있는 1층, 141~200제곱미터, 고층 8000, 약 60개 판매된 East Lake Impression의 가격은 변경되지 않았습니다. p>
동호천지(East Lake Tiandi)의 가격은 변하지 않았고, 새 주택은 없으며, 나머지 5400, 100채는 판매되었습니다
PARK Bay의 가격은 3월에 150위안 올랐습니다. 평방미터당 신규 주택 가격은 5050위안, 다층 건물 가격은 6700위안으로 약 90채가 팔렸다.
리징시시는 2월에 비해 증가했다. yuan/㎡ 3월 2일 신축주택#17층 소형고층 동호 1층 6세대, 42㎡, 130㎡, 11#동호세대 1층 3세대 5250 약 50세대 판매
완허시 가격변동 없음 3.27.2단계 8호관 오픈***160세대가 출시되었으며, 2베드룸은 4550에 판매되었습니다. 약 60세대가 판매되었습니다.
수이시 플라워 시티(Shuixie Flower City)는 2월 일부 부동산에 비해 제곱미터당 400위안 증가했습니다. 3월 12일 같은 날 주택이 출시되었습니다. 9빌딩 동쪽 유닛은 18층, 동쪽 및 서쪽 유닛은 1층입니다. 6호관은 27층이고, 14호관은 작은 고층 건물로, 동쪽은 19호관, 동쪽은 18호관입니다. 6150 20개 이상의 유닛이 판매되었습니다
Jiayuan Shuiyuanwan은 2월에 비해 평방미터당 100위안이 증가했으며 침실 2개(93제곱미터), 침실 4개(164제곱미터)를 갖춘 4900위안의 2# 동쪽 유닛을 출시했습니다. 3월에는 객실 선택 카드가 12개 정도 팔렸습니다.
남부 도시 지역의 Xiulan City Beauty Land 가격은 3월 7일 대비 220위안/제곱미터 증가했습니다. 5, 6, 7# 및 2# 1개 유닛이 새로 개장했습니다. 3월 7일 개장 후 첫 25일 동안 약 300개가 판매되었습니다.
Jiasen Ideal City의 가격은 2월에 비해 200위안/㎡ 상승했고, 3월 가격은 100위안/㎡ 상승했다. 3월 19일에는 90㎡ 규모의 2베드룸 아파트가 4,600채 이상 판매된 9호실에 개장했습니다.
동황시의 2월 예열 가격은 5,600위안/제곱미터이고, 3월 내부 청약 가격은 300위안/제곱미터 인하됩니다. 3월 9일: 1#, 78제곱미터 및 81제곱미터 침실 2개에 대한 내부 구독. 계단당 4가구. 5300, 약 60개가 팔렸습니다.
아이비 워터프론트 국제 예열 가격 4500
3. 정책 소개,
1. 상업용 주택 매매 가격 정책에 대한 해석
>국가발전개혁위원회는 지난 3월 22일 '상업용 주택 매매가격 표시에 관한 규정'을 공포했다. - 손집도 구현 범위에 포함됩니다. 개발자는 모든 재산을 한꺼번에 공개해야 하며, 팔 때 가격을 낮추고 할인해서 팔 수 있지만, 가격이 오르면 다시 신고하고 신고해야 한다. 규정을 준수하지 않는 사업자에게는 최대 200,000위안의 벌금이 부과됩니다.
HSBC의 견해: 국가발전개혁위원회의 목적은 개발자들이 가격 사기와 임의적인 가격 인상을 경계하도록 가격 감독을 강화하여 부동산 시장 가격에 대한 통제를 강화하는 것입니다. 이 정책이 시행되면 주택가격 조정은 지자체 의지에 더 크게 좌우될 것이다. 그러나 현재 주택가격 규제에 대한 지자체의 모호한 태도를 고려할 때, 이번 규제가 주택가격을 근본적으로 억제하는 효과는 없을 것으로 보인다. 현재 바오딩 부동산 시장 상황으로 볼 때, 상장된 부동산 중 대부분이 무허가로 매각되고 있는 것으로 보인다. 이 규정이 어떻게 시행될지, 시장에 어떤 영향을 미칠지는 두고 볼 일이다.
2. 현지 정책 및 규정 목록
3월 29일 현재 상하이, 선전, 정저우, 타이위안, 시안, 인촨, 구이양 등 70개 현과 시가 발표했다. 2011년 새 주택가격 통제 목표.
도시 통제 대상
베이징 올해 베이징 신규 일반 주택 가격은 지난해에 비해 꾸준히 하락했다
상하이 신규 주택 가격 인상 GDP 및 1인당 소득 증가율보다 낮습니다.
광저우 신규 주택 가격 상승폭은 도시 GDP 증가율과 도시 주민 1인당 가처분 소득 증가율보다 낮습니다.
올해 심천 신규 주택 가격 상승률은 시 GDP 및 상주 인구보다 낮습니다. 1인당 가처분 소득 증가율은 란저우 신규 상업용 주택 가격 상승률이 9%를 초과할 수 없습니다.
시안 신규 주택 가격 통제 목표는 상승률이 15%를 초과하지 않는 것입니다.
제남 신규 건설 상업용 주택의 평균 가격 상승폭은 성장 수준보다 낮습니다. 도시 주민 1인당 가처분 소득
타이위안 신축 상업용 주택의 연간 가격 인상은 13%를 초과하지 않습니다
하이커우 신축 상업용 주택 가격 인상은 더 낮습니다 도시 거주자의 1인당 가처분 소득 증가 수준보다
곤명의 신축 상업용 주택의 연간 가격 인상은 도시의 연간 GDP 및 1인당 가처분 소득 증가 수준보다 낮습니다
허페이 신규 주택의 연간 가격 인상은 연간 가격 인상보다 높지 않습니다. GDP 증가율과 주민 가처분 소득
인촨 신축 상업용 주택 가격 인상은 연간 증가율 내에서 통제됩니다. 도시 주민 1인당 가처분 소득
심양 신규 주택 가격 지수의 전년 대비 증가율은 12 미만입니다.
단둥 신규 주택 가격 통제 목표는 전년 대비 증가율 9% 미만
포산 신규 주택 가격 인상은 GDP 성장률 12%보다 높지 않습니다.
Yushu의 가격 통제 목표는 다음과 같습니다. 웨양 신규 주택 가격 인상은 2010년보다 50.5% 낮게 통제되어야 한다.
웨양 신규 주택 가격 인상은 10으로 통제된다.
가격 구이양 신규주택 증가율은 17로 통제됐다.
2011년 바오딩(寶庭) 도시 지역 신축 주택 가격의 전년 동기 대비 상승률은 주민 1인당 가처분 소득과 경제성장률보다 낮았다. 그 해에.
동시에, 저렴한 주택 공급을 더욱 확대하고 주민의 주거 보장 수준을 향상시키겠습니다.
2010년 보정시 도시 가구의 1인당 가처분 소득은 11배, 지역 GDP는 14배, 연간 CPI는 3.2배 증가할 것으로 예상됩니다. 2011년 가구 수는 10개 증가하고, 지역 GDP는 11% 증가하고, 연간 CPI는 4% 증가할 것입니다.
HSBC는 지방정부의 주택가격 규제 목표 도입이 이번 부동산 규제 결과에 대한 조기 결론으로 보인다고 본다. 베이징을 제외하면 기본적으로는 다음과 같이 요약할 수 있다. "상승"이라는 단어. 중국지수연구소 부국장 Chen Sheng에 따르면 "지방정부 규제 대상 도입은 지방정부가 중앙정부의 의도를 파악하고 이를 실제 현지 여건과 결합한 후 도출해야 한다. 이는 성장률이 되어야 한다." 중앙정부가 주택가격이 하락할 것이라고 말한 적은 한 번도 없고, “집값의 과도한 상승을 억제하라”는 것이었으니 장담할 수는 없다. 지자체가 “바람에 반하는 범죄를 저지르고 있다”는 것은 또 다른 실망일 수도 있다.
IV.HSBC의 관점
현재 주택 시장은 한편으로는 도시화로 인한 경직된 수요와 인플레이션 기대에 따른 조기 소비, 그리고 정부 지출 증가에 의해 주도되고 있습니다. 기타 민생 보장 수준의 강력한 규제는 수요와 수요억제 사이의 딥게임이라고 할 수 있다.
바오딩의 부동산 시장은 전국 거시시장을 배경으로 독특한 개성을 갖고 있다. 전국에서 가장 인구가 많은 현급 도시인 보정시는 거대한 주택 시장 소비자 집단을 보유하고 있습니다. 최근 몇 년 동안 주택 가격이 크게 상승했지만 여전히 성 내에서는 중간 수준입니다. 시장 가격 추세는 계속 상승할 것으로 예상됩니다. 이러한 기대 속에 바오딩 부동산 시장은 2008년 경제위기를 겪은 후 상승세를 이어가고 있으며, 지난 2년간 거래량과 가격 모두 상승세를 유지하고 있다. 이 과정에서 대량의 공급과 주요 수요가 시장에 유입되어 공급과 수요가 모두 초과되었습니다. 현재 통계 데이터로 볼 때 시장 수요가 공개된 경우 시장 공급은 이전 기간을 모두 초과했습니다. 초기 단계에서 대량 생산으로 인해 시장 경쟁의 압력이 높아질 것입니다. 정부가 앞으로도 계속해서 부동산 규제를 강화한다면, 비용 성과가 낮고 시장 경쟁력이 떨어지는 프로젝트들이 가장 먼저 시장 냉각 신호를 느낄 것입니다.